Condominio singolo, condominio complesso, supercondominio

Di solito, quando si immagina di un condominio, si è soliti associare il condominio ad un unico edificio, in realtà possono esistere anche situazioni molto più complesse.

Infatti, nulla esclude che esista un unico condominio in presenza di più edifici (cd condominio complesso), come nulla esclude che possano esserci diversi edifici (costituiti in tanti autonomi e distitnti  condomini), ma aventi in comune alcune cose o beni o servizi, come i viali , impianto luce, il cancello di ingresso ecc.) in queste situazioni si è in presenza del cd suprcondominio, codificato nell'art. 1117 bis cc.

Costituzione del condominio e del supercondominio

Molto spesso ci si chiede quando si può identificare il momento in cui è costituito il condominio (o il supercondominio), sul punto è opportuno osservare che parlare di "costituzione" del condominio potrebbe essere forviante in quanto il termine costituzione evoca altri istituti (associazioni, società) nei quali la nascita è demandata ad una scelta discrezionale (manifestazione di volontà) dei fondatori e dipende da una scelta discrezionale dei fondatori, mentre il condominio (in quanto rientrante in una comunione, anche se speciale), non è legato ad una scelta discrezionale (manifestazione di volontà) degli originari proprietari, ma richiede solo che si verifichi l'evento "iniziale" la pluralità dei proprietari

Infatti, è stato affermato che la particolare comunione regolata dagli articoli 1117 e ss. cod. civ. si costituisce, ipso iure et facto, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni e tantomeno d'approvazione assembleari, nel momento in cui l'unico proprietario ad un edificio questo frazioni in più porzioni autonoma e la cui proprietà esclusiva trasferisca d'una pluralità di soggetti od anche solo al primo di essi, ovvero ove più soggetti costruiscano su un suolo Comune, ovvero ancora quando l'unico proprietario di un edificio ecceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l'oggettiva condizione del frazionamento che ad esso dà origine, lo stesso vale anche per il supercondominio.

Anche il supercondominio (istituto d'elaborazione dottrinaria e giurisprudenziale basata sull'interpretazione estensiva delle norme dettate per il condominio negli edifici ed ora normativizzato nell'articolo 1117 bis cod. civ.), viene in essere,  ipso iure et facto, se il titolo non dispone altrimenti, quando i singoli edifici costituiti in altrettanti condomini, abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati attraverso la relazione di accessorio a principale con gli edifici medesimi, perciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati.

La gestione e l'amministrazione del supercondominio

Come si è visto il supercondominio è composto da tanti singoli ed autonomi edifici i quali sono anche singoli  condomini. In questa situazione capita, molto spesso, che ritenendo di poter risparmiare la gestione del supercondominio sia effettuata dagli amministratori dei singoli edifici e tramite le assemblee dei singoli edifici.

In presenza di un supercondominio si dovranno costituire, accanto agli organi relativi all'amministrazione e gestione dei singoli condomini, altri organi predisposti alla gestione dei beni e dei servizi facenti capo al supercondonninio.

Per cui, una volta costituito ipso jure et facto il supercondominio, dovranno essere costituiti i relativi organi, in conformità di quanto previsto dagli artt. 1117-1129 cod. civ., in vista dell'amministrazione e gestione dei beni e servizi che ne fanno parte.

In quanto, la gestione e l'amministrazione del supercondominio non può essere effettuata tramite l'assembla del singolo condominio e tramite l'amministratore del singolo condominio, poichè un tale tipo di gestione  comporta, da un lato,  la nullità della delibera dell"assemblea del singolo condominio in quanto ha ecceduto le proprie competenze e, dall'altro, comporta carenza di legittimazione dell'amministratore del singolo del condominio a gestire beni del supercondominio.

Del resto, il potere degli amministratori di ciascun condominio di compiere gli atti indicati dagli artt. 1130 e 1131 cod. civ. è limitato alla facoltà di agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all'edificio amministrato e non a quelli facenti parte del complesso immobiliare composto da più condomìni, che deve essere gestito attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quali l'assemblea di tutti i proprietari e l'amministratore del cd. supercondominio;

quanto detto, permette di sottolienare un altro aspetto del supercondominio:  se è automatica la costituzione del supercondominio, non lo è quella dei suoi organi, che dovranno regolarmente essere costituiti.

Di conseguenza, i singoli proprietari (del supercondominio) debbono nominare un amministratore dei i beni comuni a tutti i condòmini che assicuri la gestione e la ripartizione dei costi secondo le specifiche tabelle millesimali del supercondominio (in difetto di che può intervenire, a richiesta degli interessati il provvedimento dell'autorità giudiziaria ex articolo 1129 cod. civ.).

Cass., civ. sez. II, del 4 novembre 2019, n. 28280