Le tabelle dei millesimi

Le tabelle dei millesimi sono sempre "croce e delizia" di ogni condominio. Le tabelle dei millesimi regolano il peso del singolo proprietario nel condominio e servono a ripartire le spese del condominio tra tutti i proprietari.  In relazione alle tabelle dei millesimi gli scenari che possono  avere ad oggetto le tabelle dei millesimi sono sostanzialmente due:

  • a) possono mancare completamente le tabelle dei millesimi, (in assenza delle tabelle dei millesimi non è esclusa la ripartizione delle spese, ma questa può avvenire in base ad un criterio proporzionale, sicuramente non in parti uguali, inoltre, se il criterio scelto è provvisorio, se nulla dice la delibera, la quantificazione del dovuto è definitiva, in altri termini, se il criterio di ripartizione è provvisorio, potrebbe non essere provvisoria, ma definitiva e immutabile, la quantificazione del dovuto)
  • b) le tabelle redatte ed in uso possono contenere errori o non rappresentare più la situazione condominiale (in quanto, ad esempio, molto vetuste).

Le due questioni presentano elementi comuni (chi approva le nuove tabelle o la modifica di quelle esistenti) e degli elementi diversi (quando è possibile procedere alla revisione delle tabelle esistenti.

Approvazione delle nuove tabelle a maggioranza anche dopo la riforma

Le tabelle dei millesimi possono essere approvate a maggioranza, cioè non è richiesto il consenso di tutti i proprietari (sia quando le tabelle non esistono, sia quanto occorre procedere ad una modifica o correzione delle tabelle esistenti).  L'approvazione a maggioranza richiede una manifestazione espressa della volontà (che, di fatto, esclude l'approvazione mediante applicazione reiterata nel tempo delle tabelle o tramite un accordo tacito).

L'approvazione delle tabelle a maggioranza è l'interpretazione che si è affermata dopo la riforma del condominio e dopo lo sconcerto dovuto alla nuova formulazione degli articolo 69 disp att cc che parla di unanimità, il consenso unanime di tutti i condomini serve solo quando le tabelle dei millesimi derogano i principi previsti dal codice in materia di ripartizione delle spese.

Rettifica o modifica delle tabelle dei millesimi dopo la riforma

La riforma del condominio è intervenuta anche sulla rettifica o modifica delle tabelle dei millesimi (vedi art. 69 disp att cc). L'art. 69 disp. att. cc per evitare uno stillicidio di richieste di rettifica o modifica delle tabelle dei millesimi (che creerebbe una situazione di instabilità all'interno del condominio) ha codificato quelle che sono le ipotesi tipiche che se si verificano permettono di intervenire sulle tabelle.

Eventi che legittimano la rettifica o modifica delle tabelle

E' possibile procedere alla rettifica o modifica delle tabelle dei millesimi:

  • quando risulta che le tabelle sono conseguenza di un errore; la tabella che esprime i millesimi é soggetta ad essere emenda in presenza di errori, di fatto e di diritto, attinenti alla determinazione degli elementi necessari al calcolo del valore delle singole unità immobiliari
  • quando sono mutate le condizioni dell'edificio, cioè si sono verificate delle circostanze sopravvenute alla redazione delle tabelle che hanno inciso sulla consistenza materiale dell'edificio o delle sue porzioni e tali circostanze hanno inciso, in modo rilevante, sull'originaria proporzione dei valori. Non tutte le mutazioni dell'edificio legittimo una modifica delle tabelle, ma solo quelle che sono dovute a 1)  sopraelevazione dell'edificio, 2)  di incremento di superfici (soppalchi) 3) incremento o diminuzione delle unità immobiliari, (accorpamento o frazionamento volontaria delle unità immobiliari o di espropriazione anche parziale delle unità immobiliari)

Limite di tolleranza

Esiste un ulteriore limite alla possibilità di chiedere la modifica delle tabelle: si tratta di un limite quantitativo,  nel senso che è possibile procedere alla modifica solo se le variazioni dell'edificio sono tali da aver alterato più di un quinto il valore proporzionale anche solo di un'unità dell'unità immobiliare.

Esclusione della rettifica e modifica delle tabelle

Non determinano revisione o modifica gli errori nella determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al calcolo delle tabelle, nè i mutamenti successivi dei criteri di stima (economica) della proprietà immobiliare.

Gli errori rilevanti ai fini della revisione delle tabelle devono essere obiettivamente verificabili (ad es.: divergenze di estensione della superficie, di piano e simili), restando, di conseguenza, esclusa la rilevanza (ai fini dell'errore) dei criteri soggettivi (ad d'ordine estetico e simili) nella stima delle unità immobiliari.

Interesse alla modifica anche solo di un proprietario

L'interesse (o il vantaggio) che può derivare dalla modifica delle tabelle non deve essere generalizzato, ma può essere anche solo di uno dei proprietari.

Cass., civ. sez. II, del 4 ottobre 2016, n. 19797 in pdf