Tabelle dei millesimi

Le tabelle dei millesimi sono il fulcro della vita condominiale (questo, però, non significa che bisogna saltare alla conclusione diametralmente opposta, per la quale senza le tabelle dei millesimi si blocca la vita del condominio, così come la presenza delle tabelle non risolve tutte le questioni, poiché possono verificarsi casi particolari anomali che prevedono la creazione di tabelle apposite e specifiche)

Fonti giuridiche per la redazione delle tabelle

L'approvazione (come la revisione) delle tabelle dei millesimi è sempre stato uno dei punti "caldi" in materia di condominio, i motivi che portano questo argomento a liti tra i proprietari e poi ad un aumento esponenziale del contenzioso è dovuto al fatto che non tutti sono in grado di comprendere come si redigono le tabelle, basta sottolineare oltre le poche indicazioni fornite dal codice civile (ad esempio sulla redazione della tabella scale o ascensore ecc.) l'altro (unico)  dato normativo è una Circolare del Ministero dei Lavori Pubblici del 26 marzo 1966 n. 12480  (senza considerare che in alcune ipotesi si sbaglia la redazione delle tabelle, oppure, quanto meno, non si considerano tutte le situazioni concrete, basta pensare ai balconi o alla ripartizione delle spese per la riparazione dei lastrici solari).

Difficoltà alla base della  redazione delle tabelle 

Per rendersi conto della questione basta pensare ai soppalchi presenti nelle unità immobiliari e chiedersi se i soppalchi devono (o meno)  essere considerarsi come superfice ai fini dei millesimi, posto che anche con un soppalco la cubatura dell'unità immobiliare resta identica (ma varia la superfice dell'unità immobiliare); oppure basta pensare alla questione se è rilevante la destinazione concreta (abitazione/ufficio) data ad un immobile dal singolo propreitario è rilevante o meno in sede di redazione delle tabelle dei millesimi, posto che la destinazione può sempre variare nel corso del tempo (e questo darebbe vita ad una nuova – costante ed infinita – revisione delle tabelle).

Natura giuridica delle tabelle dei millesimi

Alle difficoltà tecniche per redigere le tabelle dei millesimi, si accompagnano le difficoltà giuridiche, relativamente alla natura giuridica delle stesse tabelle dei millesimi.

Infatti, si è sempre pensato che la quota indicata nella tabella dei millesimi rappresenta la quota di proprietà di ogni immobile, quindi, per l'approvazione delle tabelle (come per la loro revisione) è necessaria l'unanimità dei proprietari, cioè il consenso di tutti i proprietari. Di conseguenza, l'eventuale azione giudiziaria diretta a redigere le tabelle dei millesimi richiede la citazione di tutti i proprietari come litis consorti necessari.

Questa ricostruzione è stata rivista, soprattutto, per l'impossibilità di permettere l'approvazione delle tabelle tramite assemblea (non avendo mai il consenso di tutti i proprietari) o tramite domanda giudiziale, perché era (quasi) impossibile  giungere alla conclusione di un procedimento giudiziario per la redazione delle tabelle (infatti, capitava sempre che uno dei proprietari non venisse citato), di fatto, non c'era la certezza che una domanda giudiziale diretta a redigere le tabelle potesse ottenere una risposta; inoltre, questa situazione innescava un'ulteriore catena di contenzioso avente ad oggetto la ripartizione delle spese (in mancanza di tabelle o in presenza di tabelle obsolete).

Questo orientamento è stato contestato sottolineando che le tabelle dei millesimi vanno allegate al regolamento di condominio e se il regolamento di condominio può essere approvato a maggioranza non si comprenderebbe perché le tabelle (che sono un allegato al regolamento) dovrebbero essere approvate all'unanimità.

Il passaggio più importante è stato quello di separare le tabelle dei millesimi dall'accertamento della quota di proprietà e da ogni riferimento al negozio di accertamento della proprietà o della quota di proprietà di ogni unità immobiliare o di ogni proprietario. (Cass. civ. sez. un., 9 agosto 2010 n. 18477), sostenendo che è la legge il titolo alla base dell'obbligo di pagare le spese condominiali, inoltre, le tabelle sono solo un espediente tecnico per ripartire le spese dell'edificio.

