L'uso del bene comune ex art. 1102 cc

In presenza di una comunione avente ad oggetto un unico bene o più beni il legislatore con l'art. 1102 cc  codifica il principio per il quale ogni contitolare può usare i beni in comune (infatti l'art. 1102 cc prevede che ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto)

In altri termini, si è in presenza di un uso promiscuo del bene, non limitato solo alla quota, ma che può essere esteso all'intero bene (oltre la propria quota), ma sempre e solo se non è impedito anche agli altri contitolari di farne il medesimo uso.

Uso del bene comune con esclusione degli altri contitolari.

Può capitare che uno dei contitolari usi in modo esclusivo il bene comune (ad esempio una casa) impedendo agli altri contitolari di farne parimenti uso, questa vicenda può avere altre due peculiarità:

a)  uso esclusivo del bene impedendo ad altri di usare il bene senza contestare il loro diritto reale sul bene stesso (questa ipotesi da vita solo al diritto di avere una indennità di occupazione a favore di coloro che non possono usare il bene comune);

b)  uso esclusivo del bene impedendo ad altri di usare il bene contestando il loro diritto reale sul bene  (questa ipotesi è la base dell'usucapione del bene comune e, non darà necessità a nessuna indennità di occupazione).

Occupazione esclusiva solo di parte del bene comune

E' possibile che uno dei contitolari occupi solo una parte del bene comune (50%), in questa situazione ci si chiede se è dovuta l'indennità di occupazione (anche se ridotta al 50%), poiché è occupata solo metà della proprietà, mentre l'altra metà è lasciata libera.

In realtà anche in questa situazione l'indennità di occupazione è dovuta, in quanto, la comunione no è ancor sciolta e la metà del bene libero non compensa l'occupazione di metà bene (in modo esclusivo), posto che è sempre impedito all'altro contitolare di usare una parte del bene (che resta suo).

In altri termini, una divisione di fatto, in presenza di una comunione per quote sull'intero bene in comune,  comporta che anche solo l'occupazione del 50% dell'immobile è occupazione di parte del bene comune che resta comune fino alla divisione reale (contrattuale o giudiziaria)

Titolo idoneo per eliminare il diritto all'indennità di occupazione dell'immobile comune

In realtà, l'indennità di occupazione presuppone un'occupazione senza titolo o illegittima: se l'occupazione è senza titolo o illegittima, l'occupante deve un'indennità di occupazione al proprietario del bene; ma se l'occupazione ha un titolo ed è, quindi, legittima, non vi sono ragioni per le quali l'occupante debba versare un'indennità di occupazione.

Quindi, se non c'è un titolo idoneo che autorizzi uno solo dei contitolari ad occupare in tutto o in parte il bene comune (escludendo gli altri contitolari) è dovuta l'indennità di occupazione, se, invece sussiste un titolo idoneo che autorizza uno solo dei contitolari ad occupare, in tutto o in parte, il bene comune non è dovuta l'indennità di occupazione.

Il problema, allora è identificare quale possa essere un titolo idoneo ad escludere l'indennità di occupazione, cioè quale può essere un titolo che esclude alcuni dei contitolari dall'uso del bene comune.

Sicuramente se viene concesso in godimento gratuito il bene comune ad uno dei comproprietari con un comodato, tale contatto è sicuramente un titolo idoneo ad escludere l'indennità di occupazione per la mancato godimento del bene comune.

Ci si potrebbe chiedere se l'art. 1102 cc (che consente l'uso del bene comune) è un titolo idoneo ad escludere il diritto al versamento dell'indennità di occupazione. Infatti, si potrebbe sostenere che se si occupa un bene comune a titolo di comproprietaria, come consentito dall'art. 1102 c.c., il quale statuisce che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune,  se, quindi, il comproprietario fa uso della cosa comune, nei limiti dell'art. 1102 c.c., non deve versare agli altri compartecipi alcuna indennità.

Il titolo idoneo ad escludere l'indennità di occupazione è quello che esclude l'uso degli altri contitolari

L'uso del bene ex art. 1102 cc non è un titolo idoneo ad escludere il diritto all'indennità di occupazione.

Infatti, se ci accoglie la tesi per la quale ogni volta che si occupa un bene comune e l'occupante è legittimato ex art. 1102 cc ad usare il bene non ci sarebbe l'obbligo di versare l'indennità di occupazione, di fatto, si afferma che l'indennità di occupazione è dovuta solo se il bene comune è occupato da terzi estranei alla comunione e non dagli stessi contitolari.

Inoltre,  bisogna ricordare che, nel sistema della comunione del diritto di proprietà per quote ideali, ciascun partecipante gode del bene comune in maniera diretta e promiscua purché non ne alteri la destinazione e non impedisca l'esercizio delle pari facoltà di godimento che spettano agli altri comproprietari (art. 1102 c.c.): allorché per la natura del bene o per qualunque altra circostanza non sia possibile un godimento diretto tale da consentire a ciascun partecipante alla comunione di fare parimenti uso della cosa comune, i comproprietari possono deliberarne l'uso indiretto (a maggioranza o all'unanimità, secondo il tipo di uso deliberato: cfr. artt. 1105 e 1108 c.c.).

Tuttavia, prima e indipendentemente da ciò, nel caso in cui la cosa comune sia potenzialmente fruttifera, il comproprietario che durante il periodo di comunione abbia goduto l'intero bene da solo senza un titolo che giustificasse l'esclusione degli altri partecipanti alla comunione, deve corrispondere a questi ultimi, quale ristoro per la privazione dell'utilizzazione pro quota del bene comune e dei relativi profitti, i frutti civili, con riferimento ai prezzi di mercato correnti: frutti che, identificandosi con il corrispettivo del godimento dell'immobile che si sarebbe potuto concedere ad altri, possono, in mancanza di altri più idonei criteri di valutazione, essere individuati nei canoni di locazione percepibili per l'immobile.

Cass., civ. sez. II, del 19 marzo 2019, n. 7681