Il codice civile detta numerose norme per le regolare quelle che sono definite le innovazioni.

Occorre prendere atto che il codice non fornisce  una definizione di innovazione, pur facendo riferimento in diversi articoli alle innovazioni.

Per cercare di trovare una definizione di innovazione è opportuno sottolineare che le modifiche ai beni condominiali comprendono anche le innovazioni ai beni condominiali. Ma le innovazioni si differenziano da una mera modifica perché "le innovazioni e art. 1120 c. c., non sono una  qualsiasi modificazione della cosa comune, ma sono solo quelle che altera l’entità materiale del bene operandone la trasformazione, ovvero determina la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l’esecuzione della opere". Ecco, che viene anche individuata una definizione di innovazione (quelle modifiche che alterano l'entità materiale della cosa operandone una trasformazione materiale o di destinazione funzionale).

Inoltre, occorre prendere atto, che il codice regola, sostanzialmente, le innovazioni relative ai beni condominiali (ex art. 1117 c.c.) e, di fatto, non regola le innovazioni su beni privati o in beni privati, in quanto questa è una attività che rientra nei poteri (e decisioni) del singolo proprietario, insindacabili da parte del condominio, se l'innovazione non lede il decoro architettonico dell'edificio, non mina la sicurezza o la stabilità dell'edificio (1122 c.c.).

Tornando alle innovazioni sui beni condominiali (1117 c.c.) è opportuno sottolineare che  l'art. 1120 c.c. distingue tra innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni (approvabili a maggioranza ex art. 1136 comma V c.c.) ed innovazioni relative al miglioramento della sicurezza o salubrità dell'edificio o degli impianti; le opere per eliminare le barriere architettoniche o per realizzare parcheggi a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, impianti centralizzati per le ricezioni radiotelevisiva (approvabili con le maggioranze dell'art. 1136 comma II c.c.).

Questo quadro normativo, di difficile interpretazione, viene ulteriormente complicato dalla presenza di un ulteriore aspetto relativo al cambio di destinazione d'uso dei beni condominiali presente nell'art. 1117 ter c.c. il quale ha ad oggetto la modifica della destinazione d'uso dei beni e prevede che  "per soddisfare esigenze di interesse condominiale l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni" è di tutta evidenza che l'art. 1117 ter c.c. fa riferimento a quelle innovazioni ex 1120 c.c. (che hanno ad oggetto la modifica della destinazione d'uso dei beni regolata dall'art. 1120 c.c.), l'una differenza (a parità di opera che altera la destinazione del bene) potrebbe essere tratta dalle diverse finalità o motivazioni alla base dell'innovazione, infatti, mentre l'art. 1117 ter c.c. fa riferimento (genericamente) alle esigenze di interesse condominiale, l'art. 1120 c.c. fa riferimento a specifiche motivazioni alla base delle innovazioni (parcheggi, antenne centralizzate, eliminazione barriere architettoniche).

Anche le innovazioni dei beni condominiali (come quelle relative alle innovazioni dei beni privati) sono vietate se alterano il decoro architettonico, se minano la sicurezza o la stabilità dell'edificio oppure che o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

Altri (ulteriori) limiti alle innovazioni possono essere presenti nel regolamento di condominio ed il regolamento di condominio può giungere fino al punto di vietare qualsiasi tipo di innovazione, (in queste situazioni si innesca un problema relativo all'opponibilità di questi limiti ai singoli proprietari).

Per completare il quadro delle innovazioni, deve essere segnalato che l'art. 1121 c.c. regola quelle che sono definite le innovazioni gravose e voluttuarie, prevedendo che "qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.  Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.  Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera".

In materia di condominio degli edifici, le innovazioni per le quali è consentito al singolo condomino, ai sensi dell'art. 1121 c.c., di sottrarsi alla relativa spesa per la quota che gli compete, sono quelle che, oltre a riguardare impianti suscettibili di utilizzazione separata, hanno natura voluttuaria, cioè siano prive di utilità, ovvero risultano molto gravose, con riferimento oggettivo alle condizioni e alla importanza dell'edificio.

Quindi, l'esclusione dalla spesa non è automatica o obbligatoria (dopo la richiesta del singolo proprietario), ma sono necessari i seguenti presupposti:

  • una richiesta del proprietario di essere escluso dalla spesa
  • l'impianto deve essere suscettibile di utilizzazione separata
  • la spesa deve essere voluttuaria (priva di utilità) oppure molto gravosa economicamente

La relativa valutazione della presenza di questi elementi integra un accertamento di fatto devoluto al giudice del merito ed incensurabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua.

In concreto,  tenuto conto delle oggettive condizioni e dell'importanza dell'edificio, è stato stabilito che l'apertura di un nuovo accesso su una strada più larga e pianeggiante, costituisce un oggettivo miglioramento rispetto al precedente unico accesso su una strada  di larghezza esigua ed in salita, facilitando anche le operazioni di carico e scarico di oggetti ingombranti e la sosta di vetture per il trasporto di persone e di cose. Di conseguenza, è stato escluso  il carattere voluttuario dell'innovazione deliberata, non potendosi attribuire un simile connotato a un'opera che, benché non strettamente necessaria, si riveli comunque utile per il Condominio, comportando, oggettivo miglioramento della funzionalità del fabbricato.

Cass., civ. sez. II, del 21 maggio 2015, n. 10483 in pdf