La prelazione: descrizione della fattispecie

Con la prelazione, il legislatore (oppure le parti contrattuali con un apposito accordo), si attribuisce il diritto di essere preferito a un determinato soggetto nell'ipotesi in cui il proprietario di un bene decide di trasferire il bene medesimo ad altri.

Da quanto detto risulta evidente che il diritto di essere preferito (la prelazione) si attiva nel momento in cui il proprietario del bene decide di trasferire il bene. Quindi, presupposto costitutivo (o che attiva) il diritto di essere preferito è il trasferimento del bene (o l'intenzione di trasferire il bene). Il fatto che la prelazione si attiva in presenza di un trasferimento non significa che la prelazione fa sorgere un obbligo a trasferire il bene a carico del soggetto che concede il diritto di prelazione.

In altri termini, la scelta di trasferire o meno un determinato bene è sempre una scelta libera, discrezionale e volontaria.

Trasferimento coattivo: vendita forzata ed esecuzione forzata

Come si è visto la prelazione (intesa come il diritto di essere preferito) si attiva quando si verifica il trasferimento del bene, ora il trasferimento del bene può dipendere da una scelta volontaria (vendita) oppure da una scelta non volontaria (basta pensare alla vendita del bene a terzi che si innesta in un procedimento di divisione oppure ad una vendita che si innesta in una esecuzione forzata). In questo tipo di trasferimento il proprietario subisce gli effetti del trasferimento, ma è completamente escluso dal procedimento di vendita (la vendita si realizza indipendentemente dalla volontà del proprietario).

In queste situazione occorre chiedersi se la prelazione si attiva anche nelle ipotesi in cu il trasferimento non avviene volontariamente, ma avviene in assenza della volontà del proprietario (ed è irrilevante sapere se il trasferimento serve a sciogliere una comunione oppure serve a soddisfare un creditore), poiché, in entrambe le ipotesi il trasferimento incide sul patrimonio del titolare del bene oggetto di prelazione.

Prelazione agraria e vendita forzata e esecuzione forzata

Non può essere fornita una  risposta univoca alla domanda se in presenza di una prelazione il trasferimento coattivo (senza la volontà del titolare del bene) attiva la prelazione, poiché, da un lato,  in assenza di una normativa generale in materia di prelazione occorre analizzare le singole normative speciali, dall'altro, la questione si innesta nel più ampio problema dei limiti della prelazione (o delle ipotesi che escludono la prelazione: che riguardano tutte le prelazioni, dalla prelazione ereditaria  alla prelazione prevista nella locazione commerciale).

Volendo analizzare la questione limitatamente all'ambito della prelazione agraria è opportuno osservare che il 2 comma dell'art. 8 della legge 26 maggio 1965 n. 590 stabilisce che "la prelazione non è consentita nei casi di permuta, vendita forzata, liquidazione coatta, fallimento, espropriazione per pubblica utilità e quando i terreni in base a piani regolatori, anche se non ancora approvati, siano destinati ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica".

Risulta evidente che occorre comprendere se la locuzione "vendita forzata" si riferisce solo alle procedure esecutive (instaurate per soddisfare un creditore) oppure si riferisce ad ogni trasferimento che avviene senza (o indipendentemente) dalla volontà del proprietario o contro la volontà del proprietario.

Distinguere tra le due interpretazioni potrebbe sembrare un'esagerazione semantica, in realtà, si tratta di due interpretazioni che (anche se hanno una base comune o coincidente) presentano una diversa ampiezza, infatti, in un caso la prelazione sarebbe esclusa solo in presenza di esecuzioni forzate per recupero crediti (vendita di bene pignorato), nell'altro caso la prelazione sarebbe esclusa ogni volta che il trasferimento si effettua indipendentemente della volontà del proprietario (vedi vendita per sciogliere la divisione) anche in assenza di debiti da estinguere.

Va osservato che la norma (art. 8 legge 590 del 1965) non fa riferimento all'espropriazione forzata ovvero alla vendita di beni nel corso di una procedura di espropriazione, ma alla "vendita forzata", e l'espressione utilizzata dal legislatore rimanda chiaramente ad un ambito più ampio di quello meramente esecutivo, ponendo, invece, l'accento sulla non volontarietà della vendita.

Deve, quindi, concludersi nel senso che nella locuzione (vendita forzata) prevista ex art. 8 comma 2 della legge n. 590 del 1965, che esclude la  prelazione in caso di "vendita forzata", comprende anche la vendita disposta nell'ambito del giudizio di divisione.

Infatti, nel caso di vendita divisionale si è in presenza di una vendita non volontaria, non riconducibile cioè ad una libera determinazione dei comproprietari.

Che si sia in presenza di una vendita non volontaria lo si desume non solo dal richiamo di cui all'art. 788 c.p.c. alle norme dettate in sede di esecuzione forzata (art. 570 e SS. c.p.c.), ma soprattutto perché ad essa si procede solo in caso di necessità, previa adozione di un provvedimento giurisdizionale, che può essere disposto con sentenza in caso di controversia sulla necessità della vendita stessa, a prescindere, quindi, dalla volontà dei comproprietari, evidenziandosi che, in presenza di comune accordo alla divisione e alla vendita, ben si potrebbe procedere, invece, alla vendita volontaria dei beni.

Cass., civ. sez. III, del 17 gennaio 2017, n. 918