Caro affitti e case vuote, il confronto tra Italia e Europa: la mappa dello stress abitativo e energetico

In Calle del Puerto de Canfranc, nel cuore ferito e popolare del quartiere Puente de Vallecas a Madrid, c'è un portone che per mesi è stato il simbolo di un'intera generazione spinta al margine. Lì viveva Maricarmen Abascal, 87 anni, diventata il volto simbolo della resistenza contro gli sfratti nella capitale spagnola. La sua pensione minima veniva divorata quasi interamente dai 750 euro mensili richiesti per un bilocale sbarrato dal cemento delle speculazioni. Maricarmen si è spenta proprio mentre la marea umana inondava la Gran Vía al grido di Se acabó el negocio de la vivienda (La casa non è un business).

La sua morte, avvenuta nel pieno della morsa della crisi abitativa, ha trasformato la sua storia da dramma individuale a manifesto politico. Quella stessa rabbia, infatti, si è diffusa a macchia d'olio in tutta Europa. Da Milano a Roma, giovedì sera la protesta ha preso la forma delle tendopoli e dei picchetti permanenti. Gli studenti universitari, i collettivi giovanili e le associazioni territoriali hanno piantato le tende nelle piazze, davanti alle sedi istituzionali e nelle facoltà: notti in sacco a pelo per denunciare affitti ormai inaccessibili e per chiedere il blocco immediato dei rincari.

Crisi abitativa, i dati a confronto tra Italia e Europa

I numeri rilevati dall'Istat per il Censimento del patrimonio abitativo (riferiti al triennio 2021-2023 e consolidati nelle ultime diffusioni), incrociati con le indagini europee EU-SILC di Eurostat del 2024 e con il decimo report dell'osservatorio FEANTSA pubblicato nel 2025, permettono di misurare la reale dimensione di questa sofferenza sociale. Nell'Unione Europea si contano oggi almeno 1.286.691 persone in condizioni di gravissima deprivazione abitativa o senza fissa dimora (classificate nelle categorie ETHOS Light 1, 2 e 3 del report FEANTSA 2025). In Italia la platea stimata in condizioni analoghe si attesta tra le 100mila e le 150mila persone.

Il contrasto appare evidente se si confronta questa fascia di emergenza con la consistenza del patrimonio immobiliare censito da Istat al 31 dicembre 2023: in Italia si contano complessivamente 35,61 milioni di abitazioni. Di queste, 26,05 milioni (pari al 73,2%) sono occupate stabilmente da famiglie residenti. Le rimanenti 9,56 milioni di unità, che rappresentano il 26,8% del totale, risultano catalogate come non occupate o destinate a usi secondari.

Cosa significa "casa non occupata"

Per interpretare correttamente questa sproporzione ed evitare letture fuorvianti, è fondamentale comprendere il criterio con cui l'Istat classifica un'abitazione come "non occupata". La cifra di 9,56 milioni non indica un bacino di quasi dieci milioni di appartamenti sfitti, agibili e pronti per essere inseriti nel mercato della locazione nelle grandi città. La definizione statistica include infatti realtà geografiche ed economiche molto diverse tra loro:

• Le seconde case inutilizzate per gran parte dell'anno nelle località turistiche, marittime o montane.
• Il patrimonio sfitto o fatiscente nei comuni delle aree interne e montane soggetti a spopolamento demografico, dove mancano servizi e domanda di lavoro.
• Lo sfitto urbano di transizione o speculativo nei grandi centri urbani, dove le case vengono mantenute vuote in attesa di vendita, ristrutturazione o destinate agli affitti brevi turistici.

In parole povere: l'Italia non ha una carenza di mattoni in assoluto, ma le case vuote si trovano nei posti sbagliati rispetto a dove la gente ha bisogno di vivere. Ci sono milioni di case sbarrate nei paesi di montagna o nelle località di villeggiatura, mentre a Milano, Roma o Bologna la gente fa la fila per un monolocale perché l'offerta in città è pochissima e la richiesta è altissima.

È la geografia dell'occupazione abitativa a confermare questo divario: nei grandi comuni e nelle aree metropolitane l'utilizzo del patrimonio edilizio sale all'84,5%, mentre crolla al 55% nelle zone rurali e al 53,1% nei comuni montani interni. La crisi abitativa non deriva quindi da una mancanza fisica assoluta di volumi edificati sul territorio nazionale, ma da un disallineamento spaziale ed economico: le case disponibili si trovano dove la popolazione diminuisce, mentre scarseggiano dove si concentrano lo studio, l'occupazione e i servizi essenziali.

