Alcune volte si sogna e i sogni possono essere anche degli incubi poco piacevoli, ma avere degli incubi ad occhi aperti credo che sia un'esperienza che nessuno vorrebbe fare.
Cerchiamo di andare con ordine e di ricapitolare cosa è accaduto.
L'art. 18 della legge del 31 dicembre 2012 n. 247 (c.d. riforma forense) rubricato come "incompatibilità" afferma che "La professione di avvocato e' incompatibile: a) con con qualsiasi altra attivita' di lavoro autonomo svolta continuativamente o professionalmente, escluse quelle di carattere scientifico, letterario, artistico e culturale [….]".
Dall'articolo 18 si può dedurre che sicuramente l'avvocato non può fare l'idraulico o l'artigiano in quanto si tratta di lavori autonomi svolti continuativamente o professionalmente, resta aperta la questione dell'amministratore di condominio, in passato tale questione è sempre risolta dal CFN nel senso di escludere qualsiasi incompatibilità, (basta vedere i pareri del CNF n. 26/2009; 104/2000 e 18/1995) del resto, a) l'incarico di amministratore è temporaneo (annuale), quindi, non continuo senza considerare che l'assemblea può revocare in ogni tempo l'amministratore, inoltre, b) il condominio era prima della riforma del condominio una comunione (anche se speciale) e rimane, anche dopo la riforma del condominio, una comunione (anche se speciale), di conseguenza, l'incarico dell'amministratore di condominio rientra nell'ambito del mandato e consiste – di fatto – in una gestione di rapporti giuridici per conto dei proprietari (attività non dissimile da quella che tutti i giorni viene svolta per conto di ogni cliente di ogni avvocato).
Poi il Consiglio Nazionale Forense comincia ad effettuare i primi commenti alla riforma sulle incompatibilità la newsletter n. 126 del 12 febbario 2013 afferma testualmente che
Nello specificare che le incompatibilità (e le relative eccezioni) sono in vigore sin dal 2 febbraio, le F.A.Q. chiariscono che esse si estendono all’attività di amministratore di condominio, in quanto essa costituisce altra attività di lavoro autonomo, svolta necessariamente in modo continuativo o professionale. Sebbene non vengano meno i requisiti di autonomia ed indipendenza, che hanno sinora consentito di considerare compatibile l’attività di amministratore di condominio con l’esercizio della professione, infatti, la riforma ha innovato profondamente la disciplina vigente, escludendo che l’avvocato possa esercitare «qualsiasi attività di lavoro autonomo svolta continuamente o professionalmente», con eccezioni indicate in via tassativa – quali attività di carattere scientifico, letterario, artistico e culturale – ovvero con l’iscrizione nell’albo dei commercialisti ed esperti contabili, nell’elenco dei pubblicisti, nel registro dei revisori contabili o nell’albo dei consulenti del lavoro
qui il primo link della news del Cnf e qui il secondo link della news del Cnf, poi nella Faq n. 32 redatta dall'ufficio studi del CNF (e, quindi, riferibile, per relationem, al medesimo CNF) – per quanto un tale "documento" possa avere rilevanza – in relazione all'art. 18 afferma testualmente
32. D: L’esercizio della professione è compatibile con l’attività di amministratore di condominio?
R: No, in quanto costituisce altra attività di lavoro autonomo, svolta necessariamente in modo continuativo o professionale. Tale circostanza risulta confermata, altresì, dalla nuova disciplina in materia di professioni regolamentate (L. n. 4/2013) che conferisce dignità e professionalità alle categorie dei professionisti senz’albo. Sebbene non vengano meno i requisiti di autonomia ed indipendenza, che hanno sinora consentito di considerare compatibile l’attività di amministratore di condominio con l’esercizio della professione, la riforma ha innovato profondamente la disciplina vigente, escludendo che l’avvocato possa esercitare «qualsiasi attività di lavoro autonomo svolta continuamente o professionalmente», con eccezioni indicate in via tassativa – quali attività di carattere scientifico, letterario, artistico e culturale – ovvero con l’iscrizione nell’albo dei commercialisti ed esperti contabili, nell’elenco dei pubblicisti, nel registro dei revisori contabili o nell’albo dei consulenti del lavoro (art. 18, co. 1 lett. a).
qui Le Faq del CNF (anche la n. 32) in formato pdf
Dire che si rimane basiti è poco e non ci si riferisce solo al fatto che un intero comparto economico verrebbe eliminato con una "semplice" news e con una faq ….. !
E' opportuno ricordare che coloro (gli Avvocati) che si occupano di condominio sono un gruppo assai ristretto e questo numero è andato, con il tempo, scemando, poichè una lunga serie di adempimenti fiscali imposti al condominio hanno spinto i proprietari a scegliere altre figure professionali che – in apparenza – potevano eseguire tali adempimenti tributari in modo più lineare.
