La descrizione del problema.

E' passato circa un anno dall'approvazione della legge di riforma del condominio e circa sei mesi dall'entrata in vigore; in questo arco di tempo sono emerse le prime evidenti incongruenze della legge, tanto che si vocifera di una imminente modifica ed integrazione della riforma (si parla di modifiche relativamente all'obbligo del fondo obbligatorio ante lavori straordinari e del  problema relativo alle innovazioni ecc.). Si potrebbe parlare di una legge incoerente che, invece, doveva essere "pensata" senza fretta.

Nulla di straordinario, questo è solo uno squarcio sulla vita giuridica e legislativa del paese che risente della fretta e irresponsabilità del legislatore.

Volendo mettere in luce un'altra zona grigia della riforma, per non dire un altro aspetto incoerente della nuova legge condominiale, si può pensare alla durata dell'incarico dell'amministratore di condominio.

Fonte normativa: l'art. 1129 comma 11 c.c.

Sul punto l'art. 1129 comma 11 c.c. prevede che "l'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata". Le interpretazioni di quest'articolo sono tanto numerose quanto le stelle in cielo (poiché si tratta di un articolo scritto male).

Esclusa la durata biennale dell'incarico.

Un dato immediato è da escludersi: la durata dell'incarico dell'amministratore di condominio non è di due anni, l'amministratore di condominio non dura in carica due anni, questa lettura è il frutto di una analisi errata basata sul progetto non accolto dal legislatore. Effettivamente il legislatore, nei numerosi progetti di legge, aveva previsto che la durata dell'incarico fosse di due anni, ma questa modifica non è stata mai tradotta in legge e l'art. 1129 comma 11 c.c. non può essere interpretato in questo modo.

Teoria della proroga del rinnovo automatico di un anno.

Una seconda interpretazione dell'art. 1129 comma 11 c.c. (frutto della mancato accoglimento della proroga della carica a due anni) è quella secondo la quale l'amministratore sarebbe in carica un anno (quindi, la durata dell'incarico è di un anno), ma il termine di durata dell'amministratore sarebbe automaticamente rinnovato di un altro anno, quindi, si sarebbe in presenza di una sorta di 1+1.

In base al dato normativo, però, è arduo sostenere che l'incarico di amministratore è prorogato automaticamente per un altro anno dopo la scadenza del primo mandato.

La teoria del rinnovo automatico di un altro anno è legata all'idea, non tramutata in legge, dell'aumento a due anni dell'incarico dell'amministratore di condominio, del resto, è evidente che non c'è molta differenza tra l'affermazione secondo la quale la durata dell'incarico è biennale o l'affermazione secondo la quale la durata dell'incarico di amministratore è di un anno automaticamente rinnovato di un altro anno.

Escluso che si possa parlare di rinnovo "automatico", (manca un qualsiasi riferimento normativo in tal senso: manca la locuzione "automatico"), occorre valutare se sia possibile logicamente (e giuridicamente) parlare, in qualche modo, di un rinnovo automatico  "tacito" (cioè non espresso), ma, soprattutto, occorre valutare se il metodo assembleare è stato abrogato dal legislatore a favore di un rinnovo "automatico" tacito (non espresso).

Ora, preso atto che la legge non parla di rinnovo automatico in modo espresso, ma si riferisce solo ad un generico "rinnovo", allora, occorre sottolineare che il rinnovo dell'incarico (conferma dell'incarico) o la nomina ex novo non sono due situazioni diverse tra loro, anzi, si tratta sempre della medesima vicenda: l'attribuzione di un incarico per un certo periodo di tempo (l'unica differenza tra rinnovo, conferma o nomina ex novo è data dal fatto che nel rinnovo della carica o nella conferma dell'incarico si è in presenza di un soggetto che è già titolare dell'ufficio e, dopo, il rinnovo continuerà la sua attività, al contrario, in caso nomina ex novo si avrà una sostituzione di un soggetto ad un altro nell'incarico).

