Stima dei beni immobili oggetto di esecuzione forzata ex art. 567 cpc, 568 cpc, 569 cpc e 173 bis disp. att. cpc

Il codice di procedura civile prevede (art. 567, 568, 569 cpc) che l'immobile oggetto dell'esecuzione forzata deve essere stimato, in altri termini, deve essere individuato il valore (di mercato).  Questa attività viene, di solito, affidata ad un esperto nominato dal giudice dell'esecuzione.

L'esperto ha il compito di individuare, oltre che al valore (di mercato) dell'immobile e dovrà indicare anche le formalità o i vincoli opponibili (o n on opponibili) all'acquirente, inoltre l'esperto dovrà anche verificare la regolarità edilizia ed urbanistica dell'immobile, il contenuto e i compiti dell'esperto sono indicati nell'art. 173 bis disp att cpc.

Il codice non specifica quali sono le sanzioni a carico dell'esperto (e, di conseguenza, i danni risarcibili all'acquirente dell'immobile) nell'ipotesi di errore commesso dal medesimo esperto.

Responsabilità contrattuale o extracontrattuale a carico dell'esperto ex art. 567 cpc, 568 cpc, 569 cpc e 173 bis disp. att. cpc

Partendo dal presupposto che le spese dell'esperto sono addossate alle "parti" del procedimento esecutivo (alla fine detratte dell'ammontare del ricavato dalla vendita) si potrebbe pensare che tra le "parti" del procedimento esecutivo  (sia questo l'acquirente dell'immobile o i creditori procedenti all'esecuzione forzata) e l'eserto (nomianto dal giudice dell'esecuzione) sussite un rapporto contrattuale e, quindi, la responsabilità dell'espreto per negligenza o dolo è di natura contrattuale.

In realtà, proprio il conferimento dell'incarico da parte del giudice dell'esecuzione (si è in presenza di un "ausiliario" del giudice) esclude la possibilità di configurare, a carico dell'esperto un rapporto contrattuale tra le "parti" del procedimento esecutivo  e il medesimo esperto, quindi, di fatto è esclusa  una qualche responsabilità contrattuale (tra parti del procedimento esecutivo ed esperto) nell'ipotesi di negligenza o dolo dell'esperto medesimo.

Si può anche dire che l'esperto, una volta assunto l'incarico, è equiparabile al c.t.u., con conseguente sua possibile responsabilità ai sensi dell'art. 64 cpc, senza che rilevi in senso contrario la circostanza che la sua nomina abbia luogo in una fase prodromica rispetto a quella propriamente esecutiva.

Ecco, quindi, che non è escluso il risarcimento dei danni derivanti da eventuali errori dell'esperto che producono lesioni alle parti del procedimento esecutivo (o all'acquirente del bene immobile oggetto dell'esecuzione).

Infatti, la partecipazione ad un incanto (derivante dal una esecuzione forzata) non costituisce un'attività aleatoria, (di cui il partecipante assume tutti i rischi), ma, al contrario, il partecipante all'incanto della vendita esecutiva, effettua le sue scelte (e la propria offerta) sulla base delle caratteristiche dell'immobile descritte dal medesimo esperto; sussiste, quindi, un affidamento che i partecipanti ripongono nel corretto operato degli ausiliari del giudice dell'esecuzione.

Per cui, a carico dell'esperto è prospettabile una responsabilità da fatto illecito, (e, quindi, una responsabilità extra contrattuale)  la quale (ovviamente) presuppone la sussistenza del dolo o della colpa.

E' possibile in termini giuridici prospettare l'esistenza di una responsabilità extracontrattuale del perito di stima, beninteso a condizione che si accertino l'effettiva sussistenza di dolo o colpa nello svolgimento dell'incarico, la rilevanza ai fini di una significativa alterazione della situazione reale dell'immobile destinato alla vendita e la sua incidenza causale nella determinazione del consenso degli acquirenti.

Valutazione della responsabilità ex art. 567 cpc, 568 cpc, 569 cpc e 173 bis disp. att. cpc

La sussistenza o meno di una responsabilità extracontrattuale è affidata alla valutazione del giudice di merito, non più sindacabile in Cassazione in presenza di una motivazione adeguata.

Nel caso specifico non sussiste colpa dell'esperto (e, quindi, sua responsabilità verso l'acquirente dell'immobile) se l'esperto da atto nella propria relazione della mancanza di alcuni documenti importanti.

In altri termini, occorre distinguere l'ipotesi nella quale l'esperto quantifica il valore dell'immobile basandosi su una metratura errata dello stesso, dall'ipotesi in cui l'esperto non ha nascosto l'esistenza di una lacuna documentale, ma anzi l'evidenzia nella propria relazione, sicché, nel caso specifico, non può parlarsi di negligenza dell'esperto, quanto, piuttosto, di una disattenzione dell'acquirente che era stato comunque messo sull'avviso.

Cass., civ. sez. III, del 23 giugno 2016, n. 13010 in pdf