Box di un condominio a Milano allagati da 20 anni, ai residenti multa da 1,7 milioni: come potranno difendersi

A Milano, lungo viale Omero all'altezza del civico 26, c'è un palazzo che negli ultimi giorni è diventato protagonista della cronaca meneghina. In questo edificio, a causa di un errore di progettazione o d'esecuzione, l'acqua ha iniziato a infiltrarsi in alcuni box creando una sorta di lago e rendendo praticamente inutilizzabile l'intero piano garage. Considerati i costi, gli inquilini hanno deciso di convivere con quella pozza d'acqua. Quando è poi arrivata la possibilità di usufruire del superbonus, hanno deciso di accedervi con la speranza di poter bonificare e recuperare quei box. Accettata la domanda, sono iniziati i lavori che non sono ancora conclusi.

Dal 2023 la ditta ha pompato l'acqua fuori dai garage e l'ha riversata nella fogna. Un'operazione che non è gratuita, ma prevede dei costi. Ha inoltre tenuto le pompe in funzione per diversi mesi anche quando i lavori erano fermi. E questo ha avuto una conseguenza: Mm ha inviato fatture al condominio per un costo di oltre un milione e 700 mila euro. Soldi che dovrebbero sborsare gli inquilini che però, in molti casi, non hanno la possibilità economica per affrontarla. Nonostante Mm abbia semplicemente avvertito l'amministratore chiedendo delucidazioni, non abbia fatto pressioni o solleciti, sostiene di non poter annullare le fatture.

Contattato da Fanpage.it, l'avvocato Palmiro Fronte, esperto di diritto condominiale e immobiliare, ha spiegato se una cifra simile è davvero esigibile e come le famiglie potranno difendersi.

Avvocato, riepiloghiamo cosa è accaduto. 

Secondo le ricostruzioni finora disponibili, per circa vent’anni, i box interrati di un condominio in via Omero, zona corso Lodi, sarebbero rimasti allagati a causa di infiltrazioni di acqua di falda riconducibili a un difetto risalente alla costruzione dell’edificio. Nel 2023, sfruttando le agevolazioni del superbonus, sarebbe stato avviato un intervento di bonifica: l’impresa incaricata avrebbe installato idrovore e appositi contatori provvisori, iniziando a pompare l’acqua dai garage direttamente nella rete fognaria.

A un certo punto, però, il cantiere si sarebbe fermato, mentre le pompe avrebbero continuato a funzionare per mesi, con la falda che seguitava ad alimentare l’allagamento. Ogni metro cubo aspirato e scaricato in fogna è passato dai contatori. Il risultato sono fatture del gestore del servizio idrico milanese per oltre 1,7 milioni di euro intestate al condominio: una cifra che, ripartita al suo interno, rischia di tradursi in un onere molto pesante, per alcuni insostenibile, per le singole famiglie.

Una bolletta del genere può essere legittima?

Sì. La prima reazione istintiva è pensare a un errore di fatturazione. Non è necessariamente così ed è il punto che il pubblico fatica di più ad accettare. La tariffa dell’acqua non è una tassa: la Corte costituzionale ha chiarito da tempo che si tratta del corrispettivo di un servizio di natura commerciale, che comprende non solo la fornitura di acqua potabile, ma anche la fognatura, cioè la raccolta delle acque scaricate e la loro depurazione. Il pagamento, inoltre, può essere dovuto anche per il semplice fatto che il servizio è stato effettivamente erogato e utilizzato.

Scaricare acqua nella rete fognaria pubblica, quindi, non è gratis: è un servizio tariffato in base ai volumi, che il Codice dell’ambiente (decreto legislativo 152 del 2006, articolo 155) pone a carico degli utenti e che può essere misurato, dove esistono, da contatori installati proprio allo scarico, come in questo caso. Non solo: a Milano l’immissione in fognatura delle acque di falda, comprese quelle pompate da cantieri o per mettere in sicurezza gli edifici, è un’attività regolata, che richiede un’apposita concessione. E in sede giudiziaria è già stato riconosciuto che anche queste acque, una volta riversate in fognatura, sono soggette alla tariffa di fognatura e depurazione perché si mescolano agli altri scarichi e vengono trattate allo stesso modo. C’è infine un principio che va detto con chiarezza, per quanto duro: il fatto che l’utilizzo del servizio sia stato anomalo, o frutto della negligenza di qualcuno, non cancella di per sé l’obbligo dell’utente di pagare il servizio effettivamente ricevuto. In sintesi: se i volumi contabilizzati sono reali, lo scarico era consentito e le tariffe sono state applicate correttamente, una fattura del genere può essere fondata. Il punto giuridicamente decisivo è un altro: quel costo era evitabile? E se sì, su chi deve ricadere in via definitiva?

Chi dovrebbe pagare alla fine?

Nei confronti del gestore il debitore è il condominio, in quanto intestatario dell’utenza e beneficiario del servizio; al suo interno, la spesa si ripartisce di regola tra i condomini in base ai millesimi. Questa è la fotografia, sgradevole, del presente. Ma “pagare il gestore” e “sopportare definitivamente il costo” sono due cose molto diverse.