Se il rinnovo (o la conferma) e la nomina non sono fattispecie diverse tra loro è evidente che anche il rinnovo presuppone un'espressa  manifestazione di volontà dell'assemblea, emessa dopo una specifica convocazione sull'argomento. Quindi,  (di fatto),   si sarebbe in presenza di una riconferma dell'incarico ordinario senza nessun tipo di "rinnovo automatico", posto che non risulta modificato o derogato il meccanismo assembleare, l'ordinario procedimento di convocazione dell'assemblea e la competenza dell'assemblea per la nomina (o il rinnovo) dell'incarico.  Identico discorso vale se usa lo locuzione rinnovo (automatico) tacito, anzi in questa ipotesi si cadrebbe in una evidente contraddizione, perché il rinnovo presume una volontà delle parti e in un condominio parlare di un rinnovo tacito significa, di fatto, affermare che ci sarebbe una volontà dell'assemblea (tacita) senza delibera e senza convocazione dell'assemblea, cosa che il legislatore non ha mai ammesso, perché significherebbe eliminare una competenza dell'assemblea e il metodo assembleare.

Del resto, si potrebbe parlare di un limite o di un'incompetenza dell'assemblea (o dell'eliminazione del metodo assembleare) in materia di rinnovo dell'amministratore solo se il legislatore avesse scritto in modo chiaro ed inequivoco: l'assemblea di condominio non può nominare altro amministratore prima di due anni dalla prevedente nomina o l'assemblea non può revocare l'amministratore prima di due anni dalla sua nomina, ma tutto questo non esiste. Quindi, i poteri dell'assemblea sono pieni ed esclusivi.

In poche parole, occorre sottolineare che non è mai stato eliminato o modificato il procedimento assembleare (alla base della vita del condominio) per la nomina ed l'eventuale riconferma dell'amministratore. In altre parole, il procedimento assembleare alla base del condominio (ed usato anche per la nomina o per il rinnovo dell'incarico dell'amministratore) non è mai stato derogato dal legislatore per nessun motivo e per nessuna materia o argomento.

La durata dell'incarico è solo annuale (motivi dell'esclusione di qualsiasi rinnovo automatico di un anno)

Sussistono, però, anche altri elementi che escludo un qualsiasi rinnovo automatico di un anno della carica, infatti, il legislatore non afferma mai che la carica è automaticamente rinnovata di un altro anno, in assenza di una espressa disposizione del legislatore in tal senso è difficile sostenere l'esistenza di un rinnovo automatico, del resto, si tratterebbe, di un'interpretazione non supportata da un dato letterale, anzi, sussistono, come già detto, altri dati letterali che spingono nella direzione opposta al rinnovo automatico.

L'art. 1129 comma 2 c.c. precede che "contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale [….] e il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130 in oltre sempre l'art. 1129 comma  14 afferma "L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta"

Come è evidente che non esiste volontà tacita o presunta dell'assemblea, non esiste (e non può essere presunta) una volontà tacita dell'amministratore per il rinnovo, infatti, il contratto di gestione del condominio presuppone due volontà quella dell'amministratore e quella del condominio (del resto il fatto che si sia accettata la prima nomina, non significa che si voglia accettare il rinnovo o che si possa presumere, in capo all'amministratore, una volontà di vincolarsi per un ulteriore anno, in qualche modo già espressa al momento della prima nomina, mentre  occorre solo la volontà del condominio, sia perché non sussistono tracce di proposte di rinnovo emesse dall'amministratore, sia perché, anche in questo modo, occorrerebbe la volontà del condominio espressa con il metodo assembleare, con l'argomento inserito all'OdG).

Inoltre, è evidente che se l'amministratore ad ogni "rinnovo" deve comunicare i dati personali e deve specificare il compenso a pena di nullità, il rinnovo non è automatico, ma, anzi,  deve essere previsto all'ordine del giorno, quanto meno per permettere all'assemblea di deliberare (anche sul quantum dell'onorario e sull'eventuale rinnovo) e all'amministratore di comunicare i propri dati professionali. Inoltre, se la questione del rinnovo deve essere messa all'O.d.G.  è anche evidente che sull'argomento  rinnovo deve potersi esprimere l'assemblea, si tratta, quindi, di una scelta discrezionale (non automatica) dell'assemblea. In altre parole, le dichiarazioni indicate nell'art. 1129 c.c. possono essere effettuate solo se c'è rinnovo accodato dall'assemblea, ecco, quindi, che non esiste rinnovo automatico, ma esiste la possibilità (discrezionale) che l'assemblea riconfermi l'amministratore e solo in caso di riconferma l'amministratore deve fare le predette dichiarazioni (obbligatorie).

