Opinioni
16 Settembre 2014
09:05

Il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione dell’immobile

Il Decreto Legge del 12.09.2014 n. 133 art. 23 regola un nuovo contratto (di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili) che permette di considerare il canone di locazione come un acconto del prezzo di vendita dovuto per l’acquisto del medesimo immobile.
A cura di Paolo Giuliano

DECRETO-LEGGE 12 settembre 2014, n. 133 

Misure urgenti per l'apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l'emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attivita' produttive. (14G00149)

in G.U. Serie Generale n.212 del 12-9-2014

note: Entrata in vigore del provvedimento: 13/09/2014

 Art. 23 Disciplina dei contratti di godimento in funzione  della  successiva  alienazione di immobili

1. I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che  prevedono  l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per  il conduttore di acquistarlo entro un termine  determinato  imputando  al corrispettivo del trasferimento la parte di  canone  indicata  nel  contratto, sono trascritti ai sensi dell'  articolo  2645-bis  codice  civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di  cui all' articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile.

2. Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche  non  consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle  parti,  non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.

3. Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli  articoli  2668,  quarto comma, 2775-bis e  2825-bis  del  codice  civile.  Il  termine  triennale previsto dal comma terzo dell'articolo 2645-bis del  codice  civile e' elevato a tutta la durata del contratto e  comunque  ad  un  periodo  non  superiore  a  dieci  anni.  Si  applicano  altresi'  le  disposizioni degli articoli da 1002 a  1007  nonche'  degli  articoli  1012 e 1013 del codice civile, in  quanto  compatibili.  In  caso  di  inadempimento si applica l'articolo 2932 del codice civile.

4. Se il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto  un'abitazione,  il divieto di cui all'articolo 8 del decreto  legislativo  20  giugno  2005, n.122, opera fin dalla concessione del godimento.

5. In caso di risoluzione  per  inadempimento  del  concedente,  lo  stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo,  maggiorata  degli  interessi  legali.  In  caso  di  risoluzione  per  inadempimento  del  conduttore,  il  concedente   ha   diritto   alla  restituzione dell'immobile  ed  acquisisce  interamente  i  canoni  a  titolo di indennita', se non  e'  stato  diversamente  convenuto  nel  contratto.

6. In caso di fallimento  del  concedente  il  contratto  prosegue,  fatta salva l'applicazione dell'articolo 67, comma 3, lettera c), del  regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e  successive  modificazioni.  In   caso di fallimento del conduttore, si applica l'articolo 72 del regio  decreto 16 marzo 1942,  n.267,  e  successive  modificazioni;  se  il  curatore si scioglie dal contratto, si applicano le  disposizioni  di  cui al comma 5.

7. Dopo l'articolo 8, comma 5, del  decreto-legge  28  marzo  2014,  n.47, convertito con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n.80,  e'  aggiunto  il  seguente:  "5-bis.  Le  disposizioni  del  presente  articolo si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di  trasferimento della proprieta' vincolante per ambedue le parti  e  di  vendita con riserva di  proprieta',  stipulati  successivamente  alla  data di entrata in vigore della presente disposizione.".

8. L'efficacia della disposizione di cui al comma 7 e'  subordinata  al positivo  perfezionamento  della  procedimento  di  autorizzazione  della Commissione Europea di cui all'articolo 107  del  Trattato  sul  Funzionamento  dell'Unione   Europea   (TFUE),   di   cui   e'   data  comunicazione nella gazzetta ufficiale.

Volendo procedere ad una prima analisi della norma si può dire che le parti prevedono che il canone (in tutto o in parte) di un contratto di locazione, potrà essere imputato ad una parte del prezzo, se il conduttore (inquilino) deciderà di acquistare il bene locato. Descritto, il contratto, potrebbe sembrare lineare, in realtà, pone immediatamente dei problemi, teorici e pratici di non poco conto, infatti:

– il diritto del conduttore di acquistare è un preliminare (unilaterale o bilaterale) oppure si è in presenza di un contratto ad effetti obbligatori immediati ed ad effetti reali differiti ? (o un contratto ad efficacia reale condizionato alla decisione unilaterale di una delle parti) ?

