I gestori di B&B a Napoli contro il tetto del 30 per cento per palazzo: “Pronti al ricorso”
"No al tetto del 30% per affitti turistici e B&B per ogni condominio. Non siamo contro una regolamentazione del settore. Ma su questo punto siamo pronti a impugnare la nuova variante del Comune di Napoli. Un blocco del 30% significherebbe limitare la libertà delle persone. Occorre, invece, fare un ragionamento per aree". Ne è convinto Mario Morra, referente AIGAB per Napoli, Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi, che rappresenta circa 1.200 strutture extra‑alberghiere regolari in città.
Il nuovo regolamento per le case vacanza a Napoli entro luglio
Il Comune di Napoli, come anticipato da Fanpage.it, sta predisponendo la nuova variante urbanistica che prevede nuove regole per chi vuole aprire in città nuovi B&B, case vacanza, attività di affittacamere e locazioni brevi. Tra le novità più rilevanti ci sono il limite del 30% per condominio per questo tipo di attività, mentre il restante 70% resterebbe residenziale, e l’obbligo del cambio di destinazione d’uso verticale per le attività extra-alberghiere svolte in forma imprenditoriale.
In particolare, case vacanza, affittacamere e locazioni brevi in forma imprenditoriale verrebbero ricondotte a una diversa categoria urbanistica rispetto alla residenza, con la necessità di presentare una pratica edilizia per il cambio di destinazione d’uso. Si tratta, in ogni caso, delle future attività, perché secondo il Comune la variante non sarà retroattiva.
Al momento, i tempi di entrata in vigore della nuova variante non sono stati ancora fissati. Ma l’ipotesi è che il provvedimento possa arrivare in Consiglio comunale per luglio. "Se passa la variante così com’è, faremo ricorso al Tar – assicura Morra – La variante lavora con soglie per singoli edifici e con un criterio 70/30 applicato in modo uniforme, senza una vera distinzione tra quartieri, strade e diverse esigenze abitative dei singoli territori. Questo significa che non si tiene conto delle condizioni reali del centro storico e si finisce per usare lo stesso schema su contesti completamente differenti".
"Il cambio di destinazione d’uso verticale – aggiunge – rischia di bloccare l’apertura di attività extra-alberghiere imprenditoriali e di spianare, viceversa, la strada all’apertura di hotel e studentati di lusso, come sta accadendo a Firenze. È un passaggio che, nel centro storico di Napoli, significa procedure lunghe, incerte, onerose e spesso pressoché impossibili per piccoli operatori imprenditoriali. Molti immobili oggi hanno un utilizzo flessibile o promiscuo: alcuni mesi come residenza, in inverno per studenti, in estate per turisti. Con la destinazione d’uso turistico-ricettiva obbligatoria, questa flessibilità rischierebbe di venire meno. E proprio questa rigidità potrebbe risultare controproducente anche rispetto all’obiettivo dichiarato di aumentare la residenzialità".
"E, poi – si chiede il responsabile Aigab – chi controllerà il rispetto dei limiti del 30% per condominio? Lo sportello SUAP, che già oggi gestisce procedure complesse e può impiegare fino a 60 giorni per il rilascio del CUSR? Non siamo contrari a discutere di un nuovo regolamento, ma bisogna partire da dati reali, a cominciare dai numeri. Una cosa sono le strutture registrate negli anni, altra cosa sono quelle effettivamente operative. A giugno 2026, a noi risultano circa 7.000 strutture extra-alberghiere realmente operanti a Napoli, mentre il numero complessivo vicino alle 11.000 unità include anche posizioni non più attive, inutilizzate o comunque non presenti stabilmente sul mercato. Per la maggior parte, poi, le nuove attività sono state aperte in immobili in disuso e ristrutturati. Non si tratta, quindi, di case sottratte alla residenzialità".
Il confronto con le istituzioni, comunque, è costante e aperto. In particolare, AIGAB Napoli sta dialogando in modo continuo con l’assessora Teresa Armato e con il consigliere Luigi Carbone, che rappresentano due interlocutori istituzionali sempre disponibili al confronto e all’ascolto delle esigenze del comparto. Mentre è in corso una interlocuzione con la professoressa Valentina Della Corte, che si occupa dell’analisi dei flussi turistici di Napoli e con cui è aperto un confronto tecnico molto utile sui dati e sulla lettura del fenomeno
"Un modello come Ischia per chi affitta"
"Noi proponiamo un modello come quello di Ischia, di tipo premiale, non punitivo, per chi affitta immobili”, conclude Morra. “Se si affitta ai residenti, si possono pensare sconti sull’Imu e sulla Tari. Questo può incentivare la residenzialità più che colpire le attività extra-alberghiere. Il centro storico si stava svuotando già molto prima del boom degli affitti brevi e molti quartieri sono stati recuperati proprio grazie ai capitali privati dei piccoli proprietari e dei gestori. Oggi invece si rischia di colpire chi ha investito in modo regolare, mentre restano possibili operazioni molto più concentrate, come studentati di lusso e acquisizioni di interi palazzi".
