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 Con il termine sottotetto si indicano tutti gli spazi che separano l’appartamento (o gli appartamenti) siti all’ultimo piano di un edificio dal tetto di copertura  dello stabile. E' irrilevante se il tetto di copertura è un vero e proprio tetto o un lastrico solare, poichè i sottotetti possono esistere in entrambe le situazioni.

Le misure di questi spazi (denominati sottotetti) possono variare e passare dalle dimensioni di semplici intercapedini, a stento utilizzabili come ripostigli, a veri e propri vani adibibili a uso abitativo (c.d. mansarde).

Risulta intuito comprende che quanto più tali spazzi possono essere utilizzati (anche solo in teoria) come vani abitativi, tanto più  aumenta il loro valore e aumentano i contenziosi sull’attribuzione del diritto di proprietà e sul diritto uso degli stessi.

La Corte di Cassazione del 12 agosto 2011 n. 17249, partendo da una delle innumerevoli liti sorte sulla titolarità del sottotetto,  ha fornito degli elementi su cui basarsi per risolvere alcune questioni.

Quando si cerca di individuare il proprietario del sottotetto, i primi elementi da valutare sono i titoli (di acquisto) o il regolamento di condominio, se in questi documenti si afferma che il sottotetto è condominiale ex art. 1117 c.c., il sottotetto non potrà essere del singolo proprietario (salvo non sia maturata l’usucapione del bene), se, al contrario, questi documenti affermano che il bene in questione è di proprietà esclusiva di un singolo proprietario, è evidente che il sottotetto non potrà essere condominiale ex art. 1117 c.c. e non potrà essere usato dagli altri condomini.

In questa fase, per risolvere la controversia, non sono rilevanti le dimensioni del sottotetto o l’uso cui è destinato.

Però, può anche capitare che i titoli (siano questi contratti di acquisto dell’appartamento o il regolamento di condominio) non dicano nulla.

Allora, in mancanza di questi titoli o documenti (o se i tali titoli non dicono nulla), entrano in gioco altri elementi, come le dimensioni del sottotetto o l’uso a cui è destinato.

Il sottotetto può essere considerato un bene condominiale ex art. 1117 c.c. (in mancanza di titoli) quando il sottotetto risulta, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune ex art. 1117 c.c. o all’esercizio di un servizio di interesse comune ex art. 1117 c.c. (es. nel sottotetto potrebbe essere alloggiato parte del meccanismo di funzionamento dell’ascensore condominiale o potrebbero essere alloggiati dei serbatoi per l’acqua).

Al contrario, il sottotetto è, invece, di pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano (o degli appartamenti siti all’ultimo piano) quando assolve all’esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo.

Dal provvedimento della Corte di Cassazione del 12 agosto 2011 n. 17249 sembra che le dimensioni del sottotetto (quando queste consentono l’uso dello stesso come vano autonomo) sono un elemento che esclude l’uso esclusivo e la proprietà esclusiva del bene.

In realtà non si possono escludere situazioni in cui il sottotetto ha dimensioni notevoli (anche tali sa essere adibito ad uso abitativo), ma può essere solo di pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano, si pensi, ad esempio, alle ipostesi in cui il sottotetto ha un unico accesso tramite una scala interna all’appartamento sito all’ultimo piano dell’edificio.

Una volta risolta la problematica della titolarità del sottotetto, non si risolvono tutte le questioni, anzi, al contrario, si possono innescare altri contenziosi, infatti, accertata la titolarità del bene può sorgere, come diretta conseguenza, la lite per la ripartizione delle spese condominiali presenti nel rendiconto del condominio, in quanto occorre procedere all’adeguamento delle tabelle dei millesimi.

Questo perché è necesario valutare se, l’ulteriore volume rappresentato dal sottotetto, (che se di proprietà privata, potrebbe anche essere di notevoli dimensioni), è stato o meno inserito nelle tabelle dei millesimi al momento delle redazione delle stesse. Se il sottotetto non è stato “millesimato” ecco che si aprono nuovi contenziosi dovuti alla necessità di adeguare le tabelle alla nuova situazione venutasi a creare con l’assegnazione del sottotetto in proprietà esclusiva ad un unico proprietario.

Quindi, non si può escludere che il proprietario dell’ultimo piano, che si è fatto assegnare giudizialmente la proprietà di un sottotetto si trovi, poi, a dover affrontare altri liti, per l’adeguamento delle tabelle, e, quindi, abbia ottenuto la classica “vittoria di pirro”. Questo perchè è difficile che una volta assegnato in proprietà esclusiva il sottotetto la quota dei millesmi resti invariata o che la quota parte di spese relative al sottotetto sia pagata dai non proprietari del bene.

In queste vicende, per evitare il moltiplicarsi del contenzioso, è opportuno che, in un unico procedimento,  oltre alla domanda relativa alla proprietà dei sottotetti, sia inserita e proposta anche la domanda relativa all’adeguamento delle tabelle dei millesimi (se queste non tengono conto del sottotetto).