Quei pochi Avvocati che hanno resistito – durante quella che può essere descritta come una lunga attraversata del deserto – sono diventati e possono essere (tranquillamente) definiti una punta di "eccellenza" dell'Avvocatura, sia per le conoscenze tecniche accumulate, sia perchè sono diventati un baluardo della legalità, infatti, la gestione del condominio da parte di un Avvocato comporta la riduzione del contenzioso condominiale, comporta l'eliminazione di "interpretazioni di diritto", quanto meno assurde, ma soprattutto tende a scoraggiare, se non eliminare, "comportamenti" al limite della legalità. E chi vive in edifici dove vige sovrana la legge della giungla comprende quanto questi valori sono importanti.
Proprio questo "diverso" modo di vedere il condominio, ma direi proprio questo diverso modo di "gestire" il condominio, unita all'esigenza di avere una forte legalità nel condominio, ha spinto (negli ultimi 5 – 7 anni) i singoli proprietari a scegliere un avvocato come amministratore di condominio, sostituendo la figura dell'amministratore di condominio privo di conoscenze giuridiche ad un amministratore di condominio Avvocato (con marcate conoscenze giuridiche nel settore del diritto condominiale e nel diritto in generale). Un cambio di tendenza notevole e facilmente percepibile e, sicuramente, un piccolo successo professionale per la categoria. Nulla di particolare si potrebbe dire, ma questo cambio di rotta è semplicemente il frutto della vittoria della legalità contro la legge della giungla che vige in molti condomini ed è anche il frutto dell'istinto di sopravvivenza dei singoli proprietari che hanno compreso (pagandone il prezzo sulla propria pelle) che avere come amministratrore una persona con una forte "preparazione giuridica" (qualcuno potrebbe parlare anche di "una persona che effettua una consulenza stragiudiziale") in una materia particolare e difficile come quella condominiale (che abbraccia tutti i campi del diritto) è un elemento prevalente ed essenziale rispetto alla mera (e limitata) facilità nell'esecuzione degli adempimenti fiscali – tributari.
Con la riforma del condominio legge del 11 dicembre del 2012 n. 220 coloro (gli Avvocati) che operano nel settore hanno visto la fine del lungo calvario (e anche la fine di molte mortificazioni professionali quando nelle assemblee di condominio ci trova in presenza del classico "Signor solo io comando" o del "Signor so tutto io di diritto" e predomina la legge della giungla e non il codice civile) e qualcuno ha anche affermato (con un pizzico di "malignità") che la riforma del condominio è una legge scritta per gli Avvocati, (quando, al contrario, è una legge scritta per riportare la legalità all'interno degli edifici).
Ecco, invece, l'amara sorpresa del CNF.
La "valutazione" del Cnf non può basarsi sulla "dignità" e/o indegnità per l'avvocato di gestire un condominio, poichè le difficoltà (per qualità e per quantità) insite nella materia condominiale fanno in modo che deve essere molto alta la preparazione giuridica di base (in materie come i diritti reali, i contratti in generale e le obbligazioni) necessaria per la gestione di un condominio, questa preparazione rende, gli avvocati che si occupano di tale ramo del diritto, iper – specilizzati ed iper – preparati, i quali, certo non sono indegni, ma sono un vanto per l'intera categoria (altro che mancanza di dignità !)
Il CNF sembra muovere dall'assunto che la riforma del condominio ha modificato la natura giuridica della figura dell'amministratore e la natura giuridica del condominio, purtroppo non è così, la natura giuridica dell'amministratore di condominio rimane saldamente ancorata all'interno del rapporto di mandato (contratto di mandato) dei singoli proprietari, anche se vengono, sicuramente, definiti meglio i suoi compiti e le sue responsabilità, ma questo è dovuto al fatto che si è cercato di passare dalla legge della giungla (vigente in molti edifici) allo stato di diritto.
Inoltre, la natura giuridica del condominio non ha subito modifiche, il condominio è e resta un'ipotesi di comunione (anche se speciale) e non può essere ricompreso in un "ente" (con personalità giuridica o meno). Ricordiamoci che per costituire un ente (associazione, società o altro) è necessaria una manifestazione di volontà racchiusa (in modo formale o meno) in un atto (negozio) costitutivo, per "costituire" un condominio non è richiesta nessuna manifestazione di volontà dei proprietari, (non è richiesto nessun atto costitutivo), ma la "nascita" del condominio è legata solo alla pluralità di comproprietari, nel momento in cui si forma la pluralità di comproprietari (dei beni ex art. 1117 c.c.) il condominio può dirsi esistente.
