Quantificazione dei millesimi o delle tabelle dei millesimi

Le tabelle dei millesimi sono la base per ripartire le spese del condominio; legate alle tabelle dei millesimi è l'insieme delle problematiche relative all'approvazione delle stesse tabelle, all'eventuale ripartizione delle spese in  assenza delle tabelle dei millesimi , (infatti l'assenza delle tabelle dei millesimi non comporta che le spese condominiali non possono essere ripartite) ed infine al frazionamento dell'unità immobiliare e l'influenza che tale evento ha sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle dei millesimi.

Le tabelle dei millesimi sono create seguendo dei principi descritti dal legislatore, si tratta di alcuni principi che regolano la ripartizione delle spese condominiali e/o le modalità per creare le tabelle dei millesimi.

Alcuni dei principi generali (legali) che influenzano la creazione delle tabelle dei millesimi (e, di conseguenza, dei millesimi) sono individuati dal legislatore. Basta ricordare l'art. 1123 cc che individua il criterio generale della ripartizione delle spese condominiali in proporzione al valore (non economico) della proprietà, oppure, sempre secondo l'u.c. dell'art. 1123 cc la ripartizione delle spese in base all'uso del bene se l'uso è diverso tra i proprietari.

Si può anche ricordare il principio specifico della quantificazione delle tabelle scale (o ascensori) considerando 50% in proprietà altro 50% in altezza (art. 1124 cc) oppure si può anche ricordare il principio per la ripartizione delle spese dei lastrici solari ad uso esclusivo (1/3 e 2/3) ed in base alla copertura effettiva (1126 cc).

Modifica o deroga dei criteri legali di ripartizione delle spese condominiali

I criteri di ripartizione delle spese, sopra descritti, sono definitivi criteri legali, in quanto previsti e predisposti direttamente dal legislatore, in presenza di criteri legali di ripartizione delle spese spesso viene chiesto se i criteri legali (in quanto previsti dalla legge) possono essere modificati e, in caso di risposta positiva, quali sono i margini entro cui ci possono essere delle modifiche o alterazioni dei criteri legali di ripartizione delle spese condominiali.

Convenzione modificativa o derogativa dei criteri legali previsti dal legislatore per la ripartizione delle spese condominiali

Tutti gli articoli del codice che predispongono i criteri per la ripartizione delle spese condominiali, non rientrano nell'ambito delle norme considerate inderogabili dal legislatore, (basta guardare l'art. 1138 cc) da questo si può dedurre che tutte le norme in materia di ripartizione delle spese possono essere modificate (il problema, al massimo, è comprendere come bisogna  procedere per avere una valida deroga).

Altro elemento che conferma che i criteri previsti dal legislatore per ripartire le spese condominiali possono essere modificati può essere desunto dall'art. 1123 cc il quale prevede che le spese si ripartiscono in modo proporzionale, salvo diversa convenzione. La locuzione "salvo diversa convenzione" significa che un accordo negoziale (tra tutti partecipanti al condominio) è un modo per non applicare o per modificare i criteri previsti dal legislatore per la ripartizione delle spese condominiali.

Delibera di assemblea o regolamento di condominio modificativa o derogativa dei criteri legali di ripartizione delle spese condominiali

L'accordo che permette di disapplicare  le regole poste dal legislatore può essere contenuto in un  regolamento condominiale (c.d.  "di natura contrattuale"), ovvero in una delibera dell'assemblea che venga assunta  all'unanimità, cioè con il consenso di tutti i proprietari (non solo con l'unanimità dei presenti in assemblea).

Quindi, mentre l'approvazione ex novo delle tabelle dei millesimi che applicano i principi previsti dal legislatore non richiedono l'unanimità dei millesimi, l'approvazione delle tabelle dei millesimi ex novo  che derogano la disciplina legislativa richiedono l'unanimità dei consensi.

Sempre l'unanimità dei consensi è necessaria per procedere ad una modifica di una delibera che ha previsto la ripartizione delle spese allontanandosi dai criteri legali di ripartizione (ad esempio passando da una delibera che ripartisce le spese del condominio in parti uguali ad una delibera che ripartisce le spese condominiali in modo proporzionale ex art. 1123 cc).

Ambito di modifica dei criteri di ripartizione delle spese condominiali

In presenza di un accordo (o di una convenzione) tra i condomini derogativa o modificativa dei criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, occorre anche comprendere fino a quale punto ci si può allontanare dai principi previsti dal legislatore.

Sicuramente, è possibile aumentare o ridurre la partecipazione alle spese rispetto quella che scaturirebbe dall'applicazione dei principi previsti dal legislatore.

E' possibile anche spingersi oltre e ipotizzare una ripartizione delle spese in parti uguali tra i condomini.

Ed, infine, è possibile anche  l'esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall'obbligo di partecipare alle spese condominiali.

Cass., civ. sez. II, del 4 agosto 2016, n. 16321 in pdf