– il diritto di acquistare sussiste solo a favore solo dell'inquilino oppure, sussiste anche il diritto di vendere a carico del proprietario ? In altri termini, se l'inquilino decide di non acquistare il proprietario può obbligarlo ad acquistare esercitando l'art. 2932 c.c. ? In poche parole, il diritto di acquistare è solo "unilaterale" a favore del conduttore, oppure, è bilaterale ed è anche esercitabile dal venditore ?

– quali sono le conseguenze nell'ipotesi in cui l'inquilino decide di non acquistare ?

quale è l'esatta natura giuridica di questo contratto ?

Il legislatore non aiuta neppure l'interprete a spiegate la struttura e la funzione del contratto, anzi, sembra che si sia divertito a creare un contratto Frankenstein nel quale confluiscono, diversi istituti, il preliminare (2932 c.c.), l'usufrutto (1002 c.c.) , la normativa in materia di immobili da costruire (Decr. Legisl. 20  giugno  2005, n.122 art. 8), usati solo al fine di avere delle norme già collaudate per risolvere un (eventuale) problema, ma senza pensare alla sistematicità organica (o alla coerenza interna ed esterna del sistema).

Se si volesse descrivere la natura giuridica del contratto si potrebbe dire che si è in presenza di un contratto di locazione al quale accede , come clausola (o contratto) accessorio, un preliminare di vendita del medesimo bene oggetto della locazione (la caratteristica è proprio questa il legislatore, più che creare  un nuovo tipo contrattuale, ha regolato un collegamento negoziale, tra due contratti che resta sostanzialmente diversi (infatti, anche dopo la decisione del conduttore di acquistare, la locazione non verrà meno). La locuzione "funzione" adoperata dal legislatore nel denominare il contratto, non deve trarre in inganno, in quanto, in tale ipotesi la locuzione "funzione" non è sinonimo di causa contrattuale, ma indica solo che il contratto di godimento è diretto  alla successiva  vendita.

Altra caratteristica è data dal fatto che una parte del canone di locazione potrà mutare la sua funzione originaria e passare da canone di locazione a acconto prezzo di vendita. Si è usata la locuzione "una parte del canone di locazione" proprio per evidenziare il problema relativo alla questione se l'intero canone di locazione potrà trasformarsi in acconto prezzo, la risposta, in teoria potrebbe essere positiva, in quanto il nuovo contratto viene denominato  "contratti di godimento" (che dovrebbe comprendere sia la locazione, sia il comodato), quindi, se l'intero canone di locazione si trasforma in acconto prezzo, avremo anche la trasformazione del contratto di locazione in contratto di comodato;  il problema, semmai, sarebbe dato dal fatto che il soggetto che ha il diritto di acquistare è per espressa dizione legislativa il conduttore (e non il comodatario, infatti, il legislatore non fa riferimento al comodatario), inoltre, come già detto, una tale operazione dovrebbe implicare la novazione e/o modifica (retroattiva) del contratto principale, che dovrebbe passare da locazione a comodato.

In teoria, una tale operazione non sarebbe sconosciuta all'ordinamento, in quanto, il risultato finale sarebbe equiparato ad un preliminare con consegna anticipata del bene.

Quanto all'oggetto del contratto, questo è un bene immobile, non è prevista una specifica destinazione (appartamento o locale commerciale) e questo si deduce dal fatto che se l'immobile è una abitazione (solo se oggetto del contratto è una abitazione) si applicano le norme in materia di (immobili da costruire).

Ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria.  Lo schema scelto dal legislatore non è quello previsto dal contratto di locazione, ma è quello previsto dalla normativa dell'usufrutto (1004-1007 c.c.; 1012-1013).

Opponibilità ai terzi. E' prevista la trascrizione del contratto per l'opponibilità ai terzi.

Avvocato, Foro di Napoli, specializzazione Sspl conseguita presso l'Università “Federico II”; Mediatore professionista; Autore di numerose pubblicazioni in materia di diritti reali, obbligazioni, contratti, successioni. E' possibile contattarlo scrivendo a diritto@fanpage.it.
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