La divisione

La divisione permette di porre fine alla contitolarità su alcuni beni (mobili, immobili ecc.), la divisione può concretizzarsi in un contratto oppure con sentenza (se non si riesce a giungere ad un accordo tra le parti).

Prima di giungere alla divisione (vera e propria) sono molti gli ostacoli da superare: a) occorre individuare i contitolari e le quote di ogni soggetto (che in presenza di comunione ereditarie non è mai semplice); b) valutare i beni da dividere; c) formale le porzioni d) assegnare le porzioni (se le porzioni non coincidono con il valore delle singole quote, si dovrà quantificare il conguaglio da assegnare per ottenere l'equivalenza tra quote e porzioni.

Criteri di valutazione dei beni da dividere

Tutti questi elementi presuppongono l'attribuzione di un valore ai beni da dividere. E' principio consolidato che la stima dei beni da dividere e la scelta del criterio da adottare per la determinazione del relativo valore – con riguardo a natura, ubicazione, consistenza, possibile utilizzazione e condizioni di mercato – rientrano nel potere discrezionale ed esclusivo del giudice del merito, le cui valutazioni in proposito sono insindacabili in sede di legittimità (Cass. n. 18546 del 2017). Cass. civ. sez. II del 21 giugno 2019 n. 16767.

L'incidenza del tempo tra l'inizio della divisione e la sentenza di divisione

Le complessità delle operazioni propedeutiche alla divisioni determinano che tra la domanda di divisione  e la sentenza di divisione possono passare anche anni (se non decenni), in questa situazione i beni oggetto della divisione possono aumentare di valore oppure possono diminuire di valore, in base all'andamento del mercato. Per rendere più chiara la vicenda si potrebbe pensare ad una ctu che nel 1995 quantifica il valore del bene e una sentenza di divisione che si concretizza nel 2005.

Occorre, quindi, valutare se al momento della sentenza occorre prendere in considerazione gli aumenti (oppure i decrementi) di valore del bene diviso.

Identificazione del tempo in cui attribuire un valore al bene da dividere (Cass. civ. sez. II del 21 giugno 2019 n. 16767)

Secondo la giurisprudenza, in materia di divisione, la stima dei beni per la formazione delle quote va compiuta con riferimento al loro valore venale al tempo della divisione, coincidente, nel caso di divisione giudiziale, con il momento di presentazione della relativa domanda giudiziale (ex plurimis, Cass. n. 29733 del 2017; Cass. n. 21632 del 2010; Cass. n. 15634 del 2006).Cass. civ. sez. II del 21 giugno 2019 n. 16767.

Quantificazione del valore degli immobili al prezzo di mercato al momento della decisione

Il valore degli immobili deve essere determinato con riferimento ai prezzi del mercato immobiliare effettivamente correnti al momento della decisione della causa e, non soltanto in base ai prezzi accertati dal consulente tecnico d'ufficio nel corso del giudizio divisorio

Possibile uso di una perizia di stima vetusta in sede di divisione

I giudizi di divisione non sono brevi e può capitare che una stima dei beni diventi vetusta per il passare del tempo. Ci si chiede se e entro quali limiti può essere usata una perizia di stima vetusta.

Può farsi riferimento alla stima dei beni effettuata in data non troppo vicina a quella della decisione soltanto se si accerti che, nonostante il tempo trascorso, per la stasi del mercato o per il minor apprezzamento del bene in relazione alle sue caratteristiche, non sia intervenuto un mutamento di valore che renda necessario l'adeguamento di quello stabilito al tempo della stima (Cass. n. 3635 del 2007). Cass. civ. sez. II del 21 giugno 2019 n. 16767.

Aggiornamento istat del prezzo di mercato irrilevante

Il valore di mercato aggiornato deve essere aggiornato al valore reale di mercato della decisione e non può essere solo aggiornato (maggiorato) considerando all'indice della svalutazione monetaria verificatasi tra la data dell'accertamento e quella della decisione, in quanto l'incremento di mercato del valore del bene si realizza in modo più accentuata di quello previsto dalla svalutazione della moneta, onde il puro e semplice riferimento al coefficiente ISTAT non è sufficiente

Inoltre, se la decisione interviene a notevole distanza di tempo rispetto al momento della stima, la stima dev'essere aggiornata, appunto, al momento della decisione, anche perché il giudice dove compiutamente indicare, in sede di motivazione, gli elementi di fatto posti alla base del proprio convincimento anche in relazione alla sussistenza d'un reale incremento di valore dell'immobile verificatosi nelle more del giudizio e deve indicare i criteri adottati per la concreta quantificazione di tale incremento e non può limitarsi alla sola rivalutazione, secondo gli indici ISTAT, dell'originario valore di stima.

Svalutazione e valore di mercato dell'immobile

Identico discorso può essere fatto per quanto riguarda la quantificazione di un eventuale decremento di valore.

Infatti, non è possibile riconoscere nessun decremento del valore ove l'immobile, per le sue peculiari caratteristiche come per l'andamento del mercato immobiliare generale o locale, nel periodo intercorso tra la stima e la decisione non abbia conseguito alcun incremento di valore o ne abbia conseguito uno di modesta entità, o abbia subito una svalutazione, giacché l'elemento da porre a base della decisione è pur sempre l'effettivo valore dell'immobile al momento della divisione, onde al riguardo non è consentita alcuna valutazione presuntiva o basata su elementi generalmente validi, ma non necessariamente applicabili al tempo od al luogo ed una nuova stima al momento della decisione si rende indispensabile.

Pertanto, ha errato la Corte distrettuale, nel non aver proceduto alla determinazione del valore dell'immobile oggetto del giudizio, aggiornando la stima effettuata dal CTU al valore di mercato del bene al momento della divisione e, pertanto, considerando, anche, una eventuale svalutazione dell'immobile.

Cass., civ. sez. II, del 3 maggio 2019, n. 11731