Può capitare che dal fondo del vicino (da intendersi sia come terreno, sia come unità immobiliare o costruzione) provengono esalazioni (immissioni) di gas, calore, odori, rumori che possono dare fastidio alle proprietà limitrofe, in quanto il fondo del vicino (da intendersi sia come terreno o come unità immobiliare o costruzione) è invaso da una serie di esalazioni che possono essere semplicemente fastidiose o giungere ad essere anche nocive per la salute.

Queste vicende sono regolate dall'art. 844 c.c., il quale prevede che  "Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.  Nell'applicare questa norma l'autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso".

Ai sensi dell'art. 844 c.c. l'elemento discriminate (oppure, in modo più semplice) l'elemento che permette di distinguere tra immissioni lecite ed illecite è la tollerabilità (umana) delle stesse. E' intuitivo comprendere che il concetto della normale tollerabilità (umana) previsto dal codice civile è  fumoso, in quanto una data immissione può essere tollerabile per un determinato soggetto ed essere intollerabile per un'altra persona, (ecco che per evitare eccessive personalizzazioni si fa riferimento a norme amministrative che misurano il livello di immissioni individuando la soglia lecita ed illecita) inoltre, una data immissione può essere tollerabile (o meno) anche in base allo stato dei luoghi (basta pensare ad un rumore in una zona agreste ed un rumore in una città). Deve, inoltre, essere considerato che anche il tipo di immissione può essere illecita o non tollerabile indipendentemente dalla quantità di immissione (basta pensare ai gas di scarico di una caldaia e alle immissioni rumorose di un condizionatore).

Come detto, per valutare la tollerabilità delle immissioni, ci si richiama alle soglie di tollerabilità previste in norme o regolamenti amministrativi, queste norme o regolamenti amministrativi, nei quali sono previste soglie che sono considerate illecite se superate, si tratta di una normativa speciale (molto spesso amministrativa) posta a tutela di interessi della collettività. Il superamento di queste soglie, previste, si ripete, da normativa speciale (posta a tutela di interessi della collettività), se  pregiudica interessi pubblici, a maggior ragione il superamento di queste soglie deve essere considerato illecito o non tollerabile anche ai sensi dell'art. 844 c.c. (che regola rapporti privati tra vicini), poiché le stesse immissioni si risolvono in immissioni nell'ambito della proprietà del vicino, ancor più esposto degli altri, in ragione della vicinanza, ai loro effetti dannosi.

Resta il problema se le immissioni lecite perchè nei limiti della  normativa amministrativa (o predisposta a tutela di interessi pubblici) possono essere considerate illecite ai sensi dell'art. 844 c.c. (anche se considerate lecite dalla normativa speciale).

Secondo una prima ricostruzione sussiste perfetta correlazione tra l'art. 844 c.c. è la normativa speciale in materia di immissioni, quindi, tutto quello che è lecito per la normativa speciale è lecito anche ai sensi dell'art. 844 c.c., mentre tutto quello che è illecito ai sensi della normativa speciale è illecito anche ai sensi dell'art. 844 c.c.

Secondo, invece, una diversa ricostruzione i parametri fissati dalle norme speciali a tutela dell'ambiente (dirette alla protezione di esigenze della collettività, di rilevanza pubblicistica), pur potendo essere considerati come criteri di partenza, al fine di stabilire l'intollerabilità delle emissioni che li eccedano, non sono necessariamente vincolanti per il giudice civile che, nello stabilire la tollerabilità o meno dei relativi effetti nell'ambito privatistico, può anche discostarsene, pervenendo al giudizio di intollerabilità, ex art. 844 c.c., delle emissioni, sulla scorta di un prudente apprezzamento che consideri la particolarità della situazione concreta e dei criteri fissati dalla norma civilistica la cui valutazione, ove adeguatamente motivata (come verificatosi nella specie), costituisce accertamento di merito insindacabile in sede di legittimità.

Quest'ultimo orientamento si sta sempre più affermando ed in modo molto più chiaro si dichiara che in materia di immissioni ex 844 c.c., mentre è senz'altro illecito il superamento dei limiti di accettabilità stabiliti dalla leggi e dai regolamenti che, disciplinando le attività produttive, l'eventuale rispetto, degli stessi non può far considerare senz'altro lecite le immissioni, dovendo il giudizio sulla loro tollerabilità formularsi alla stregua dei principi di cui all'art. 844 c.c.

Tale principio, nella sua prima parte, si basa sull'evidente considerazione che, se le emissioni che superano, per la loro particolare intensità e capacità diffusiva, la soglia di accettabilità prevista dalla normativa speciale a tutela di interessi della collettività, a maggior ragione le stesse, ove si risolvano in immissioni nell'ambito della proprietà del vicino, ancor più esposto degli altri, in ragione della vicinanza, ai loro effetti dannosi, devono solo per questo considerarsi intollerabili ai sensi dell'art. 844 c.c. e, pertanto, illecite, anche,  sotto il profilo civilistico.

Quindi, l'eventuale rispetto dei limiti previsti dalla legge (norme speciali – regolamenti amministrativi) non può fare considerare, senz'altro, lecite le immissioni, dovendo il giudizio sulla loro tollerabilità: formularsi in relazione alla situazione ambientale, variabile da luogo a luogo, secondo le caratteristiche della zona e le abitudini degli abitanti. In buona sostanza, la valutazione ex art. 844 cod. civ., diretta a stabilire se le immissioni (ad esempio rumori)  restano compresi o meno nei limiti della norma (844 c.c.), deve essere riferita, da un lato, alla sensibilità dell'uomo medio e, dall'altro, alla situazione locale.

Cass., civ. sez. II, 12 maggio 2015, n. 9660 in pdf