La nozione di condominio negli edifici.

E' abbastanza noto che un edificio ha delle parti (o delle zone o dei beni e servizi) che sono private (in proprietà esclusiva come le singole unità immobiliari) e altre parti o servizi che restano comuni a tutti i proprietari delle unità immobiliari in quanto si tratta di parti o beni o servizi accessori o pertinenziali o al servizio delle unità immobiliari private (come le scale dell'edificio, l'ascensore ecc.).

L'istituto giuridico del condominio disciplina proprio quelle parti o servizi dell'edificio che restano comuni a tutti i proprietari delle unità immobiliari, in quanto accessorie o al servizio delle unità immobiliari. (Non manca chi sostiene che il condominio non è altro che una comunione speciale, cioè regolata da norme particolari vedi art. 1139 cc)

Il condominio minimo.

Applicando quanto detto in precedenza è evidente che l'esistenza del condominio non dipende dal numero dei proprietari, esiste un condominio anche in presenza di solo due proprietari (la presenza di almeno due proprietari è il requisito minimo per far sorgere il condominio alias la comunione sulle parti e beni che restano comuni in quanto al servizio delle unità immobiliari private).

E' vero che il codice richiede per la nomina dell'amministratore o per l'obbligatorietà del regolamento di condominio un numero minimo di proprietari, ma si tratta solo di una "quantità" o una soglia che rende più formale la gestione del condominio.

Quindi si è in presenza di un condominio anche quando lo stesso è formato solo da due proprietari.

Condominio minimo (parziale) e condominio minimo (con due partecipanti)

Occorre osservare che nell'ambito della nozione di condominio minimo rientrano due situazioni particolari: 1) con la prima la nozione di condominio minimo si riferisce al condominio parziale o ad una parte specifica di un intero condominio (ad esempio un edificio con tre scale ed occorre riparare l'ascensore che serve solo una di queste); 2) con la seconda la nozione di condominio minimo si riferisce all'intero condominio in cui c'è un numero minimo o di partecipanti (un condominio con due soli proprietari).

Il condominio minimo e norme applicabili.

Facendo riferimento solo al condominio minimo (inteso quello con un numero di partecipanti non superiore a due) occorre stabilire quali norme si applicano, oppure, meglio, quali principi in materia di condominio non sono applicabili per la peculiarità della fattispecie.

La tesi che vede applicabile al condominio minimo le norme della comunione (o solo una parte delle norme in materia di condominio) è stata sempre più abbandonata a favore dell'altra ricostruzione per la quale al condominio minimo si applicano tutte le norme in materia di condominio (dall'amministrazione all'assemblea).

Quindi, secondo tale teoria la disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, anche (e soprattutto) con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, come l'assemblea.

L'assemblea del condominio minimo e proprietari con millesimi diseguali.

Quando, poi, dalla teoria (astratta) si passa alla pratica (concreta) non sempre tutto è lineare. Infatti, basta pensare all'assemblea del condominio minimo in cui i due proprietari hanno millesimi diversi oppure uguali.

Quando nel condominio minimo i due proprietari hanno millesimi diversi (ad esempio 700 e 300) grossi problem non sorgono, per la semplice ragione che in assenza del proprietario con millesimi maggiori (o contro il voto contrario del proprietario con millesimi maggiori) l'altro contitolare nulla può fare applicando l'art. 1136 cc.

Il problema dell'assemblea del condominio minimo e proprietari con millesimi uguali.

Quando, al contrario, nel condominio minimo i due proprietari hanno identici millesimi la questione relativa ai quorum deliberativi e costitutivo diventa più controversa.

Infatti, il problema è dato dal fatto che in presenza di due proprietari con millesimi uguali è difficile raggiungere i quorum senza il consenso o il voto favorevole di entrambi, di fatto, occorre sempre l'unanimità di tutti i proprietari (unanimità dei partecipanti al condominio), mentre non sarebbe utilizzabile l'unanimità dei presenti all'assemblea, in questo modo, di fatto, il principio maggioritario tipico dell'assemblea del condominio (unanimità dei presenti in assemblea) sarebbe derogato a favore del principio dell'unanimità dei partecipanti al condominio.

In modo più chiaro, è stato notato che l'unanimità (ai fini della validità delle delibere del condominio minimo) può validamente formarsi non solo nel caso di concordanza di opinioni espresse dai due partecipanti, ma anche nell'ipotesi di decisione assunta dall'unico condominio comparso all'assemblea regolarmente convocata.

E applicando il principio maggioritario, si dovrebbe affermare che nel condominio minimo l'assemblea possa ritenersi validamente costituita anche nel caso in cui compaia uno solo dei partecipanti ed in tal caso la delibera debba ritenersi adottata all'unanimità degli intervenuti e nel rispetto del quorum richiesto dall'art. 1136 cc.

La soluzione della questione relativa all'assemblea del condominio minimo e proprietari con millesimi uguali.

Per quanto la tesi che sottolinea la differenza tra unanimità dei partecipanti in assemblea e unanimità dei partecipanti al condominio  non può essere seguita perché occorre equiparare (quanto ad effetti e conseguenze) due situazioni simili, si tratta del caso in cui all'assemblea, pur essendo presenti entrambi i condomini, si decida in modo contrastante, o del caso in cui alla riunione – benché regolarmente convocata – si presenti uno solo dei partecipanti e l'altro resti assente.

Inoltre, l'eventuale scelta di deliberare con il voto di uno solo dei proprietari (senza l'altro condomino assente) crea non una delibera condominiale, ma rappresenta solo una mera manifestazione unilaterale di volontà proprio perché – lo si ripete – manca l'unanimità della decisione e quindi la condizione essenziale per l'applicabilità al condominio minimo delle regole codicistiche.

In entrambe le ipotesi (voto contrastante o voto unilaterale) la situazione è bloccata (e per sbloccare la situazione di stallo venutasi di fatto a determinare, non resta che il ricorso all'autorità giudiziaria ai sensi dell'art. 1105 cc).

Quindi, nel condominio cd. minimo (formato, cioè da due partecipanti con diritti di comproprietà sui beni comuni nella stessa proporzione) le regole codicistiche sul funzionamento dell'assemblea si applicano allorché  l'assemblea  si  costituisca regolarmente con la partecipazione di entrambi i condomini e deliberi validamente con decisione unanime, intendendosi con tale ultima espressione (decisione unanime) quella che sia frutto della partecipazione di entrambi i comproprietari alla discussione (essendo logicamente inconcepibile che la decisione adottata da un solo soggetto possa ritenersi presa all'unanimità).

Nella diversa ipotesi in cui non si raggiunge l'unanimità e non si decide, diventa necessario ricorrere all'autorità giudiziaria, siccome previsto ai sensi del collegato disposto degli artt. 1105 e 1139 cod. civ.

Per cui, preso atto della impossibilità di costituire l'assemblea per assenza dell'altro partecipante, in presenza di una situazione di impasse, sorge il diritto di azionare il procedimento camerale previsto dall'art. 1105 cc. lasciando poi che fosse l'autorità giudiziaria a prendere i provvedimenti opportuni, non esclusa la nomina di un amministratore.

Cass. civ. sez. II del 2 marzo 2017 n 5329