Locuzioni prive di descrizione nell'ambito delle norme del condominio

Il codice civile all'interno delle norme in materia di condominio usa delle locuzioni, ma non ne fornisce la definizione o descrizione del contenuto. Si potrebbe pensare alla nozione di sopraelevazione ex art. 1127 cc oppure innovazione 1120 cc oppure modifica 1102 cc.

Definizione di sopraelevazione nel condominio

Ai fini dell'art. 1127 c.c., la sopraelevazione di edificio condominiale è costituita soltanto dalla realizzazione di nuove opere (nuovi piani o nuove fabbriche) nell'area sovrastante il fabbricato, per cui l'originaria altezza dell'edificio è superata con la copertura dei nuovi piani o con la superficie superiore terminale delimitante le nuove fabbriche.

Definizione di innovazione e modifica del bene condominiale

Nel condominio si distinguono, sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo, le innovazioni, di cui propriamente all'art. 1120 c.c., dalle modificazioni, disciplinate invece dall'art. 1102 c.c.

Sotto il profilo oggettivo, le innovazioni ex art. 1120 cc consistono in opere di trasformazione, che incidono sull'essenza della cosa comune, alterandone l'originaria funzione e destinazione, mentre le modifiche si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa.

Per quanto concerne, poi, l'aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l'interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell'assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte.

Una diretta conseguenza del differente rilievo soggettivo è dato dal fatto che la contestazione dell'innovazione deliberata tramite delibera assembleare è contestabile ex art. 1137 cc, mentre una modifica è contestabile con un normale procedimento giurisdizionale.

Definizione di decoro architettonico

Il decoro architettonico del fabbricato ex 1120 cc  è l'estetica dell'edificio, costituita dall'insieme delle linee e delle strutture ornamentali che ne costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti di esso una sua determinata, armonica fisionomia.

Il decoro architettonico, che caratterizza la fisionomia dell'edificio condominiale, è un bene comune, ai sensi dell'articolo 1117 c.c., il cui mantenimento è tutelato a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare.

La tutela del decoro architettonico può essere ottenuto in presenza di una apprezzabile alterazione delle linee e delle strutture fondamentali dell'edificio, oppure anche di sue singole parti o elementi dotati di sostanziale autonomia, e della consequenziale diminuzione del valore dell'intero edificio e, quindi, anche di ciascuna delle unità immobiliari che lo compongono.

Ne consegue che il giudice, per un verso, deve adottare, caso per caso, criteri di maggiore o minore rigore in considerazione delle caratteristiche del singolo edificio e/o della parte di esso interessata, accertando anche se esso avesse originariamente ed in qual misura un'unitarietà di linee e di stile, suscettibile di significativa alterazione in rapporto all'innovazione dedotta in giudizio, nonché se su di essa avessero o meno già inciso, menomandola, precedenti innovazioni.

Per altro verso, il giudice deve accertare che l'alterazione sia appariscente e di non trascurabile entità e tale da provocare un pregiudizio estetico dell'insieme suscettibile di un'apprezzabile valutazione economica, mentre detta alterazione può affermare senza necessità di siffatta specifica indagine solo ove abbia riscontrato un danno estetico di rilevanza tale, per entità e/o natura, che quello economico possa ritenervisi insito.

Definizione di aspetto architettonico

Il decoro, non è correlato alla sola estetica del fabbricato, ma anche alle condizioni di singoli elementi o di singole parti dello stesso, differisce dall'aspetto architettonico, cui invece fa riferimento l'art. 1127, comma 3, c.c., quale limite alle sopraelevazioni, giacché quest'ultimo sottende il riferimento allo stile del fabbricato, alla fisionomia ed alle linee impresse dal progettista, in modo percepibile da qualunque osservatore.

Cass., civ. sez. II, del 5 novembre 2019, n. 28465