Opinioni
4 Luglio 2018
12:58

Opere o miglioramenti effettuati sul fondo altrui

La cassazione del 26.6.2018 n. 16804 ha affermato che una volta proposta la domanda di corresponsione di una somma a titolo di miglioramenti, l’inquadramento della stessa nella fattispecie di cui all’art. 1150 cc o in quella di cui all’art. 936 cc era solo un problema di qualificazione giuridica, attività che il giudice di merito non solo può, ma deve compiere.
A cura di Paolo Giuliano

Accessione

Il principio dell'accessione stabilisce che tutto quello che si trova sul suolo è del proprietario del suolo. Alcune volte, però, alcune opere (o miglioramenti) sul suolo vengono realizzate da soggetti non proprietari, in queste ipotesi, il proprietario del suolo (o il soggetto che ha realizzato l'opera) può chiedere la rimozione dell'opera oppure può decidere di mantenere l'opera pagando l'aumento del valore del fondo.

Opere o miglioramenti effettuati su fondo altrui  da terzi

L'art. 936 cc regola  la realizzazione dell'opere o miglioramenti su suolo altrui eseguite da terzi, in questa ipotesi   il proprietario del suolo ha diritto di conservare le opere (pagando il miglioramento del fondo) oppure ha diritto di farle eliminare rispristinando lo stato quo ante. La rimozione non può essere richiesta decorsi 6 mesi dall'incorporazione.

La decadenza dall'esercizio dello ius tollendi non è rilevabile d'ufficio.

L'altra ipotesi è prevista dall'art. 1050 cc il quale prevede che se il possessore del fondo è in buona fede ha diritto ad avere il rimborso delle spese straordinarie, ha diritto all'indennità per i miglioramenti, e per le addizioni effettuate dal possessore in buona fede si applica l'art. 936 cc.

Gli artt. 936 e 1150 tendono entrambi al medesimo obiettivo, cioè la rifusione del valore delle migliorie.

La differenza tra l'art. 936 cc e 1050 cc è evidente se si nota che il soggetto che esegue l'opera ex art. 936 cc è un qualsiasi terzo senza nessun rapporto con il fondo, (terzo è chiunque abbia eseguito le opere), mentre per l'art. 1050 cc il soggetto che esegue l'opera è il possessore qualificato (in buona fede). Quindi, l'art. 1150 cc presuppone la
qualità di possessore (ad esempio non è possessore il titolare di un contratto preliminare di vendita).

Inoltre, mentre la scelta sul da farsi (ripristino o conservazione dei miglioramenti) per l'art. 936 cc è lasciata al proprietario del fondo, nell'art.1050 cc il proprietario del fondo deve solo pagare i miglioramenti (le opzioni di ripristino sono ridotte al lumicino).

Legittimato passivo dell’azione intentata dal terzo, che ha costruito nel fondo altrui con materiali propri, ai fini della indennità di cui all’art 936 cc, è il soggetto che rivesta la duplice qualità di proprietario del fondo e di beneficiario delle opere realizzate al momento dell’inizio della controversia (art. 111 cpc).

Qualifica della domanda processuale ex art. 936 cc e 1050 cc

Resta da chiedersi se iniziato un procedimento per ottenere il costo dei miglioramenti (asserendo di essere possessore) se nel corso del procedimento si dovesse scoprire che non c'è la qualifica di possessore, l'applicazione dell'art. 936 cc al posto del 1050 cc rappresenta una mutatio libelli non consentita; ciò in quanto  una volta proposta la domanda di conseguimento dell'indennità per i miglioramenti ai sensi dell'art. 1150 cc , il giudice di primo grado non avrebbe potuto accogliere la domanda di cui all'art. 936, secondo comma, cod. civ., perché la prima domanda presuppone la qualità di possessore e la seconda quella di terzo.

Ne consegue che, una volta proposta la domanda di corresponsione di una somma a titolo di miglioramenti, l'inquadramento della stessa nella fattispecie di cui all'art. 1150 cod. civ. o in quella di cui all'art. 936 cod. civ. era solo un problema di qualificazione giuridica, attività che il giudice di merito non solo può, ma deve compiere.

Cass., civ. sez. III, del 26 giugno 2018, n. 16804

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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