Opinioni
15 Settembre 2018
11:34

Decadenza dal beneficio fiscale per acquisto prima casa

Cassazione del 28.6.2018 n. 17148 la decadenza dall’agevolazione prima casa (art. 1 nota II bis comma 4 della tariffa, parte prima, testo unico imposta di registro D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131) per aver il contribuente trasferito per atto a titolo oneroso o gratuito l’immobile acquistato con l’agevolazione prima del decorso del termine di 5 anni dall’acquisto non è evitata qualora, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con l’agevolazione, proceda all’acquisto della nuda proprietà di altro immobile.
A cura di Paolo Giuliano

Benefici fiscali acquisto prima casa

Il legislatore ha cercato di agevolare l'acquisto della prima casa riducendo l'imposta di registro (e l'iva se l'acquisto dell'immobile avviene da costruttore (cioè non tra privati).

Il sistema posto in essere può essere così delineato: è possibile accedere al pagamento ridotto (imposte agevolate)

  • in presenza di atti traslativi della proprietà di case di abitazione non di lusso e per gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione relativi alle stesse,
  • l'immobile fosse ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente aveva o avrebbe stabilito entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza
  • che l'acquirente non è titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui era situato l'immobile da acquistare;
  • che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiarasse di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con agevolazioni fiscali.

Ambito di applicazione dei benefici acquisto prima casa

L'esigenza del legislatore di agevolare l'acquisto della prima casa si nota se si osserva che i benefici si estendono anche agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell'usufrutto, dell'uso e dell'abitazione (e non solo agli atti di acquisto della piena proprietà).

Inoltre, sussistono gli estremi dell'agevolazione per l'acquisto della "prima casa", anche l'acquirente è titolare di una quota particolarmente esigua di altro immobile, la quale, non comportando il potere di disporre dell'immobile stesso come propria abitazione, è assimilabile a una proprietà inidonea per le esigenze abitative (ai fini del requisito di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione).

Trasferimento dell'immobile acquistato con i benefici e riacquisto di altro immobile

Il legislatore si occupa anche dell'ipotesi in cui l'acquirente di una prima casa decide di vendere l'immobile acquistato chiedendo i benefici.

In tali ipotesi si perde l'agevolazione e scatta a carico dell'acquirente  con obbligo di versare le imposte non assolte nella misura ordinaria, nonché la relativa sovrattassa – questo obbligo di pagamento è sottoposto a due condizioni  la vendita dell'immobile acquistato con i benefici è effettuata nei 5 anni dall'acquisto e se,  entro un anno dall'alienazione, il contribuente procede all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Quindi, la regola in caso di vendita (entro 5 anni) dell'immobile acquistato con le agevolazioni è la decadenza dai benefici, ma sono previste delle eccezioni nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione, proceda all'acquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Differenti condizioni per accedere ai benefici in caso acquisto dell'immobile in seguito a vendita di immobile con benefici

Occorre comprendere se le condizioni per accedere ai benefici sono identiche nelle due ipotesi di acquisto con benefici  e nell'altra di acquisto di nuovo immobile con benefici, in seguito a vendita di immobile acquistato con benefici

Sono previste, con riferimento all'acquisto del secondo immobile, condizioni diverse rispetto a quelle stabilite, per la concessione delle agevolazioni medesime per l'acquisto del primo immobile.

In particolare, mentre il riconoscimento del beneficio è subordinato – oltre al fatto di non essere titolare di diritti di proprietà (o di diritti a tal fine assimilati) su altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare e di non essere titolare di diritti di proprietà (o diritti, assimilati) su altra abitazione acquistata con agevolazioni fiscali cd. «prima casa» – al trasferimento della residenza del contribuente nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato, il mantenimento dello stesso in caso di alienazione dell'immobile acquistato è subordinato alla più restrittiva condizione dell'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

La differente disciplina trova giustificazione nell'intenzione del legislatore di favorire l'acquisto della casa di proprietà, tutelato anche a livello costituzionale (vedi, art. 47, secondo comma, della Cost.), anche a coloro i quali siano costretti a ripetuti trasferimenti di residenza, per le contingenti necessità della vita e, al contempo, di evitare che l'agevolazione possa assecondare intenti speculativi agevolati in virtù della semplice integrazione dei requisiti necessari a godere della agevolazione in riferimento al primo acquisto.

Ambito di applicazione del riacquisto infra annuale

Si mantengono i benefici in caso di vendita infraquinquennale dell'immobile acquistato con l'agevolazione e successivo acquisto nel termine annuale quando:

Il contribuente ottiene l'abitazione mediante la costruzione (tramite affidamento in appalto), di una nuova abitazione su terreno già di sua proprietà, poichè la normativa non distingue tra acquisti a titolo originario e a titolo derivativo (o onerosi e gratuiti) .

Per conservare i benefici la norma richiede solo che il contribuente entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con l'agevolazione medesima, «proceda all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale».

Riacquisto di della nuda proprietà di una quota di immobile

Sul requisito dell'immobile da adibire a propria abitazione occorre prestare la massima attenzione.

Infatti, occorre chiedersi se il riacquisto della nuda proprietà di un immobile – eventualmente limitato ad una quota – è (o meno) un  titolo giuridico idoneo e sufficiente per accedere ai benefici (in seguito alla vendita infra annuale), poiché un tale atto non consente di conseguire quella disponibilità del bene indispensabile per la destinazione dello stesso a propria abitazione.

A differenza della fattispecie relativa all'accesso al beneficio la norma sul riacquisto non estende espressamente il suo ambito di applicazione anche agli acquisti di diritti reali di godimento sul bene (usufrutto, abitazione, uso), limitandosi a richiedere l'acquisto di un immobile da destinarsi ad abitazione principale.

Questo induce a ritenere che l'atto necessario affinché il contribuente eviti la decadenza dell'agevolazione cd. prima casa di cui ha fruito in precedenza sia rappresentato da un titolo idoneo a consentirgli l'uso e il godimento di un'abitazione in via piena ed esclusiva e, conseguentemente, nell'esercizio dei relativi poteri, a destinare la stessa quale sua abitazione principale.

I motivi sono tanti: la norma è di stretta interpretazione, in presenza di contitolarità la disponibilità dell'immobile ai fini dei benefici non può dipendere dalla volontà di soggetti terzi.

«La decadenza dall'agevolazione prima casa prevista dall'art. 1, nota II bis), quarto comma, della Tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, per aver il contribuente trasferito per atto a titolo oneroso o gratuito l'immobile acquistato con l'agevolazione medesima prima del decorso del termine di cinque anni dalla data di acquisto non è evitata qualora, entro un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con tale agevolazione, proceda all'acquisto della nuda proprietà di altro immobile».

Cass., civ. sez. V, del 28 giugno 2018, n. 17148

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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