Il codice civile nell'art. 1117 c.c. indica i beni condominiali che si presumono comuni. Sussiste una presunzione di comproprietà dei beni e servizi indicati nell'art. 1117 c.c. che può essere vinta solo provando l'esistenza di un titolo negoziale idoneo (il primo atto di vendita o il regolamento di condominio) o con una sentenza di usucapione (non si ritiene idoneo il mero accatastamento del bene per superare la presunzione di comproprietà).

L'esistenza di un bene condominiale deve essere valutata al momento della prima vendita (cioè nel momento in cui sorge il condominio), quindi, occorre valutare se nel primo atto di trasferimento un dato bene è estato espressamente escluso dal novero dei beni condominiali ex art. 1117 c.c. (equivalenti agli atti di trasferimento sono i regolamenti di condominio predisposti dall'originario proprietario), successivamente qualsiasi clausola contrattuale che esclude il trasferimento, insieme all'unità immobiliare, dei beni comuni ex art. 1117 c.c. può essere considerata nulla.

Chiarito questo aspetto, occorre anche prendere atto che l'art. 1123 c.c. che individua i principi per ripartire le spese dei beni condominiali e stabilisce, con l'ultimo comma del 1123 c.c., che quando i beni condominiali servono solo alcune unità immobiliari dell'edificio è possibile che le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Risulta evidente che occorre coordinare l'art. 1117 c.c. e l'art. 1123 c.c. e sul punto sono possibili due ricostruzioni:

– l'art. 1117 c.c. detta una regola generale o un principio generale secondo il quale esiste una presunzione di comproprietà dei  condominiali, mentre, l'art. 1123 c.c. detta un principio secondario, oppure, individua un0eccezione, in base all'uso effettivo del bene, in questa situazione se il bene serve solo alcuni dei proprietari delle unità immobiliari, la proprietà del bene è limitato solo ai proprietari che si servono del bene.

– l'art. 1123 c.c. detta solo delle regole relative alla ripartizione delle spese e non incide sulla proprietà del bene, in altri termini, un bene rimane condominiale (e, quindi, di tutti i proprietari delle unità immobiliari dell'edificio) anche se serve, di fatto, solo alcuni e anche se solo alcuni dei proprietari pagano le relative spese.

Risulta evidente che le due ricostruzioni sono opposte e risulta anche evidente che la questione è molto importante perché incide su molti altri aspetti del condominio, infatti, in entrambe le ipotesi occorre stabilire chi può decidere e votare in assemblea o sulla ripartizione delle spese relative ad un eventuale risarcimento di un danno procurato dal bene comune (ad uso solo di alcuni).

La Cassazione, tra le due ricostruzioni,  adotta una soluzione intermedia, nel senso che ritiene che occorre valutare caso per caso (ed occorre provare) se si è in una situazione nella quale l'ultimo comma incide sulla proprietà del bene, (in quanto in questo caso si sarebbe in presenza di un condominio parziale, quindi, occorre provare l'esistenza di un condominio parziale provando che i beni condominiali servono solo ad alcuni dei proprietari)   oppure, se ci si trova in una situazione nella quale l'ultimo comma dell'art. 1123 è solo una norma che regola la ripartizione delle spese e non incide sulla proprietà dei beni.

In proposito, la giurisprudenza ha affermato che le scale, con i relativi pianerottoli, costituiscono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato e rientrano, pertanto, fra le parti di questo che, in assenza di titolo contrario, devono presumersi comuni nella loro interezza, ed anche se poste concretamente al servizio soltanto di talune delle porzioni dello stabile, a tutti i partecipanti alla collettività condominiale in virtù del dettato dell'art. 1117, n. 1, c.c., senza che a ciò sia di ostacolo il disposto dell'art. 1123, ultimo comma, c.c., il quale, proprio sul presupposto di tale comunione, disciplina soltanto la ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento di esse, ispirandosi al criterio della utilità che ciascun condomino o gruppo di condomini ne trae. In tale ottica, è stato precisato che le scale, essendo elementi strutturali necessari alla edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, conservano la qualità di parti comuni, così come indicato nell'art. 1117 c.c., anche relativamente ai condomini proprietari di negozi con accesso dalla strada, in assenza di titolo contrario, poiché anche tali condomini ne fruiscono quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio.

E' vero che la giurisprudenza di questa Corte ammette la configurabilità del c.d. condominio parziale "ex lege", tutte le volte in cui un bene risulti, per obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell'edificio in condominio, (parte) oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene. Ricavandosi dall'art. 1123, terzo comma, che le cose, i servizi, gli impianti, non appartengono necessariamente a tutti i partecipanti. Ne consegue che dalle situazioni di cosiddetto "condominio parziale" derivano implicazioni inerenti la gestione e l'imputazione delle spese, in particolare non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose, ai servizi, agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni che della delibera formano oggetto.

Cass., civ. sez. II, del 21 maggio 2015, n. 10483 in pdf