Facciata Casa Leopardi a Recanati
in foto: Facciata Casa Leopardi a Recanati

Il diverso significato dei termini

Può capitare che il significato attribuito ad un termine in un contesto giuridico non corrisponde al medesimo significato che la stessa locuzione ha in un contesto comune o di altri ambiti disciplinari.

Per rendere più chiaro il concetto si potrebbe fare riferimento alla nozione di costruzione, inteso in senso comune, come costruzione, mentre, nell'ambito giuridico per costruzione si intende ogni alterazione del territorio; in altre parole, i significati delle parole possono cambiare se si passa dall'uso comune all'uso giuridico del termine e, addirittura, possono variare anche passando da diversi ambiti disciplinari.

L'individuazione dei beni condominiali

Il problema dell'individuazione del significato delle parole si complica nel momento in cui si entra nel contesto condominiale, infatti, le difficoltà aumentano poiché occorre identificare i beni condominiali (diversi dai beni privati o dai beni in uso esclusivo).

Del resto, oltre l'elencazione meramente esemplificativa contenuta nell'art. 1117 cc sono beni condominiali anche quelli non presenti nell'elencazione dell'art. 1117 cc, ma che sono al servizio (funzionale o materiale) delle singole unità immobiliari (altra complicazione riguarda la ripartizione delle spese nel condominio).

Il muro maestro condominiale ex art. 1117 cc

L'art. 1117 cc considera muri condominiali i muri maestri. La locuzione muro maestro sicuramente fa riferimento ai muri che servono da scheletro dell'edificio e/o che sorreggono l'edificio. Quindi, se si dovesse leggere in modo letterale la locuzione muro maestro, si dovrebbe prendere atto che muri  condominiali non sono quelli che non hanno funzione strutturale e, soprattutto, non sarebbero condominiali i muri perimetrali dello stabile.

Però, se si considerano muri maestri solo i muri portanti nell'edificio, negli edifici moderni (in cemento armato) o non ci sarebbero muri maestri, oppure, la nozione di muri maestro dovrebbe essere limitata agli architravi e ai pilastri di cemento armato.

Definizione di muro maestro o portante ex art. 1117 cc

Quanto all'individuazione del significato  "muro maestro" – che viene riproposto anche nel novellato art. 1117 c.c. di cui alla legge n. 220 del 2012 – occorre osservare che non va inteso in senso strettamente ingegneristico, in quanto negli edifici realizzati con intelaiature di pilastri ed architravi in cemento armato, privi pertanto di "mura portanti", il muro maestro deve un diverso significato e deve coincide con il muro perimetrale dell'edificio (che altrimenti risulterebbe uno ‘scheletro vuoto', privo di qualsiasi utilità), perché esso vale a conferire al manufatto i caratteri di una struttura abitativa.

Muro perimetrale dell'edificio

Come si è visto è condominiale il muro che conferisce all'edificio i caratteri di una struttura idonea all'suo abitativo.

In modo più specifico  i muri perimetrali possono essere definiti come i muri che –  anche se non hanno natura e funzioni di muri maestri portanti, – delimitano la superficie coperta dell'edificio , determinano la consistenza volumetrica dello edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti termici e atmosferici, e ne delineano la sagoma architettonica.

I muri perimetrali – sono da considerare comuni a tutti i condomini anche nelle parti che si trovano in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva e quando sono collocati in posizione, avanzata o arretrata, non coincidente con il perimetro esterno dei muri perimetrali esistenti in corrispondenza degli altri piani, come normalmente si verifica per i piani attici.

I muri perimetrali dell'edificio sono condominiali ex art. 1117 cc

I muri perimetrali dell'edificio in condominio, pur non avendo funzione di muri portanti, vanno intesi come muri maestri al fine della presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c. in quanto determinano la consistenza volumetrica dell'edificio unitariamente considerato proteggendolo dagli agenti atmosferici e termici, delimitano la superficie coperta e delineano la sagoma architettonica dell'edificio stesso. Pertanto, nell'ambito dei muri comuni dell'edificio rientrano anche i muri collocati in posizione avanzata o arretrata rispetto alle principali linee verticali dello immobile".

In altri termini, il muro perimetrale è comune perché dà sagoma all'edificio, ne assicura la fruibilità abitativa e la conservazione rispetto agli agenti atmosferici. Il muro perimetrale può essere ‘portante', ossia ‘maestro', ma anche ove privo di detta funzione strutturale, non risulta esclusa la comproprietà per essere comunque condominiale.

Cass., civ. sez. II, del 10 maggio 2018, n. 11288