Opinioni
26 Settembre 2012
12:53

Le spese condominiali non pagate dal venditore: Cassazione 23.07.2012 n. 12841

L’amministratore del condominio può ottenere un decreto ingiuntivo per il pagamento delle spese condominiali (ex art. 63 disp. att. c.c.) solo contro il nuovo proprietario e non verso il venditore dell’immobile, sarà, poi, l’acquirente del locale che potrà agire in regresso contro il venditore.
A cura di Paolo Giuliano

Il rapporto tra comunione e condominio è un tema poco indagato, perchè difficilmente ha una rilevanza pratica concreta. In realtà anche questo argomento ha una sua rilevanza, soprattutto quando mancano delle norme specifiche in materia di condominio, in tal caso si possono applicare le norme della comunione, infatti, l'art. 1139 c.c. prevede espressamente che al condominio si possono applicare le norme della comunione, quando non sussistono norme specifiche in materia.

Il richiamo alle norme in materia di comunione può essere compreso meglio se si considera che il rapporto tra comunione e condominio è un rapporto di genere a specie, in quanto il condominio è una particolare forma di comunione (a fondamento di quanto detto basta pensare al sopra individuato articolo 1139 c.c.) e si può completare la spiegazione di questo legame tra comunione e condominio osservando che il condominio (come particolare tipo di comunione) ha una regolamentazione specifica solo per l'alta rilevanza sociale del fenomeno che richiede norme "calibrate" e non perchè è (molto) diverso dalla comunione.

Il legame tra condominio e comunione si nota anche se si cerca di dare una descrizione di condominio. Il condominio è un'ipotesi di comunione, caratterizzata dal fatto che ad alcuni beni (appartamenti) in proprietà esclusiva sono legati, in rapporto di accessorietà e/o di servizio, ad altri beni (ex art. 1117 c.c.) e tali beni sono in comune tra tutti i proprietari degli appartamenti.

E' opportuno sottolineare che oltre alle differenze  normative sussiste un'altra differenza tra comunione e con condominio e tale differenza riguarda il bene oggetto della comunione o del condominio, infatti, mentre è difficile che si potrà applicare l'istituto del condominio (o parlare di condominio) relativamente ad un terreno agricolocon più comproprietari (si tratterà di comunione), sicuramente si parlerà di condominio (o si applicheranno le norme in materia di condominio) in caso di edifici divisi per piani orizzontali, per cui l'oggetto tipico del condominio sono gli edifici (in cui sono presenti parti in proprietà esclusiva (di solito appartamenti, uffici, box) e parti accessorie o al servizio delle proprietà esclusive (ingresso, scale, muri maestri, tetto ecc.), queste parti accessorie o al servizio (ex art. 1117 c.c.) sono  in comune tra tutti i proprietari esclusivi. E per edifici non si intende solo costruzioni sopra il suolo (palazzi), ma anche cotruzioni sotto il suolo o interrate (es. box auto).

Altra differenza con la comunione riguarda la responsabilità per le spese tra venditore e acquirente del bene in comunione  o in condominio. In caso di cessione della quota in comunione l'art. 1104 c.c. prevede che per le spese sono responsabili in solido acquirente e venditore (art. 1104 c.c.  Obblighi dei partecipanti "Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto. La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente approvato la spesa. Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati"), invece, quanto alle spese del condominio il codice con l'art. 63 disp. att. c.c. stabilisce che l'acquirente e il venditore sono responsabili per le spese relative all'anno nel corso del quale è stata stipulata la vendita e per l'anno precedente la vendita (art. 63 disp. att. c.c. "Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione. Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente).

Una volta sottolineata la differente responsabilità per i debiti della comunione e del condominio in caso di cessione della quota in comunione o del bene in condominio, occorre anche sottolineare un altro aspetto peculiare, relativo ai limiti del potere dell'amministratore di condominio. Infatti, di solito, in presenza di obbligazioni solidali il creditore (nel caso specifico l'amministratore di condominio) potrebbe decidere di chiedere il pagamento ad uno qualsiasi dei debitori solidali (di solito si sceglie il debitore più solvibile), in realtà non è così. Occorre, infatti, coordinare questo principio con un altro principio peculiare del condominio secondo il quale l'amministratore (il quale ha solo l'incarico di gestire la cosa comune ex art. 1117 c.c. e solo nei limiti di questo incarico trae la sua legittimazione e il suo potere)  ha rapporti e ha legittimazione solo nei confronti dei proprietari dei beni comuni ex art. 1117 c.c., quindi, quando si perde la qualifica di proprietari (es. per la vendita dell'appartamento) l'amministratore perde i propri poteri e legittimazione verso il vecchio proprietario e acquista poteri e legittimazione verso il nuovo proprietario. Di conseguenza, la richiesta e il decreto ingiuntivo di spese condiminiali arretrate può essere fatta solo al nuovo proprietario.

Cassazione, civ. sez. VI – 2,  del 23 luglio 2012 n. 12841

In primo luogo occorre ricordare che, secondo la costante giurisprudenza di questa Corte (v. Cass. n. 16975 del 2005, Cass. n. 2979 del 2012), la responsabilità solidale dell’acquirente per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal venditore è limitata al biennio precedente all’acquisto, trovando applicazione l’art. 63, secondo comma, disp. att. cod. civ., e non già l’art. 1104 cod. civ., atteso che, giusta il disposto di cui all’art. 1139 c.c., la disciplina dettata in tema di comunione sì applica (anche) al condominio solamente in mancanza di norme che (come appunto il citato art. 63) specificamente lo regolano.

Sulla scorta di questo presupposto la stessa giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass. n. 23345 del 2008) ha statuito che, in tema di condominio, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà di un’unità immobiliare, l’alienante perde la qualità di condomino e non è più legittimato a partecipare alle assemblee, potendo far valere le proprie ragioni sul pagamento dei contributi dell’anno in corso o del precedente, solo attraverso l’acquirente che gli è subentrato, con la conseguenza che non può essere chiesto ed emesso nei suoi confronti decreto ingiuntivo ai sensi dell’articolo 63 disp. att. c.c. per la riscossione dei contributi condominiali, atteso che la predetta norma di legge può trovare applicazione soltanto nei confronti dì coloro che siano condomini al momento della proposizione del ricorso monitorio (atteso che l’obbligo di pagamento di questi ultimi sorge dal rapporto di natura reale che lega l’obbligato alla proprietà dell’immobile).

Ciò, posto, la ricorrente, non ponendo in discussione i predetti principi e l’applicabilità dell’ad. 63 disp. att. c.c. con riferimento alla previsione del vincolo di solidarietà tra acquirente subentrante e precedente proprietario condomino nel pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello antecedente rispetto al momento dell’intervenuta compravendita (pacificamente applicabile nella specie poiché la vendita era sopravvenuta nel 2004 e la spesa condominiale sì riferiva all’anno contabile precedente), ma contestazione  appare, insussistente, del resto, come già evidenziato, dalla giurisprudenza di questa Corte, in materia di condominio, una volta perfezionatosi il trasferimento della proprietà di un’unità immobiliare, non può essere chiesto ed emesso nei confronti dell’alienante, in capo al quale è cessata la qualità di condomino, decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi condominiali, atteso che l’obbligo di pagamento di questi ultimi sorge dal rapporto di natura reale che lega l’obbligato alla proprietà dell’immobile, con la conseguente legittimità dell’emissione del provvedimento monitorio nei confronti del subentrato acquirente diventato effettivo condomino (salvo il suo diritto di rivalsa ne confronti del dante causa).

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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