Di conseguenza le tabelle dei millesimi si possono approvare a maggioranza ex art. 1136 comma 2 c.c. (almeno quando non derogano espressamente ai principi posti dalle legge); la domanda giudiziale per la redazione delle tabelle dei millesimi può essere rivolta solo  l'amministratore del condominio e non a tutti i proprietari.

Il nuovo art. 69 disp. att. c.c

Con la riforma del condominio, l'unica opzione logica sarebbe stata quella di codificare l'indirizzo giurisprudenziale della Cass. sez. un. del 9 agosto 2010 n. 18477, questo non è stato fatto, oppure, quanto meno, il risultato non è quello voluto.

Con la riforma del condominio  l'art. 69 disp. att. c.c. ha previsto che "I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1)  quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione"

La prima differenza che si nota è quella relativa ai quorum per l'approvazione delle modifiche delle tabelle dei millesimi, infatti, solo per le modifiche e la revisione delle tabelle già esistenti è richiesta l'unanimità dei proprietari (cioè il consenso di tutti i proprietari), ma nulla è detto per l'approvazione delle tabelle ex novo (cioè quando mancano completamente le tabelle).

Sarebbe illogico sostenere che per l'approvazione ex novo delle tabelle  basta (sempre e solo) la maggioranza, mentre per la revisione o modifica delle medesime tabelle ci vuole sempre l'unanimità (regola generale) salvo alcune eccezioni nelle quali è possibile approvare le modifiche delle tabelle a maggioranza (nei casi di errore delle tabelle o per mutamento dell'edificio/unità immobiliari), poiché, di fatto, con questa interpretazione si darebbe vita ad un mostro giuridico in base al quale un'operazione secondaria e relativamente semplice (di adeguamento delle tabelle) è resa più difficile e complicata rispetto la creazione ex novo delle tabelle  (la quale è sicuramente l'attività principale ed è oggettivamente più complessa rispetto alla semplice attività di revisione o modifica delle tabelle).

Inoltre, se come ha detto la Cass. sez. un., del 9 agosto 2010 n. 18477 le tabelle dei millesimi sono svicolate dalla quota di proprietà, per quale motivo si dovrebbe richiedere l'approvazione all'unanimità delle modifiche ? Oppure, la regola della scissione tra tabelle e quote di proprietà vale solo per l'approvazione ex novo delle stesse e non per la revisione ?

In teoria, la norma sopra riportata avrebbe effetti anche processuali perché per l'approvazione ex novo non ci sarebbe bisogno della citazione a tutti i proprietari, mentre sarebbe necessaria la citazione a tutti i proprietari per le modifiche, però, questa considerazione logica è smentita dallo stesso 69 disp. att. c.c. Infatti, lo stesso articolo 69 disp. att. c.c. interviene anche sulla competenza ai fini delle notifiche per la revisione delle tabelle stabilendo che "Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore", come dire per la revisione ci vuole l'unanimità, ma la notifica è facilitata perché può essere fatta solo all'amministratore (!), ma questo significa incentivare il contenzioso impedendo soluzioni extra giudiziali (!).

Dal disposto dell'art. 69 si deduce che a) l'amministratore è competente a ricevere la notifica solo per le revisioni delle tabelle (quindi, negli altri casi non è competente, se così non fosse  sarebbe strano specificare la competenza, quando è sempre lo stesso soggetto competente); b) resta tutto da dimostrare che dopo la riforma del condominio per l'approvazione delle tabelle ex novo l'atto di citazione possa essere notificato al solo amministratore e non a tutti i proprietari.

Pensare ad un difetto di coordinamento del legislatore a questo punto non è sbagliato e attendere un intervento chiarificatore del legislatore è opportuno, soprattutto considerando che il legislatore è già intervenuto a modificare e/o integrare alcune parti della legge di riforma del condominio. Altri punti critici della riforma sono relativi alla durata dell'incarico di amministratore del condominio, l'onorario o il compenso dell'amministratore e al nuovo rendiconto.

Interpretazione orientata dell'art. 69 disp. att. c.c.

