Nessuno deve finire in strada. È questo il senso dei provvedimenti sulle abitazioni inseriti nei decreti legge del governo da questa estate in poi. Lo sfratto era già stato sospeso fino al 31 dicembre, ora anche il pignoramento per chi non riesce a pagare il mutuo. Fino a fine anno, chi ha una casa dovrebbe mantenerla. Nell'articolo 4 del decreto ristori viene inserita la sospensione del pignoramento immobiliare che riguardi l'abitazione principale di un cittadino. Il testo va a prolungare e integrare quanto deciso mesi fa con il decreto cura Italia, che fermava le procedure fino al 30 ottobre. Perciò fino a fine anno i creditori non potranno chiedere il pignoramento in caso di mancato pagamento del mutuo. Ma attenzione, la misura è valida solo per l'abitazione principale: quella casa dove abitualmente vivono il proprietario e i familiari. Il divieto di pignoramento si applica se: il debitore è residente in quella casa, è la sua unica proprietà immobiliare, e questa sia accatastata a uso esclusivo di abitazione e non appartenga alla categoria di lusso, tra cui ville, castelli o dimore storiche.

L’articolo 4 proroga al 31 dicembre 2020 la sospensione delle procedure esecutive per il pignoramento immobiliare che abbia ad oggetto l'abitazione principale del debitore. Stabilisce inoltre l'inefficacia di ogni procedura esecutiva dello stesso tipo, effettuata dal 25 ottobre 2020fino alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto-legge.

A tal fine l'articolo in esame novella l'art. 54-ter del decreto-legge n. 18 del 2020 (c.d. cura Italia) il quale prevedeva, nella sua formulazione precedente alla entrata in vigore del decreto legge qui in conversione, al fine di contenere gli effetti negativi dell'emergenza epidemiologica, la sospensione su tutto il territorio nazionale fino al 30 ottobre 2020(7) di ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare, ai sensi dell'articolo 555 c.p.c. (Forma del pignoramento) che abbia ad oggetto l'abitazione principale del debitore.

L’articolo 4 oltre ad estendere l'ambito temporale di applicazione della sospensione fino al 31 dicembre 2020, integrando sempre l'articolo 54-ter, prevede anche che sia inefficace ogni procedura esecutiva per il pignoramento immobiliare che abbia ad oggetto l'abitazione principale del debitore, effettuata dal 25 ottobre 2020 alla data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto-legge n. 137 in esame.

Riguardo a tale disposizione, si osserva che essa prevede l'inefficacia delle procedure esecutive avviate nel periodo di vigenza della sospensione operata dall'art. 54-ter (la quale operava, in base al decreto-legge n. 18 come convertito, comunque fino al 30 ottobre 2020), quindi nel periodo di vigenza della presente proroga al 31 dicembre 2020 (in vigore dal 29 ottobre 2020), comunque entro la data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto-legge n. 137. Si rileva peraltro come l'inefficacia operi con riguardo a procedure effettuate in un arco temporale compreso tra il 25 ottobre (si ricorda in proposito che la legge n. 27 del 2020 è stata promulgata il 24 aprile e pubblicata in GU il 29 aprile) e la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto in esame.

Le regole per rinegoziare il mutuo

Nello stesso articolo 4 del decreto ristori, si inserisce anche un'altra novità per chi ha già subito un pignoramento immobiliare perché non ha potuto pagare il mutuo. Sempre nel caso dell'abitazione principale, se è stata pignorata negli ultimi dieci anni – tra il 1 gennaio 2010 e il 30 giugno 2019 – il proprietario può chiedere di rinegoziare il mutuo con una rinegoziazione molto favorevole. Tre regole per richiederla: nessun altro creditore coinvolto oltre al primo, il 10% del debito deve essere già stato restituito e non deve superare quota 250mila euro.

Sempre in tema di pignoramento immobiliare l'articolo 41-bis del decreto legge n. 124 del 2019 (conv. legge n. 157 del 2019) ha introdotto una disciplina, seppure «in via eccezionale, temporanea e non ripetibile», che prevede una particolare forma di rinegoziazione del mutuo in favore del consumatore che non ha potuto pagare il mutuo ed è soggetto al pignoramento immobiliare.

In base a questa disciplina, il consumatore può proporre, fino al 31.12.2021, un’istanza di rinegoziazione del mutuo laddove abbia visto la propria abitazione principale oggetto di un pignoramento tra il 1° gennaio 2010 e il 30 giugno 2019.

La legge, però, prevede tre condizioni che devono congiuntamente sussistere per avvalersi di questa facoltà:

il beneficio spetta a condizione che non vi siano altri creditori intervenuti nella procedura di pignoramento oltre al creditore procedente.il debitore deve aver rimborsato almeno il 10% del capitale del credito ipotecario originariamente finanziato alla data della presentazione dell’istanza di rinegoziazione.il debito complessivo non deve essere superiore a euro 250.000.

In base all'articolo 41-bis il consumatore può richiedere quindi una rinegoziazione del mutuo in essere ovvero anche un finanziamento con assistenza della garanzia del Fondo di garanzia prima casa che potrà operare nella misura del 50% dell’importo oggetto di rinegoziazione ovvero della quota capitale del nuovo finanziamento.

Lo sfratto è già sospeso fino a fine anno

Con lo stop al pignoramento l'idea del governo è garantire che nessuno perda la propria casa in questo periodo storico. La misura inserita nel decreto ristori si affianca a quella già prevista nel decreto rilancio, in quel caso dedicata agli immobili affittati a uso abitativo e non. In un primo momento lo stop allo sfratto era stato previsto fino al 1 settembre, poi, al momento della conversione in legge del decreto – a metà luglio – le forze politiche avevano deciso di prolungarlo fino a fine anno.