Capita, e anche molto spesso, che dall'appartamento, dal locale o dal terreno del vicino giungano rumori, odori molesti; basta pensare al classico condizionatore apposto sulla finestra del vicino il cui rumore notturno impedisce di dormire o dal quale viene immessa aria calda; oppure basta pensare alla canna del gas di scarico di un impianto di riscaldamento di un appartamento privato apposto sotto la propria finestra.

La norma di riferimento è l'art. 844 c.c. il quale dispone che "il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni  derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.  Nell'applicare questa norma l'autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità  di un determinato uso".

E' opportuno chiarire alcuni termini tecnici usati dall'art. 844 c.c., questo articolo con l'espressione fondo del vicino si riferisce a qualsiasi proprietà altrui indipendentemente dal tipo (terreno o manufatto edilizio) dal quale provengono suoni o rumori o odori molesti. E, soprattutto, l'articolo 844 c.c. si applica anche all'interno del condominio, in altri termini, il fondo da cui provengono le immissioni e il fondo che subisce le immissioni può anche consistere in appartamenti siti in un condominio o in due condomini separati.

Quanto, invece, all'espressione "immissioni" l'art. 844 c.c. si riferisce a qualsiasi propagazione proveniente dal vicino (provocata da macchine o da uomini o animali) che invade il fondo altrui, in particolare, ci si riferisce a rumori del condizionatore d'aria o del frigorifero o dell'impianto radio o della tv oppure ai tubi di scarico del camino o della caldaia dei termosifoni. Come si può intuire dall'elenco sotto la voce "immissione" rientrano tutte le propagazioni o disturbi (provenienti da un fondo vicino), indipendentemente se queste propagazioni avvengono sotto forma di gas o sono solo acustiche e indipendentemente dalla fonte (umana o meccanica) del disturbo.

La ratio dell'istituto. Il motivo alla base della norma è la tutela della salute del soggetto che si trova a dover subire tale tipo di fenomeno negativo. Per rendere più chiaro questo concetto basta pensare alle immissioni di fumo o di gas di scarico, è evidente che in questi casi il vicino non deve respirare aria, di fatto, avvelenata (potrebbe sembrare meno evidente il legame con il diritto alla salute in presenza di meri rumori provenienti dal fondo del vicino, ma, in realtà, anche in questi casi essere esposti a rumori continui lede il diritto alla salute).  In realtà, la norma serve anche a proteggere il diritto di proprietà da attività che potrebbero lederne il valore.

Completata la fase descrittiva della norma (anche se in modo sommario) si può passare ad analizzare la parte operativa del problema.

Se l'immobile dal quale provengono le immissioni fastidiose si trova situato in un condominio si tende a far agire l'amministratore del condominio. Però l'amministratore e, quindi, il condominio ha in materia limiti precisi, infatti, non rientra nei poteri istituzionali (conferiti dal legislatore) all'amministratore o all'assemblea del condominio la tutela della salute del singolo proprietario e del singolo appartamento in proprietà esclusiva. L'unico potere che potrebbe esercitare l'amministratore p.t. è quello relativo al controllo limitato all'uso del bene comune ex art. 1102 c.c. (es. pensate all'apposizione di una canna fumaria o di alcuni condizionatori d'aria sulla facciata dell'edificio), ma per lo stesso principio indicato nell'art. 1102 c.c. questo controllo ha una valenza limitata.

Altro potere dell'amministratore (e del condominio) è quello relativo alla tutela del decoro architettonico  dell'edificio, quindi, se l'impianto da cui provengono le esalazioni è viola il decoro architettonico dell'edificio potrà essere rimosso su istanza del condominio  indipendentemente dalle immissioni moleste.

Ultimo potere attribuito all'amministratore potrebbe essere quello derivante dal regolamento di condominio, infatti tale atto potrebbe proibire qualsiasi tipo di modifica anche in deroga a quanto previsto dal codice civile.

Però, si ripete, fuori da questi principi il condominio non ha voce in capitolo, infatti, non potrebbe autorizzare delle immissioni moleste (es. concedendo di istallare un macchinario rumoroso) e, certo, non potrebbe imporre al proprietario di accettare immissioni moleste, una tale delibera sarebbe nulla quanto meno per illeceità dell'oggetto o per incompetenza dell'assemblea.

Analizzati gli scarni poteri e competenze del condominio in materia di immissioni è possibile passare all'analisi dei poteri e possibilità di tutela riconosciute al proprietario che subisce l'esalazione molesta.