La mappa dello stress abitativo e della povertà energetica

La conseguenza di questo squilibrio si scarica sulla sostenibilità economica dei canoni di locazione. In Italia le famiglie che vivono in affitto sono il 19,6% del totale, contro una media europea del 30,9%. Ciononostante, chi cerca casa nel mercato privato affronta costi sproporzionati rispetto al reddito: sia in Italia sia nell'Unione Europea quasi un affittuario su cinque a prezzi di mercato (rispettivamente il 19,4% e il 19,2%) si trova in stato di "sovraccarico del costo della casa", arrivando a destinare più del 40% del proprio reddito disponibile soltanto al pagamento dell'alloggio. Una condizione che diventa ancor più critica per i ceti meno abbienti. Tra le famiglie collocate nel primo quintile di reddito, la quota stritolata dai costi della casa sale al 21,8% in Italia e raggiunge il 31,1% nell'Unione Europea. Il peso dei canoni incide direttamente sulla tenuta finanziaria dei nuclei familiari, trascinando la spesa abitativa nell'ambito della povertà energetica. Il 16,5% delle famiglie povere nell'Unione Europea e il 9,6% di quelle italiane accumula arretrati nel pagamento delle bollette di acqua, luce e gas.

Una rigidità dei prezzi che spiega anche la dinamica degli sfratti: in Italia oltre il 90% delle convalidate emesse dai tribunali è legato a morosità incolpevole, scaturita dalla perdita del lavoro o dalla riduzione del potere d'acquisto di fronte a canoni in crescita. Nei grandi centri urbani la scarsità di spazi accessibili porta al sovraffollamento. Nelle metropoli l'1,3% delle abitazioni occupate si trova in condizione di Superficie Abitativa Critica (cioè con metrature insufficienti per nucleo familiare), per un totale di oltre 628mila persone coinvolte. In questo contesto, oltre il 50% delle coabitazioni tra nuclei di soli cittadini stranieri si concentra nelle grandi città, segnalando una barriera d'ingresso economica all'accesso autonomo alla casa.

Il cortocircuito generazionale: la casa negata e il crollo delle nascite

È su studenti e giovani lavoratori che l'inaccessibilità dei canoni produce le conseguenze sociali più profonde. Le tende piantate negli atenei italiani ed europei testimoniano la condizione degli universitari fuorisede, travolti dall'assenza strutturale di residenze pubbliche. Secondo le elaborazioni del sindacato CGIL e delle associazioni studentesche (UDU) sui dati del Ministero dell'Università e dell'Istat, l'offerta di posti letto negli studentati pubblici gestiti dagli enti per il Diritto allo Studio copre appena il 5% dei circa 900mila studenti fuorisede censiti, costringendo il restante 95% a rivolgersi a un mercato privato dove i canoni per una singola stanza hanno raggiunto livelli insostenibili. Non solo, secondo analisi recenti basate su dati Eurostat, oltre il 28% degli studenti europei che vivono in modo indipendente spende più del 40% del proprio budget mensile soltanto per l'alloggio, a fronte di un deficit continentale stimato in oltre tre milioni di posti letto universitari dedicati.

La barriera dei costi di locazione attiva poi un cortocircuito demografico tra i giovani adulti. I dati Eurostat indicano infatti che in Italia il 68,1% dei giovani tra i 18 e i 34 anni vive ancora nella casa dei genitori, rispetto a una media europea del 49% e a valori inferiori al 32% in Germania o nei Paesi Scandinavi. A smentire la narrazione dei "bamboccioni", i medesimi dati europei rivelano che oltre il 61% dei giovani tra i 25 e i 34 anni ancora fermi nella casa d'origine è regolarmente occupato: il prolungamento della permanenza in famiglia non deriva dalla mancanza di lavoro, ma dalla sproporzione tra le retribuzioni d'ingresso e le tariffe del mercato immobiliare urbano.

L'impossibilità di accedere a un'abitazione autonoma sposta così in avanti le tappe fondamentali della vita adulta, incidendo sui tassi di natalità. Come evidenziato dalle analisi demografiche, il rinvio dell'uscita dal nucleo d'origine si traduce nel differimento della formazione di nuove famiglie, contribuendo al costante calo delle nascite che interessa proprio l'Italia e diverse regioni del Sud Europa.

Il ritardo strutturale dell'edilizia residenziale pubblica

I fattori che alimentano questa contrazione dell'offerta risiedono nelle dinamiche di mercato e nella risposta delle politiche pubbliche. Tra il 2018 e il 2024 i prezzi di acquisto degli immobili nell'Unione Europea sono cresciuti del 38,8% e i canoni di locazione del 14,4%. Al contempo, il rialzo dei prezzi dei materiali edili (+25% nell'UE) ha ridotto l'attività dei cantieri e rallentato il rilascio dei permessi di costruire. A questo quadro si aggiunge il divario nell'offerta di Edilizia Residenziale Pubblica. L'Italia dispone di una quota di Social Housing pari a circa il 3,8% del patrimonio abitativo totale, rispetto a una media europea del 9,3%, con valori che superano il 15% in Francia e il 20% nei Paesi Bassi. Il confronto tra l'andamento dei prezzi di mercato e il ridimensionamento della quota di edilizia pubblica individua le cause della pressione economica attuale sul settore delle locazioni private.

Al ritardo nei finanziamenti si aggiunge poi la paralisi della gestione locale: nelle sole città di Milano e Roma si stima che oltre 13mila alloggi di edilizia residenziale pubblica rimangano vuoti e non assegnati per mancanza di fondi destinati alle ristrutturazioni, mentre decine di migliaia di famiglie restano bloccate nelle graduatorie comunali.