Opinioni
4 Marzo 2014
11:17

E’ ratificabile il recesso del conduttore

La Cassazione del 17.02.2014 n. 3616 ha ritenuto che nella locazione commerciale il recesso (qualificato come negozio giuridico) del conduttore sottoscritto solo da uno dei rappresentanti a firma congiunta di una srl può essere ratificato ex 1399 cc.
A cura di Paolo Giuliano

Nell'ambito del contratto di locazione, sia questo ad uso abitativo o ad uso commerciale, ci sono due atti (documenti) che possono segnare la fine del contratto:

– la disdetta del contratto di locazione, con il quale (di solito il proprietario) evita il rinnovo del contratto di locazione (di solito è un documento sottoscritto dal proprietario),

– il recesso dal contratto di locazione, con il quale il conduttore pone fine al contratto di locazione, per alcuni motivi specifici (trasferimento in altra località, inutilizzabilità dell'immobile ecc.);

senza dover entrare troppo nel merito delle differenze tra le due figure è evidente che la prima evita il rinnovo tacito del contratto ed è legata alla scadenza – naturale – del contratto, mentre, al contrario, la seconda, è legata ad una fine traumatica del contratto (trasferimento in altra località) o ad una fine imprevista dello stesso (inutilizzabilità dell'immobile), in ogni caso, si tratta di eventi non legati alla scadenza naturale del contratto.

Si tratta di due atti (disdetta e recesso) che, in quanto pongono fine al contratto di locazione, assumono un'importanza vitale, infatti, basta pensare all'ipotesi in cui la disdetta o il recesso non fossero validi, le parti contrattuali (conduttore e locatore) si troverebbero uno a vedersi rinnovato il contratto di locazione alle medesime condizioni stipulate anni prima, l'altro a dover continuare a pagare un canone di locazione anche se non ha più bisogno dell'immobile.

Resta, allora, da comprendere quali sono i requisiti minimi per considerare valido un atto di disdetta e/o di recesso. Partendo dall'efficacia del recesso o della disdetta è opportuno notare che entrambe non hanno una efficacia immediata, anche se per individuare i termini occorre verificare le specifiche discipline non solo normative, ma anche contrattuali, è possibile affermare che dal momento in cui la disdetta o il recesso giungono a conoscenza del proprietario o del conduttore producono effetti (producono la fine del contratto) non immediatamente ma dopo un certo numero di mesi (la ratio di questa disciplina è quella di lasciare alla controparte il tempo di organizzarsi).

Il momento dell'efficacia della disdetta o del recesso non deve essere confuso con il termine entro cui possono essere effettuati tali atti, infatti, il legislatore può anche prevedere che la disdetta possa essere fatta entro un anno dalla scadenza del contratto o entro 6 mesi dalla scadenza naturale del contratto, in questa situazione si è in presenza di un ulteriore limite all'esercizio del diritto del locatore di porre fine al contratto, ma non incide sul fatto che se la disdetta è effettuata nei termini prescritti, produrrà effetto solo alla scadenza del contratto.

Il fatto, che la disdetta e il recesso devono essere portati a conoscenza dell'altra parte ci permette di sottolineare anche un altro aspetto: la dichiarazione di disdetta o di recesso non ha rilevanza se non comunicata e, in caso contestazioni, occorre fornire la prova della comunicazione, quindi, la comunicazione deve avvenire in forma scritta, ma la stessa disdetta e recesso devono avere forma scritta.

La differenza può sembrare di poco contro, ma diventa importante se si considerano i moderni mezzi di comunicazione e, in particolare, ci si riferisce, alle comunicazioni a mezzo pec. Infatti, molto spesso conduttori sono società che avendo la "pec" tendono ad usare tale strumento per ogni comunicazione, però tendono a dimenticarsi di alcuni aspetti:

– la pec è equiparabile alla raccomandata, quindi, anche se può fornire certezza relativamente alla ricezione (attenzione sempre se è ricevuta da un'altra pec, cioè sempre se le comunicazioni avvengono tra due indirizzi di posta elettronica identificabili come pec, infatti, la ricezione di una email pec su una email semplice, non garantisce la certezza della ricezione, si sottolinea questo aspetto, perché i proprietari non hanno pec)

– resta la questione della sottoscrizione del documento, infatti, se la pec è equiparabile ad una raccomandata, tutti i documenti inviati per raccomandata (cartacea o elettronica) devono essere sottoscritti onde legale la dichiarazione ad un autore

Quanto detto evidenzia, come anche oggi per atti molto particolari come disdette e recesso nelle locazioni sia opportuno seguire i metodi tradizionali e non le moderne tecnologie.

Giunti a questo punto è opportuno spostare l'attenzione sulla sottoscrizione della disdetta o del recesso. Infatti, è evidente che una disdetta non firmata non produce nessun effetto, quanto meno perché il contenuto del documento non è riferibile a nessun autore (sia questo proprietario, sia questo conduttore).

Potrebbe capitare che la disdetta o il recesso è sottoscritto solo da alcuni dei proprietari o solo da alcuni dei conduttori (si potrebbe anche ipotizzare il caso in cui il conduttore è una società con poteri di rappresentanza a firma congiunta a due amministratori e la disdetta o il recesso è firmato solo da uno dei due rappresentanti). In queste situazioni, quando uno dei titolari ha manifestato la volontà anche per gli altri (si presume agendo anche in loro nome) sottoscrivendo da solo il recesso o la disdetta si sarebbe in presenza di una ipotesi di falsa rappresentanza e/o di abuso nel potere rappresentativo e, di conseguenza, l'atto di disdetta o di recesso sarebbe inefficace, ma potrebbe essere ratificato  ratificato dagli atri titolari del contratto di locazione con effetto retroattivo.

Cassazione civ, sez. III, del 17 febbraio 2014, n. 3616 in pdf

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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