Opinioni
17 Febbraio 2012
14:36

Per il recupero dei crediti condominiali necessaria la notifica del precetto e del titolo esecutivo: Cassazione 30.01.2012 n. 1289

il creditore del condominio deve notificare anche ai singoli proprietari morosi il titolo esecutivo e il precetto prima di iniziare l’esecuzione nei loro confronti.
A cura di Paolo Giuliano

La decisione della Corte di Cassazione a Sezioni Unite del 2008 n. 9148, che ha escluso la solidarietà tra i singoli proprietari di un edificio in condominio, ha prodotto per i creditori o per i fornitori del condominio due grossi problemi:

a) i creditori del condominio devono individuare tutti i proprietari dell’edificio (soprattutto quelli morosi), ma non basta, poiché occorre anche ricercare le tabelle dei millesimi onde poter determinare la quota di ogni singolo proprietario debitore;

b) una volta ottenuto il titolo esecutivo contro il condominio, e notificato il titolo esecutivo e il precetto all’amministratore p.t. dell'edificio, occorre comprendere se la stessa operazione deve essere ripetuta (o meno) anche nei confronti del singolo proprietario moroso (cioè se anche al singolo proprietario moroso deve essere notificato il titolo esecutivo e il precetto) prima di iniziare l’azione esecutiva per il recupero del credito.

Mentre sulla prima questione, si è giunti ad una soluzione (condivisa) nel senso che l’amministratore p.t. deve fornire al creditore del condominio la lista dei proprietari morosi e la tabella dei millesimi applicabile (onde poter quantificare la loro quota).

Sulla seconda questione sono sorte due scuole di pensiero, la prima ritiene che una volta notificato all’amministratore p.t. il titolo esecutivo e il precetto, è possibile procedere direttamente al pignoramento verso il proprietario moroso. Una seconda ricostruzione ritiene che, dopo la notifica del titolo esecutivo e del precetto all’amministratore p.t., la stessa operazione deve essere compiuta anche verso il singolo proprietario moroso prima di procedere con il pignoramento.

Sul punto è intervenuta la Cassazione civ. sez. III del 30 gennaio 2012 n. 1289, la quale decidendo sull’opposizione a precetto proposta da un proprietario contro un creditore del condominio che aveva minacciato l’inizio dell’azione esecutiva (notificando il precetto) contro il singolo proprietario, omettendo, però, di notificare  il decreto ingiuntivo (cioè il titolo esecutivo), titolo esecutivo che era stato notificato solo all’amministratore p.t. dell’edificio, ha ritenuto di dover aderire alla tesi più formale.

Quindi, (sorvolando sulla responsabilità dell’amministratore p.t. che riceve un decreto ingiuntivo e non informa i proprietari della richiesta del creditore lasciando aumentare il credito e addossando ai proprietari spese ulteriori che potevano essere evitate), la Cassazione del 30 gennaio 2012 n. 1289 ha stabilito che prima di poter iniziare l’esecuzione (cioè procedere al pignoramento)  al singolo proprietario deve essere notificato il titolo esecutivo (ex art. 474 cpc) e il precetto, in quanto  il singolo proprietario, deve essere messo in grado non solo di conoscere qual’è il titolo ex art. 474 c.p.c., in base al quale viene minacciata in suo danno l’esecuzione, ma anche di adempiere l’obbligazione da esso risultante entro il termine previsto dall’art. 480 c.p.c.

La sentenza merita di essere rilevata, sia perché prende posizione su una questione di legalità (formale e sostanziale), ma anche perché, di fatto, impone ai creditori di richiedere e farsi rilasciare dalle cancellerie più copie esecutive del medesimo titolo, se vorranno notificare a ogni proprietario il titolo esecutivo e il precetto.

Quest’ultima, forse è la questione più spinosa, poiché occorrerà “provare” alla cancelleria il numero dei debitori, ossia il numero dei proprietari morosi, posto che le cancellerie non rilasciano copie esecutive a “sbafo”.

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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