Quando sono presenti delle quote condominiali non pagate, l'amministratore di condominio (o del supercondominio) ha la possibilità di chiedere ed ottenere un decreto ingiuntivo contro il moroso ex art. 63 disp. att. c.c.

Norme di riferimento

L'art. 63 disp. att. c.c. prevede che  "Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi. I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini".

Differenza tra il decreto ingiuntivo ordinario ex art. 633 cpc e il decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c.

Il primo problema che si pone quando si legge l'art. 63 disp. att. c.c. riguarda la differenza tra il ricorso per decreto ingiuntivo ordinario ex art. 633 cpc  e il ricorso per decreto ingiuntivo previsto dall'art. 63 disp. att. c.c. Sul punto si può dire che la differenza maggiore riguarda i documenti da allegare al ricorso (cioè alla prova che si offre al giudice per ottenere il decreto ingiuntivo). Mentre nel decreto ingiuntivo ordinario i documenti probatori da allegare al ricorso sono quelli tipici che si dovrebbero allegare all'atto di citazione (es. prova del contratto da cui deriva il credito, fattura, ecc.); il decreto ingiuntivo ex art. 63 disp, att. c.c. è "semplificato" per il creditore condominio, nel senso che è sufficiente allegare il rendiconto, preventivo o consuntivo,  (approvato dall'assemblea) e/o il verbale di assemblea che approva la spesa specifica (es. riparazione citofoni), ed, infine, il piano di riparto (approvato dall'assemblea).

Risulta evidente dal testo dell'art. 63 disp. att. c.c. che non è necessario allegare (al momento della richiesta del decreto ingiuntivo) gli altri documenti probatori come fatture contratti ecc., questo perché trattandosi di documenti del "condominio" il proprietario ha avuto al momento della delibera il diritto di verificare gli originari e avere copia degli stessi, in ogni caso,  il proprietario può sempre chiedere all'amministratore di detti documenti e di verificare gli originari: In altre parole, il legiasltore ha bilanciato il diritto di ispezione e controllo dei proprietari semplificando la procedura relaitva all'onere della prova del decreto ingiuntivo.

Attenzione, però, che questa semplificazione dell'onere della prova per il decreto ingiuntivo condominiale vale solo per la fase monitoria (cioè per la fase relativa alla richiesta del decreto ingiuntivo), poiché se al decreto ingiuntivo viene fatta opposizione, il condominio (opposto – attore sostanziale) ha l'onere di provare l'esistenza del debito con le ordinarie modalità, in altri termini, l'onere della prova nel giudizio di opposizione è piena e non è semplificata, quindi, il condominio è costretto a produrre tutta la documentazione contabile (non solo il rendiconto) necessaria a sostenere la propria domanda presentata con il decreto ingiuntivo.

Il decreto ingiuntivo potrebbe anche essere emesso sulla base di una delibera di approvazione di una spesa nulla o annullabile, ci si potrebbe chiedere se in fase di opposizione al decreto ingiuntivo è possibile anche chiedere la nullità o l'annullabilità della delibera. La risposta della giurisprudenza (prevalente) è quella secondo la quale occorre iniziare un procedimento separato dall'opposizione a decreto ingiuntivo per impugnare al delibera ex art. 1137 c.c. (risulta evidente che in questo modo si aumentano il numero dei procedimenti).

Elementi essenziali

Per poter ottenere il decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c. l'amministratore deve avere un piano di riparto delle spese approvato dall'assemblea, questo significa che un piano di riparto, redatto dall'amministratore, ma non approvato dall'assemblea potrebbe essere sufficiente per ottenere un decreto ingiuntivo, ma potrebbe non essere

Oggetto

L'oggetto del decreto ingiuntivo sono i c.d. oneri condominiali, cioè le spese relative al condominio, infatti, l'art. 63 disp. att. c.c. stabilisce espressamente che legittimato a richiedere il decreto ingiuntivo è solo l'amministratore del condominio verso un soggetto qualificato come proprietario di una delle unità immobiliari site nell'edificio, quindi, la procedura ex art. 63 disp. att. c.c. non può essere usata contro colui che non ha la qualifica di condomino (cioè contro colui che è estraneo al condominio).

Termine entro recuperare gli oneri condominiali non pagati

Sempre il codice civile prevede anche un termine entro il quale l'amministratore deve attivarsi per il recupero degli oneri condominiali, infatti, prevede l'art. 1129 comma 9 c.c. che "Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice"

Questa norma se, da un lato, è perfettamente applicabile in presenza di consuntivi, eliminando, qualsiasi "discrezionalità" per l'amministratore (tutti i debiti devono essere pagati), dall'altro, presenta un grave problema di coordinamento sistematico in caso di preventivo, infatti, se si ottenesse un decreto ingiuntivo basato su preventivo al quale, nelle more, segue l'approvazione del consuntivo, ci si troverebbe in una situazione per la quale o il proprietario debitore è costretto a pagare in base al preventivo e in base al consuntivo (di fatto due volte) oppure si dovrebbe ammettere che il preventivo (e il decreto ingiuntivo) vengono meno successivamente alla approvazione del consuntivo.