Difficilmente, quindi, è possibile dire che si è in presenza di un lavoro autonomo esercitato "continuativamente" (posto che l'incarico di amministratore di condominio) è annuale ……. ergo temporaneo ! E, soprattutto, non è un "lavoro autonomo", (l'attività di amministratore di condominio non è diretta alla mera produzione – economica – di beni e servizi), ma è da qualificarsi come mandato di gestione annuale di beni e rapporti giuridici ! Senza consierare che è "assurdo" il richiamo alla legge che regola le professioni non regolamentate (Legge n. 4 del 2013) , posto che il legislatore può regolare come meglio crede qualsiasi tipo di attività, ma questa disciplina (generale) si applica solo per coloro che non sono iscritti agli albi professioniali, in altri termini, la disciplina speciale (legge di rifoma forense), non può essere derogata dalla disciplina generale e, soprattutto, non modifica la natura giuridica dell'incarico di amministratore di condominio che rimane e resta un mero contratto di mandato e, si ripete, non inquadrabile, per coloro che svolgono la professione di Avvocato e degli altri professionisti iscritti negli albi professioniali, nell'ambito del lavoro autonomo (!), del resto, come già detto, l'amministratore di condominio non svolge (propriamente) una mera attività economica di produzione di servizi o attività d'opera.
L'incoererenza di quanto affermato nella news e con la faq 32 del Cnf si nota anche se si osserva che se il principio applicato nella faq n. 32 del Cnf è quello secondo il quale all'avvocato è preclusa qualsiasi attività che potrebbe essere anche effettuata da un altro "lavoratore autonomo", si dovrebbe giungere (per assurdo) anche ad affermare che l'avvocato non può stipulare contratti di locazione, perchè questi possono essere stipulanti anche dagli agenti immobiliari e lo stesso avvocato non potrebbe stipulare contratti preliminari aventi ad oggetto il trasferimento di beni immobili, perchè tali contratti possono essere stipualti dai notai. Volendo, inoltre, seguire lo stesso ragionamento, dovrebbe essere preclusa all'avvocato anche l'attività di mediatore (per fortuna la mediazione obbligatoria è stata eliminata) e, soprattutto, non potrebbe più esercitare la professione di arbitro (non di calcio ……) e si potrebbe continuare ricordando i Custodi e/o amministratori giudiziari (per non parlare degli Avvocati amministratori di condominio nominati dal Tribunale ……), i Giudici di Pace ecc…. Insomma zone di "coesistenza" tra professioni possono esistere ! E, che questa è l'unica intepretazione possibile, si deduce anche ragionado "a contrario", infatti, ove si seguisse quanto teorizzato dalla Faq n. 32, si dovrebbe anche osservare che sarebbe stata creata una "riserva" di compentenza, che esclude gli Avvocati e, di conseguenza, si dovrebbe ammettere che sarebbe stata creata una "esclusione di competenza" ad personam, cioè solo per gli Avvocati (!) con tutte le conseguenze che in sede costituzionale ed europea una tale "riserva" ed "esclusione" comporta.
Anche se tutto quanto detto in precedenza non fosse sufficiente a comprendere la "svista" in cui ci si è imbattuti, è opportuno notare che non si può considerare come tassativo l'elenco indicato nella legge di riforma professionale legge n. 247/2012 per il semplice motivo che al tempo della redazione della legge il problema, non solo non si poneva, (in quanto non esisteva la legge n. 4 del 2013 sulle professioni non regolamentate), ma la questione era stata sempre risolta nel senso da escludere qualsiasi incompatibilità. Inoltre, è opportuno notare che la stessa legge di riforma forense n. 247 del 2012 ammette una zona di coesistenza tra diverse "professioni", prevedendo la possibilità di iscrizione presso altri albi professionali (infatti l'art. 18 consente all'avvocato "l'iscrizione nell'albo dei dottori commercialisti e degli esperti contabili, nell'elenco dei pubblicisti e nel registro dei revisori contabili o nell'albo dei consulenti del lavoro"), ora, sorvolando sull'illogicità di ammettere l'iscrizione nell'albo dei commercialisti per gli avvocati e, contemporaneamente, vietare agli stessi avvocati la gestione di un condominio, è opportuno notare che difficilmente si può sostenere che legge professionale n. 247/2012 non consentirebbe la gestione del condominio da parte di un avvocato, poichè nella stessa legge n. 247/2012 la professione di amministratore di condominio non è indicata tra le eccezioni all'incompatibilità, in quanto non si considera che solo successivamente all'emanazione della legge di riforma dell'avvocatura la gestione dei condomini è diventata formalmente una "professione" e sostenere un tale ragionamento sarebbe come dire che il legislatore deve avere (e consultare) la sfera di cristallo e prevedere oggi – per il futuro – tutte le possibili variabili umane e legislative !