Infatti, l'art. 1135 c.c. n. 1 prevede che l'assemblea provvede "alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione", ora, è evidente che non c'è differenza tra nomina ex novo, riconferma e rinnovo, inoltre, se l'amministratore va "confermato" dall'assemblea (e la riconferma è una scelta discrezionale dell'assemblea) la durata dell'incarico di amministratore del condominio non è eterno, non sussiste un incarico pluriennale e (certo) non esiste una riconferma automatica e non esiste un rinnovo automatico.

Un altro elemento che depone per la durata annuale dell'incarico (senza automatico rinnovo) è fornito dall'art. 66 disp. att. c.c. secondo il quale "L'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'articolo 1135 del codice, può esser convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio". Dalla lettura dell'art. 66 disp. att. c.c. risulta che l'assemblea va convocata ogni anno (non ogni due anni) per le deliberazioni indicate nell'art. 1135 c.c.; e nelle materie indicate nel 113 5 c.c. è prevista la conferma (annuale) dell'amministratore. Ecco, quindi, che la carica di amministratore va riconferma ogni anno e che non esiste nessun rinnovo automatico per un anno. Quindi, ogni anno all'ordine del giorno dell'assemblea deve essere prevista la riconferma dell'amministratore,  l'assemblea, sul punto,  può decidere come meglio crede, per cui, la durata dell'incarico dell'amministratore è annuale e non è possibile nessun rinnovo automatico.

Se l'amministratore di condominio non convoca l'assemblea per poter far deliberare la conferma o una nuova nomina, il vecchio amministratore resta in carica per mera prorogatio (ma, certo, non è considerato confermato automaticamente nell'incarico di gestione del condominio).

Resta da chiedersi, allora, quale significato dare alla locuzione dell'art. 1129 comma 11 c.c. secondo la quale l'incarico dell'amministratore si "si intende rinnovato per eguale durata", la soluzione è relativamente semplice: questa disposizione significa solo che in caso di riconferma  la durata è sempre limitata all'anno (civile) che si chiude – inevitabilmente – al 31 dicembre;  in altri termini, se l'amministratore pone in data 22 febbraio 2014 la questione del rinnovo e l'assemblea in data 22 febbraio 2014 riconferma l'amministratore, la durata dell'incarico termina inevitabilmente il 31 dicembre 2014 e, certo, non si protrae fino al 22 febbraio 2015.

La specificazione della durata del rinnovo limitata ad un anno (1 gennaio – 31 dicembre) è dovuta anche al fatto che il legislatore concede all'amministratore 180 giorni  per presentare il rendiconto e i due termini devono essere coordinati tra loro.

Infatti, il legislatore è come se avesse detto: caro amministratore  anche se la legge ti fornisce 180 giorni  (dal 31 dicembre) per presentare i rendiconti (e di fatto prorogo il tuo incarico di 180 giorni), questa proroga non è un elemento che deve andare a tuo vantaggio e, soprattutto, non deve andare  a danno dei proprietari, perché, in ogni caso, il tuo incarico (rinnovato o meno) termina il 31 dicembre di ogni anno, quindi, non sono consentiti abusi come quelli visti in passato, come quando, ad esempio , il rendiconto era presentato a settembre di ogni anno e gli incarichi erano prorogati (di fatto) al settembre dell'anno successivo.

E' possibile anche sottolineare un ulteriore aspetto a conferma della durata annuale dell'incarico dell'amministratore, infatti, il legislatore della riforma del condominio (Legge 11 dicembre 2012 n. 220) ha imposto pesanti obblighi di redicontazione a carico dell'amministratore prevedendo la revoca nell'ipotesi in cui non deposita i rendiconti entro l'anno (il ritardo, invece, sarà sanzionato con il risaricmento del danno) in questo contesto sarebbe illogico ritenere che la durata dell'incarico è annuale (1+1) quando, invece, l'obbligo di presentazione del rendiconto è annuale (e la sua violazione comporta la revoca giudiziale dell'amministratore).

Da quanto detto discende che è illecito non inserire all'ordine del giorno dell'assemblea la nomina o la riconferma dell'amministratore.