Sicuramente questa norma delinea anche una responsabilità dell'amministratore per l'eventuale omissione, (mancato recupero),  responsabilità che può consistere tanto in una riduzione dell'onorario per l'inadempimento, tanto nel risarcimento del danno se non si recuperano le spese.

Spese ordinarie spese straordinarie

Quanto alla differenza tra spesa ordinaria e spesa straordinaria è possibile richiamare la Cass. civ. sez. III, del 13 aprile 2010 n. 8720 secondo la quale “al di fuori dei casi specificamente individuati ed inquadrati nella categoria degli atti di straordinaria amministrazione dal Legislatore, vanno considerati di ordinaria amministrazione gli atti che presentino tutte e tre le seguenti caratteristiche: 1) siano oggettivamente utili alla conservazione del valore e dei caratteri oggettivi essenziali del patrimonio in questione; 2) abbiano un valore economico non particolarmente elevato in senso assoluto e soprattutto in relazione al valore totale del patrimonio medesimo; 3) comportino un margine di rischio modesto in relazione alle caratteristiche del patrimonio predetto. Vanno invece considerati di straordinaria amministrazione gli atti che non presentino tutte e tre queste caratteristiche”.

Il tipo di spesa (ordinaria o straordinaria) o il tipo di rendiconto (ordinario o straordinario) non incide sull'art. 63 disp. att. c.c., nel senso che in entrambe le ipotesi è possibile chiedere un decreto ingiuntivo, la differenza tra le due tipologie di spese potrebbe essere rilevante solo nei limi interni relativi al quorum assembleare per l'approvazione della spesa e per l'individuazione del soggetto debitore.

Identificazione concreta del condomino debitore.

Come si è detto il tipo di spesa potrebbe essere rilevante per l'identificazione del debitore in situazioni particolari. Però, tralasciando i casi peculiari (che saranno analizzati in seguito) , la regola generale per l'identificazione del creditore è  stata scritta dalla Cassazione sez. un. del 14 febbraio 2002 n. 5035 "Nell'ipotesi in cui l'amministratore agisca per il recupero delle spese di competenza, l'osservanza del dovere di consultazione dei registri immobiliari presso la conservatoria assume rilievo ed è preminente (rispetto al contrapposto dovere di correttezza e informativa) per l'individuazione del vero condomino obbligato, non solo perché corrisponde a regola di normale prudenza accertare l'effettivo legittimato passivo allorché si intende dare inizio ad un'azione giudiziaria, ma anche perché appare conforme al sistema della tutela del credito. Sotto quest'ultimo profilo, ancorché generalmente l'omesso pagamento si verifica per le spese (consistenti) collegate alle innovazioni deliberate dalla maggioranza (come nel caso specifico), l'amministratore che agisce contro il condomino apparente, nell'ipotesi in cui quest'ultimo sia privo di beni, potrebbe non vedere soddisfatto il credito azionato, con grave pregiudizio per la gestione condominiale. Laddove, invece, essendo il vero condomino proprietario dell'unità immobiliare, l'amministratore che agisce contro di lui può utilmente esperire tutti i mezzi di conservazione della garanzia patrimoniale (in particolare chiedere sequestro conservativo: art. 2905 cc e 671 cpc) per il soddisfacimento del credito. Il sistema normativo (art. 1123 e art. 63 disp. att. cc) che, in tema di omesso pagamento delle spese condominiali, consente all'amministratore di ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, stabilendo altresì che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente, è finalizzato non soltanto alla celerità ma anche al rafforzamento e soddisfacimento del credito per il buon andamento e operatività della gestione condominiale. Conclusivamente deve affermarsi (in tal senso, quindi, risolvendosi la questione di contrasto) che, in caso di azione giudiziale dell'amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, e passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale”.

Quindi, l'amministratore del condominio, ma anche il legale del medesimo, hanno l'obbligo di identificare il reale proprietario. Il controllo dovrà avvenire tramite la  conservatoria dei registri immobiliari.