Se venisse accertato che le idrovore sono rimaste in funzione per mesi senza alcuna necessità legata all’avanzamento dei lavori, quella condotta potrebbe integrare un grave inadempimento dell’impresa appaltatrice ai propri obblighi di diligenza nell’esecuzione del contratto (articoli 1218 e 1453 del codice civile). In tal caso il condominio avrebbe diritto a chiedere il risarcimento del danno, cioè dell’importo fatturato a causa di quella gestione o quantomeno a essere tenuto indenne da quanto dovrà versare al gestore. Se i fatti saranno confermati, è questa, a mio avviso, la strada più lineare e promettente.

Andranno poi verificati, carte alla mano, eventuali profili di responsabilità di chi doveva vigilare sul cantiere a partire dalla direzione dei lavori se nominata e della gestione amministrativa del palazzo. L’amministratore è infatti un mandatario del condominio, tenuto ad agire con diligenza nella cura dei servizi comuni (articoli 1130 e 1710 del codice civile), e in alcune pronunce è stato ritenuto responsabile quando, di fronte ad anomalie evidenti come fatture fuori scala, non ha attivato verifiche né informato l’assemblea. Sarà quindi cruciale ricostruire quando sono arrivate le prime bollette anomale e che cosa è stato fatto. Una precisazione doverosa: nessuna colpa può essere data per scontata a distanza. Sono valutazioni che richiedono documenti, date e contraddittorio, e ogni soggetto coinvolto ha diritto di far valere le proprie ragioni.

Che  cosa bisognerà fare quindi?

La prima mossa, paradossalmente, non è fare causa: è aprire subito un dialogo con il gestore per negoziare un piano di rateizzazione ed evitare azioni esecutive, chiedendo nel frattempo il dettaglio di letture, periodi fatturati e tariffe applicate. Contestare il debito nel suo complesso è difficile, se i consumi risultano effettivi; restano però doverose le verifiche su letture, fatturazione e tariffe e qualche margine negoziale può venire dal comportamento del gestore stesso, se emergesse che il debito è stato lasciato lievitare a lungo prima che l’anomalia venisse segnalata: un argomento fondato sui doveri di correttezza e buona fede, da giocare però con realismo, anche attraverso gli strumenti di conciliazione previsti per il settore.

Sulla prescrizione conviene essere onesti: i crediti da bolletta si prescrivono di regola in cinque anni e, in presenza di determinati presupposti legati soprattutto a ritardi di fatturazione, nel settore idrico può operare un termine più breve, di due anni. Si tratta però di un’eccezione che non scatta mai in automatico: va sollevata per iscritto dall’utente e verificata caso per caso, guardando alle date di emissione delle fatture e a eventuali atti interruttivi. E poiché qui i consumi contestati sono recenti, è improbabile che questa strada, da sola, salvi i condomini.

Il fronte decisivo è quello interno. Occorre convocare l’assemblea e deliberare l’azione di responsabilità verso l’impresa, e se i fatti lo giustificheranno verso gli altri soggetti coinvolti, mettendo subito al sicuro le prove: il contratto d’appalto, le fatture del gestore e i dati dei contatori, le comunicazioni e i documenti che attestano il fermo del cantiere, oltre a una perizia tecnica che dimostri l’inutilità del pompaggio in quel periodo. Per l’azione di responsabilità contrattuale il termine ordinario è di dieci anni, da verificare comunque in base al tipo di azione che si sceglierà: ma muoversi subito significa prove più fresche e maggiore forza negoziale. Vale la pena, infine, verificare le coperture assicurative legate al cantiere.

Cosa si sarebbe dovuto fare per evitare una situazione simile?

Con il senno di poi è facile, ma la sequenza corretta è istruttiva per chiunque abbia un cantiere in casa. Prima di accendere le idrovore: stimare volumi e costi dello scarico e scrivere nero su bianco, nel contratto d’appalto, chi paga quell’acqua. Durante i lavori: monitorare contatori e fatture periodiche, perché un debito da 1,7 milioni non nasce in un giorno, cresce per mesi sotto gli occhi di chi tiene i conti. Alla prima fattura fuori scala: verifica immediata, richiesta di chiarimenti al gestore, diffida all’impresa. E soprattutto, al fermarsi del cantiere: chiedersi se lo svuotamento continuo avesse ancora un senso tecnico e, in caso contrario, spegnere le pompe.

Questa non è solo una vicenda milanese curiosa: è un promemoria per chiunque viva in condominio. Primo: le utenze comuni vanno controllate con la stessa attenzione di quelle di casa propria, perché i contatori non dormono mai. Secondo: ogni condomino ha il diritto di chiedere conto dei consumi e di prendere visione dei documenti di spesa in qualunque momento (articolo 1130-bis del codice civile), e usarlo è il miglior antifurto contro le sorprese. Terzo: un cantiere agevolato non è un cantiere senza responsabili. Il superbonus può coprire i lavori; gli errori, invece, restano a carico di chi li commette. Ed è proprio qui che la legge mette a disposizione gli strumenti per accertare le responsabilità e recuperare quanto possibile.