Parco Urbano

Insufficienza dello spazio condominiale per parcheggiare

La mancanza dello spazio da destinare a parcheggio all'interno del condomino spinge l'assemblea ad assumere decisioni controverse, come quella diretta a trasformare lo spazio destinato a giardino in spazio destinato a parcheggio.

La trasformazione del bene

La trasformazione di ogni bene determina sempre un risultato finale diverso da quello originario. In presenza di una trasformazione del bene occorre comprendere quando si è in presenza di una mera modifica (miglioramento) dello stesso e quando, invece, si è in presenza di una innovazione del bene medesimo.

La differenza potrebbe sembrare irrilevante, ma in realtà l'art. 1120 cc impone per le innovazioni dei beni condominiali dei vincoli molto stretti.

Differenze tra una mera modifica (miglioramento) e innovazione del bene condominiale

Le modifiche (o miglioramenti) del bene comune sono finalizzate a sopperire alla insufficienza strutturale del bene o a migliorarne l'utilizzazione del bene (è un miglioramento elettrificare l'apertura di un cancello già esistente).

Gli interventi, invece, che non sono semplici modifiche della cosa comune (finalizzate a sopperire alla sua eventuale insufficienza strutturale ovvero a migliorarne l'utilizzazione da parte dei condomini) ma sono  vere e proprie innovazioni, richiedono la modifica della destinazione della cosa.

Il tratto caratterizzante dell'intervento di (ristrutturazione o) miglioria che non costituisce innovazione in senso tecnico giuridico va individuato nella conservazione della precedente destinazione concreta della cosa sulla quale l'intervento incide (la trasformazione della casa del portiere a ufficio).

La ristrutturazione dell'impianto fognario (vecchio e bisognoso di interventi strutturali) non costituisce innovazione, trattandosi di opera necessaria alla conservazione ed al godimento della cosa comune. come non costituisce innovazione la bonifica di un terreno che non ne altera la destinazione economica ed è diretta al miglioramento del bene o a renderne più agevole la fruizione senza pregiudicare il diritto di godimento degli altri comproprietari.

Costituisce innovazione qualsiasi intervento modificativo eseguito sulle parti comuni di un edificio o su impianti o cose comuni che ne alteri l'entità materiale operandone la trasformazione, ovvero ne modifichi la destinazione di fatto, nel senso che detti beni, a seguito delle opere eseguite su di  essi, presentino caratteristiche oggettive, abbiano una consistenza materiale o comunque siano utilizzati per fini diversi da quelli precedenti all'intervento, di guisa che le opere predette precludono la concreta utilizzazione della cosa comune in modo conforme alla sua naturale e precedente fruibilità.

"In tema di condominio negli edifici, la distinzione tra modifica ed innovazione si ricollega all'entità e qualità dell'incidenza della nuova opera sulla consistenza e sulla destinazione della cosa comune, nel senso che per innovazione in senso tecnico-giuridico deve intendersi non qualsiasi mutamento o modificazione della cosa comune, ma solamente quella modificazione materiale che ne alteri l'entità sostanziale o ne muti la destinazione originaria, mentre le modificazioni che mirano a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, in modo da non turbare i concorrenti interessi dei condomini, non possono definirsi innovazioni nel senso suddetto" .

Innovazione la trasformazione del giardino comune in parcheggio condominiale

Detti principi consentono di affermare che la trasformazione del giardino comune, realizzata mediante abbattimento dei muretti e delle essenze verdi, livellamento del suolo e spostamento dei punti di illuminazione, in funzione della nuova destinazione dell'area a parcheggio, costituisce innovazione, che come tale dev'essere assoggettata al regime previsto dall'art.1120 .

Cass., civ. sez. VI, del 10 aprile 2019, n. 10077