Proprietario effettivo e registro anagrafe condominiale

Si potrebbe pensare che, dopo la riforma del condominio, con la presenza dell'anagrafe condominiale, il controllo presso la conservatoria al fine di indentificare il reale proprietario è diventato superfluo, in realtà non è così, in quanto l'anagrafe dei proprietari è una mera rubrica che non può sostituire le risultante (e gli effetti) dei registri pubblici, del resto manca, nell'ambito del condominio, una norma, come quelle simili contenute nell'ambito delle società, secondo la quale fino alla registrazione del nuovo socio nel registro soci questo non può esercitare i diritto sociali. Del resto, se i dati contenuti nel registro fossero mancanti o non esatti, l'amministratore è obbligato a procedere alle verifiche nei registri pubblici immobiliari e l'unica sanzione per il vecchio proprietario che non comunica il trasferimento dell'unità immobiliare (non per il nuovo proprietario) è solo quella di essere responsabile per il pagamento degli oneri condominiali anche dopo la vendita ex art. 63 disp. att. comma V c.c.

I principi da applicare sono i medesimi anche in presenza di una successione ereditaria (o di un trasferimento mortis causa), infatti, in questo caso si dovrà reperire l'accettazione dell'eredità  anche in caso di esecuzione forzata.

Vecchio o nuovo proprietario

Quanto alla responsabilità per gli oneri condominiali tra il vecchio e il nuovo proprietario occorre partire sempre dal IV comma dell'art. 63 disp. att. c.c. il quale prevede che "Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente" dal V comma dell'art. 63 disp. att. c.c. il quale prevede che "Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto"

I due commi dell'art. 63 disp. att. c.c. si riferiscono a due fattispecie diverse.

Infatti il comma IV dell'art. 63 disp. att. c.c. considera le spese condominiali fino al momento della vendita, (precedenti la vendita)  in questo caso, dopo la vendita il vecchio proprietario perde la qualifica di condomino e nei rapporti tra amministratore e condominio sarà responsabile per i pagamenti il nuovo proprietario salvo non ripartire nei rapporti interni le spese condominiali in base a quanto ha stabilito la Cass. civ. sez. II del 10 aprile 2013 n. 8782  la quale ha sottolineato che, quando le parti contrattuali non hanno previsto – nel contratto di vendita dell’immobile – uno specifico criterio di ripartizione, occorre prima distinguere se la spesa è ordinaria o straordinaria, e poi suddividere le spese in questo modo:  le spese di ordinaria amministrazione vanno ripartite, tra vecchio e nuovo proprietario, in base al tempo dell’esecuzione, mentre le spese di straordinaria amministrazione vanno ripartite, tra vecchio e nuovo proprietario, in base alla data di delibera.

Al contrario il V comma dell'art. 63 disp. att. c.c. si riferisce alle spese condominiali successive alla vendita e prevede un unico caso nel quale il vecchio proprietario è responsabile: il vecchio proprietario è sanzionato con la responsabilità solidale (con il nuovo proprietario)  verso il condominio se omette di inviare all'amministratore la copia del contratto di vendita.

Proprietario e usufruttuario

La riforma del condominio ha modificato anche il rapporto tra nudo proprietario e usufruttuario per gli oneri condominiali, infatti l'art. 67 disp. att. ultimo comma c.c. ha previsto che "Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione condominiale" ovviamente questo vale sono nei rapporti verso il condominio, ma non vale nei rapporti interni tra usufruttuario e nudo proprietario che si ripartiranno la spesa in base alle norme ordinarie sulle spese dell'usufrutto.

Proprietario e Inquilino

Verso l'amministratore (ai fini del pagamento delle quote condominiali e del decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c.) non rileva il contratto di locazione e il rapporto tra proprietario e inquilino, quindi, il debitore per le quote condominiali non pagate sarà sempre il proprietario (non l'inquilino), ma il proprietario potrà rifarsi sull'inquilino.

Mediazione obbligatoria e negoziazione assistita

Da un lato, trattandosi di un condominio la materia è oggetto di mediazione obbligatoria, ma, dall'altro, la norma prevede che la mediazione deve essere attuata solo dopo l'eventuale opposizione a decreto ingiuntivo, la materia condominiale dovrebbe escludere l'obbligo della negoziazione assistita.

Modalità di pagamento

Quanto alle modalità di pagamento, occorre distinguere tra modalità di pagamento concrete (sempre preferibile pagamenti che siano rintracciabili, assegni, bonifici), dal pagamento delle spese legali per il recupero del credito: a)  prima del decreto ingiuntivo il proprietario moroso può anche evitare di poter pagare le spese legali, infatti,  mancando una condanna al pagamento, il pagamento del mandatario segue le regole generali in materia di contratto di mandato e sono a carico del mandante; b) mentre dopo il decreto ingiuntivo le spese sono indicate nel decreto ingiuntivo e sono a carico del proprietario moroso.