Occorre anche considerare il danno che molti stanno subendo, infatti, i mesi di gennaio e febbraio nella vita del condominio sono quelli in cui si presentano i rendiconti del condominio e si procedere alla nomina (eventuale ri-conferma) dell'amministratore e fare uscire, in un periodo così delicato per il condomino, una "notizia" poco "pensata" mette a rischio la gestione di interi edifici.
Queste esposte non devono essere "considerazioni" troppo pellegrine se il Consiglio dell'Ordine degli Avvocati di Napoli si trova in disaccordo con le FAQ del CNF
Estratto dal verbale della seduta di Consiglio del 12 febbraio 2013
Omissis….
Il Consiglio,
– letta la Newsletter n. 126 dell’Ufficio stampa del C.N.F. in pari data, con la quale si prospetta l’incompatibilità tra la professione forense e l’attività di amministratore di condominio;
– tenuto conto della delicatezza della questione e ritenendo che la norma debba interpretarsi diversamente rispetto a quanto indicato nel suddetto comunicato, chiede al C.N.F. un immediato approfondimento e ripensamento sul punto.
Omissis…..
IL CONSIGLIERE SEGRETARIO
P.s.
Aggiornamento n. 1
E' oppportuno sottolineare che successivamente (e, precisamente, dal 15 febbraio 2013 ore 19.22) la faq n. 32 non risulta più presente e scaricabile dal sito del CNF rimane, invece, la newsletter del 12 febbraio 2013 n. 126, forse il CNF ci ripensa ?
Aggiornamento n. 2
Il CNF con la newsletter n. 127 del 19 febbraio 2013 afferma testualmente
Incompatibilità con la professione forense: in corso un approfondimento sull’attività di amministratore di condominio
In ordine alle ultime F.A.Q. Nuovo ordinamento professionale forense in materia di incompatibilità, pubblicate lo scorso 12 febbraio, la commissione pareri del CNF e l’Ufficio studi hanno avviato un ulteriore approfondimento sul tema dell’amministratore di condominio, a seguito delle numerose segnalazioni pervenute da Ordini e avvocati. Nella verifica si terrà conto di tutte le normative che si sono susseguite negli ultimi mesi oltre quella sul nuovo ordinamento professionale forense. Gli esiti di tale approfondimento saranno comunicati tempestivamente.
Aggiornamento n. 3
L'Unione Regionale degli Ordini Forensi della Campania contesta l'incompatibilità tra avvocato e amministratore di condominio (e quindi la faq 32), ma giunge anche a contestare "le modalità" con le quali la questione è stata trattata, che potrebbero essere fonte di danno sia per l'avvocatura in generale sia per il singolo avvocato, ed afferma:
A – Che non si rileva nella disposizione di cui all’art. 18 dell’ordinamento forense alcuna previsione di incompatibilità tra l’iscrizione all’Albo degli Avvocati e la funzione di amministratore di condominio;
B – Che la divulgazione di pareri sull’applicazione della normativa dell’Ordinamento forense da parte dall'Ufficio Studi del C.N.F., di cui non si contesta il pregevole lavoro svolto col Dossier, non è condivisibile laddove detti pareri possono ingenerare non solo dubbi interpretativi, ma affermazioni foriere di gravi danni per l’Avvocatura militante, come è recentemente avvenuto in ordine all’affermata incompatibilità con l’incarico di amministratore di condominio.
L’Assemblea evidenzia pertanto la necessità che su argomenti che investono il reale svolgimento della professione forense, con consequenziali ricadute anche economiche per i singoli avvocati, venga riservata ogni disamina e proposta a gruppi di lavoro, costituiti dai COA, Unioni ed Associazioni e CNF, e poi recepita dal CNF nella sua composizione istituzionale, prima della divulgazione.
La delibera dell'Unione Regionale degli Ordini Forensi della Campania in pdf
Aggiornamento 4
Il Consiglio Nazionale Forense ci ripensa e con il parere del 20.02.2013 dichiara la piena compatibilità tra la professione di avvocato e la gestione condominiale.
A sostegno della "nuova" posizione il CNF afferma che la natura giuridica dell'incarico di amministratore di condominio rientra nel mandato con rappresentanza (e, certo, non è propriamente una attività diretta all'esercizio di produzione di bene e servizi o economica in senso stretto), la natura giuridica del condominio era e resta (anche dopo la riforma) una mera comunione (anche se speciale rispetto la comunione ordinaria regoalta dagli art. 1100 ss c.c.). In altri termini, l'agire mediante un mandato è uno dei modi in cui si sostanzia l'attività tipica dell'avvocato.
In ogni caso è opportuno che in sede di adeguamento della legge forense o in sede di regolamento di attuazione sia espressamente prevista la compatibilità, in modo che tutti i dubbi siano eliminati.
Parere del CNF del 20.02.2013 in pdf