Questo, però, non ci impedisce di cercare una soluzione. Per giungere ad una valutazione che abbia un senso logico, occorre prima avere dei punti certi di partenza (e non sono molti), una strada potrebbe essere quella di partire dalla sentenza della Corte di Cassazione  (Cass. civ. sez. un., 9 agosto 2010 n. 18477) che ha scisso il rapporto tra tabelle dei millesimi e quote di proprietà. Se si considera questo principio ancora valido e si usa il medesimo principio per interpretare l'art. 69 disp. att. c.c. si potrebbe affermare che:

– l'approvazione ex novo (in mancanza totale delle tabelle) è effettuata a maggioranza, l'amministratore è sempre legittimato ad essere citato come convenuto (sul punto specifico il legislatore nulla ha detto, quindi, si potrebbe dire che il legislatore ha confermato, oppure, meglio, non ha contraddetto la Cass. civ. sez. un. del 9.8.2010 n. 18477)

– la modifica delle tabelle in presenza di alterazioni dovute a errore delle tabelle o per mutamento dell'edificio e/o delle unità immobiliari, in questa situazione l'art. 69 disp. att. c.c. (quindi, il pensiero espresso del legislatore) non contraddice (anzi, di fatto applica) i principi ai quali era giunta la Cassazione (Cass. 9.8.2010 n. 18477), quindi, la revisione potrà essere deliberata a maggioranza e l'unico convenuto sarà l'amministratore p.t.

– la modifica delle tabelle in presenza di alterazioni diverse da errori o mutamento dell'edificio. Questa, forse, è l'unica vera eccezione alla Cass. civ. sez. un. del 9.8.2010 n. 18477, infatti, dal disposto dell'art. 69 disp. att. c.c. risulta che fuori da alcune ipotesi specifiche di revisione delle tabelle (per motivi specifici) è necessaria l'unanimità, anche se la ratio di questa limitazione è difficilmente individuabile (salvo non pensare all'esigenza di evitare "revisioni" prive di senso e/o pensare alle ipotesi in cui le tabelle erano state approvate ab origine con il consenso di tutti i proprietari, perché in deroga ai criteri legali di ripartizione,  ed occorre procedere alla loro revisione, in quanto, ad esempio, diventate vetuste).

Secondo la ricostruzione qui proposta, (che sottolinea quanto sia scritto male il testo legislativo) l'art. 69 disp. att. c.c. rappresenterebbe una conferma della regola a maggioranza e ma contiene anche un'eccezione al sistema limitatamente alla revisione delle tabelle, fuori dalle ipotesi e casi previsti di errore e alterazione degli edifici (si ripete sia per evitare richieste di modifiche prive di senso, sia per imporre la presenza di tutti i proprietari nelle ipotesi in cui le tabelle erano state approvate da tutti i proprietari, perché ad esempio derogano i criteri legali di ripartizione, ed occorre procedere alla loro revisione) .

Ulteriore interpretazione dell'art.69 disp. att cc. confermata dalla Cass. civ. sez. II del 25 ottobre 2018 n. 27159

Recentemente è stata anche proposta un'ulteriore lettura dell'art. 69 disp. att cc., secondo questa ricostruzione il consenso di tutti i proprietari sarebbe necessario solo quando le tabelle dei millesimi derogano i principi generali indicati nell'art. 1123 cc, sia nell'ipotesi di redazione ex novo della tabelle sia nell'ipotesi di revisione di tabelle già redatte.

Quindi, secondo queste ricostruzione la redazione delle tabelle dei millesimi ex novo o la correzione/integrazione delle tabelle già esistenti non richiede mai il consenso di tutti i proprietari quando le tabelle dei millesimi sono redatte osservando i principi codificati dal codice civile.

Quest'ultima ricostruzione è quella seguita dalla Cassazione (Cass. civ. sez. II del 25 ottobre 2018 n. 27159).

In particolare la Cass. civ. sez. II del 25 ottobre 2018 n. 27159 afferma che "l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non deve essere deliberato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’articolo 1136 c.c., comma 2. La sufficienza del consenso maggioritario per l’approvazione delle tabelle millesimali discende dal fatto che essa è meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, e quindi dell’esattezza delle operazioni tecniche di calcolo della proporzione tra la spesa ed il valore della quota o la misura dell’uso. Rivela invece natura contrattuale, e perciò impone il consenso unanime, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella “diversa convenzione”, di cui all’articolo 1123 c.c., comma 1. La sostanza di una tale “diversa convenzione” e’, pertanto, quella di una dichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata, con cui i condomini programmano che la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio sia determinata in modo difforme da quanto previsto nell’articolo 1118 c.c. e articolo 68 disp. att. c.c. (cfr. Cass. Sez. 2, 26/03/2010, n. 7300)". Cass. civ. sez. II del 25 ottobre 2018 n. 27159.