Se si è in presenza di macchinari (tubi di scarico o motori dei condizionatori) occorre sempre verificare a che distanza si trovano dal fondo limitrofo o dalla finestra o balcone, questo potrebbe essere un elemento in più per tutelare il soggetto che riceve il danno, sul punto oltre alle prescrizioni del codice civile occorre anche valutare quanto prevedono i regolamenti edilizi locali. (Cassazione, civ. sez. II, 6 settembre 2011, n. 18262).

Se questa strada non è praticabile occorre verificare se l'immissione (acustica o di altro tipo) supera o meno al normale tollerabilità. Infatti, l'art. 844 c.c. prevede che l'immissione proveniente da vicino non sarebbe sanzionabile se non supera la normale tollerabilità. Questo è il principio generale, il problema è comprendere in cosa consiste la "normale tollerabilità", immaginatevi un condizionatore d'aria che spinge aria calda in un piccolo cortile in sul quale affacciano le camere da letto dei alcuni dei proprietari oppure alla canna fumaria di un impianto di acqua calda e termosifoni piazzato sotto la finestra di proprietario del piano soprastante, in tutti questi casi quanto si supera la normale tollerabilità ?

La risposta alla domanda si trova in molti regolamenti amministrativi nei quali viene indicata la soglia minima di tollerabilità dei rumori (un tot decibel superiore al rumore di fondo) oppure anche degli scarichi inquinanti (un tot di gas in aria), quindi, in teoria quando si superano queste soglie le immissioni sono illecite, quanto si rientra al disotto di queste soglie le immissioni sarebbero lecite, ma non è detto che siano tollerabili.

In altri termini i regolamenti che prevedono limiti ai rumori o ad altro individuano la soglia illecita dell'immissione, ma, come si è detto, l'art. 844 c.c. fa riferimento alla tollerabilità dell'immissione e non alla sua illiceità, in altri termini, mentre una immissione illecita (perché supera i limiti dei regolamenti amministrativi) è sempre intollerabile,  una immissione potrebbe essere lecita, (perché non supera i limiti dei regolamenti) ma non è detto che sia tollerabile. (Cass. civ. sez. II, del 17 gennaio 2011 n. 939: "In particolare va ribadito il principio, a termini del quale "in materia di immissioni, mentre è senz'altro illecito il superamento dei limiti di accettabilità stabiliti dalla leggi e dai regolamenti che, disciplinando le attività produttive, fissano nell'interesse della collettività le modalità di rilevamento dei rumori e i limiti massimi di tollerabilità, l'eventuale rispetto degli stessi non può far considerare senz'altro lecite le immissioni, dovendo il giudizio sulla loro tollerabilità formularsi a stregua dei principi di cui all’art. 844 c.c. Cass. 1418706").

Per comprendere il concetto basta pensare al povero proprietario che deve respirare  tutti i giorni una piccola quantità di gas di scarico della caldaia del proprietario dell'appartamento del pianto inferiore, del resto se una goccia di veleno è tollerabile, non significa che sussiste l'obbligo di bere una goccia di veleno tutti i giorni (e certo questo non è tollerabile.

Ecco, quindi, che si afferma "è stato chiarito nella giurisprudenza di questa stessa Corte (cfr., ad es., Cass. n. 1151 del 2003 e Cass. n. 17281 del 2005), che i parametri fissati dalle norme speciali a tutela dell'ambiente (dirette alla protezione di esigenze della collettività, di rilevanza pubblicistica), pur potendo essere considerati come criteri di partenza, al fine di stabilire l'intollerabilità delle emissioni che li eccedano, non sono necessariamente vincolanti per il giudice civile che, nello stabilire la tollerabilità o meno dei relativi effetti nell'ambito privatistico, può anche discostarsene, pervenendo al giudizio di intollerabilità, ex art. 844 c.c., delle emissioni, ancorchè (in ipotesi) contenute in quei limiti, sulla scorta di un prudente apprezzamento che consideri la particolarità della situazione concreta e dei criteri fissati dalla norma civilistica (invero posta preminentemente a tutela di situazioni soggettive privatistiche, segnatamente della proprietà), la cui valutazione, ove adeguatamente motivata (come verificatosi nella specie), costituisce accertamento di merito insindacabile in sede di legittimità" (Cass. civ. sez. II, 6 novembre 2013 n. 25019).

Se, invece, le immissioni sono superiori il comportamento illecito deve terminare senza alternative.

Cass. civ. sez. II, del 7 aprile 2014, n. 8094 in pdf