Opinioni
6 Novembre 2014
14:39

Le differenze tra luci e vedute

La Cassazione del 8.8.2014 n. 17817 ha stabilito che per qualificare un’apertura come veduta ex art. 900 c.c., (e non come semplice luce) devono esistere sia “l’inspectio” che “la prospectio” nel fondo vicino, cioè l’apertura (per essere considerata veduta) deve non solo consentire di vedere e guardare, ma anche di affacciarsi (altrimenti sarà considerata come luce).
A cura di Paolo Giuliano

Molto spesso capita che un'unità immobiliare (singola o compresa in un condominio) abbia bisogno (per un motivo qualsiasi) di un'ulteriore apertura verso l'esterno dalla quale far transitare aria, luce (nell'ipotesi più semplice), oppure anche si poter permettere di guardare ed affacciarsi all'esterno (nell'ipotesi più complessa).

Da quanto detto si comprende bene che questo tipo di aperture non servono come accessi al locale (e non mettono in comunicazione due diverse unità immobiliari), ma hanno una funzione limitata all'acquisizione della luce, aria ed eventualmente (nella versione più complessa) permettono di osservare il fondo del vicino.

Prima di poter comprendere cosa serve per poter aprire una luce o una veduta occorre comprendere quale differenza sussiste tra veduta e luce (e soprattutto occorre comprendere cosa rientra nell'ambito della veduta es. balconi).

In generale si può dire che tutti queste strutture (luci vedute) rientrano nel più generale concetto di "apertura" posta su un muro di un'unità immobiliare. Il problema, sorge nel momento in cui si cerca di distinguere tra i diversi tipi di apertura e quando si cerca di distinguere tra luci e vedute (soprattutto in situazioni ambigue).

Volendo familiarizzare con questi concetti, è opportuno partire dalla veduta, nella veduta sono comprese quelle strutture che comunemente vengono chiamate balconi e finestre, la caratteristica di questi manufatti è data dal fatto che permettono di vedere e di affacciarsi all'esterno, però dalla loro diversa struttura discendono le loro differenze.

Del resto, se ad una persona si chiede di indicare un balcone o di indicare una finestra, non dovrebbero esserci eccessivi problemi ad indicare, in concreto, i due manufatti, il problema sorge nel momento in cui si cerca di fornire una descrizione giuridica delle due diverse aperture (si è già detto che nel concetto di apertura rientrano sia i balconi sia le finestre) infatti, la differenza tra le due strutture/aperture (che deriva dalla loro diversa configurazione) può essere così descritta: il balcone permette di vedere ed affacciarsi su tre lati, la finestra ha una visuale più limitata, in quando permette di affacciarsi solo su un lato, quello frontale, con una veduta diretta piena, ma ha una veduta limitata sui lati, proprio per la struttura della finestra).

Le luci sono, di solito, piccole ferritoie che permettono solo il passaggio di aria e luce, ma non permettono di affaciarsi sul fondo del vicino (in realtà le luci difficilmente permettono anche solo di vedere il fondo del vicino, soprattutto quando sono poste ad un'altezza tale da risultare quasi irraggiungibili).

Il problema si pone per le situazioni ambigue (si pensi ad una finestra in cui è presente una massiccia grata, che di fatto impedisce di affacciarsi sul fondo del vicino, in questa situazione, posto che la struttura dell'apertura allontana il manufatto dalla vera e propria luce,  per comprendere se si è in presenza di una luce – anche se più ampia di una semplice ferritoia – o di una finestra, si dovrebbe capire se la grata ha una funzione antintrusione oppure se serve ad impedire l'affaccio sul fondo del vicino).

Chiariti questi aspetti, relativi alla differenza tra aperture (come luci) ed aperture come (vedute) occorre anche sottolineare che un'apertura (almeno nei casi di vedute) crea anche una servitù di veduta sul fondo del vicino, ecco, quindi, che al momento della creazione dell'apertura potrebbero esserci delle contestazioni.

Al fine di evitare contestazioni è opportuno, prima di creare l'apertura, munirsi di un regolare titolo edilizio, al fine di inciampare in violazioni anche penali. questo è solo l'aspetto amministrativo della questione, che non risolve altri aspetti "civili".

Infatti, se si opera all'interno del condominio occorre verificare se l'apertura compromette l'aspetto architettonico dell'edificio o la stabilità dello stesso, ecco, quindi, che sorge l'esigenza di munirsi di una relazione tecnica da offrire come base tecnica discussione all'interno dell'assemblea.

Un'eventuale assenso dell'assemblea non risolve la questione, infatti, occorre sempre valutare se la creazione dell'apertura (nel caso di finestre o balconi)  crei una servitù, prima inesistente, a carico di un fondo limitrofo, in questa situazione occorre anche avere il consenso del proprietario del fondo servente.

Cass. civ. sez. II, 8 agosto 2014 n. 17817 in pdf

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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