Deposito cauzionale 

La legge del 27 luglio 1978 n. 392 art. 11 regola il cd deposito cauzionale stabilendo che Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.

Il deposito cauzionale costituisce una forma di garanzia dell'eventuale obbligazione di risarcimento del danno. Esso comporta la consegna di denaro o di altre cose mobili fungibili con funzione di garanzia dell'eventuale obbligo di risarcimento a carico del cauzionante: sulla somma o sul valore dei beni ricevuti l'accipiens potrà invero agevolmente soddisfarsi ove la controparte gli abbia cagionato un danno e per l'ammontare del danno stesso.

Deposito cauzionale nella locazione

Il deposito cauzionale è rappresentato da una somma di denaro versata dal conduttore al locatore a garanzia dell'adempimento di alcune obbligazioni a  carico del conduttore (come ad esempio l'obbligo di pagare il canone concordato e l'obbligo di risarcire i danni provocati all'immobile ecc.).

Obbligo di restituzione del deposito nella locazione e diritto all'incameramento del deposito cauzionale nella locazione

Naturalmente in presenza del deposito cauzionale sorge immediatamente il dubbio relativo al momento in cui il deposito deve essere restituito oppure sorge l'interesse ad individuare i presupposti  necessari e le modalità attraverso le quali il deposito può essere incamerato dal locatore legittimamente.

Se la funzione del deposito cauzionale è  quella di garantire il locatore in caso di un inadempimento del conduttore è evidente che si può desumere, ad esempio, che, in materia di locazione, l'obbligazione del locatore di restituire il deposito cauzionale sorge nel momento in cui termina la locazione, non appena sia avvenuto il rilascio dell'immobile locato, senza che sussiste un inadempimento del conduttore.

Invece è illegittimo trattenere il deposito, senza proporre domanda giudiziale per l'attribuzione, in tutto o in parte, dello stesso a copertura di specifici danni subiti o di importi rimasti impagati, in tale ipotesi il  conduttore può esigerne la restituzione. In altre parole, per trattenere il deposito cauzionale non basta la presenza di un inadempimento del conduttore, ma il locatore per trattenere il deposito deve anche proporre una domanda giudiziaria diretta all'accertamento dell'inadempimento del conduttore e contestuale incameramento del deposito cauzionale

Il mero svincolo o dismissione del deposito cauzionale nella locazione  come prova dell'inesistenza dell'inadempimento a carico del conduttore

In una situazione così formale e complessa occorre anche chiedersi se  svincolo del deposito (intesa come materiale restituzione della cauzione) è un elemento dal quale si può dedurre l'inesistenza dell'inadempimento del conduttore garantito dal deposito cauzionale.

La risposta è negativa, infatti, al di fuori delle eventuali rinunzie del locatore al proprio diritto di essere risarcito per l'inadempimento del conduttore (garantito dal deposito) la mera restituzione o svincolo dello stesso non prova l'inesistenza dell'inadempimento del conduttore e del diritto del locatore a essere risarcito (infatti il locatore potrebbe scoprire il danno all'immobile molto tempo dopo la fine del contratto di locazione).

Lo svincolo del deposito significa solo che il locatore non avrà più una garanzia specifica (deposito) ma non significa che non esiste l'inadempimento del conduttore.

Lo svincolo del deposito cauzionale, volontario o coattivo che sia, non può, in via di principio, essere riconosciuto effetto diverso e ulteriore rispetto alla mera perdita della garanzia liquida da esso rappresentata, costituendo conseguenza non collegata o collegabile al mero svincolo ritenere che dalla mera  dismissione del deposito cauzionale discende sempre e comunque l'insussistenza di obbligazioni inadempiute del conduttore o di danni da risarcire.

La prova dell'inesistenza di inadempimenti ca carico del conduttore può derivare solo se la restituzione  del deposito cauzionale deriva di una rinuncia del locatore a far valere i suoi crediti ovvero dell'accertata (in sede processuale)  infondatezza delle pretese del locatore.

Di conseguenza, anche in presenza di una mera restituzione del deposito cauzionale il locatore conserva il diritto di chiedere il risarcimento dei danni derivanti dall'inadempimento del conduttore (garantiti dal deposito cauzionale anche se restituito o svincolato in precedenza).

Nella locazione per paralizzare la domanda di restituzione del deposito cauzione proposta dal conduttore è necessario che il locatore proponga una  espressa domanda riconvenzionale di risarcimento dei danni e non una semplice eccezione dell'esistenza dei danni

Da tutto ciò si ricava, quale logico corollario, per quanto in questa sede rileva, che:

a) il diritto alla restituzione del deposito cauzionale sorge per effetto della cessazione del rapporto locativo e del rilascio dell'immobile locato, non richiedendo invece necessariamente, con rilievo condizionante, l'accertamento dell'insussistenza di danni ovvero della infondatezza di eventuali pretese risarcitorie del locatore;

b) per converso l'esistenza di eventuali danni può solo essere dedotta a fondamento di domanda riconvenzionale risarcitoria, nel rispetto dei termini processuali dettati a pena di decadenza, ma non può invece la loro semplice allegazione considerarsi quale mera difesa volta a negare la sussistenza del fatto costitutivo del credito restitutorio.

Cass., civ. sez. III, del 5 luglio 2019, n. 18069