Da Centocelle a Ostia, il boom degli affitti brevi si sposta in periferia: cambia la mappa del turismo a Roma

Il numero dei posti letto per i turisti nel centro storico di Roma supera quello dei residenti. Ma la vera novità è la crescita imponente degli affitti brevi nelle periferie della città (più 193 per cento). E questo spinge verso l'alto il prezzo degli affitti lunghi per cittadini e studenti, più 29 per cento. Da Centocelle a Ostiense, da Casal Bertone a Talenti, gli annunci turistici segnano aumenti record, più 50 per cento, ridisegnando la mappa del turismo romano sempre più lontano dal centro.

La crescita delle notti prenotate al di fuori delle mura aureliane è impressionante: più 193 per cento, con gli annunci cresciuti in pochi mesi del 50 per cento. Il boom degli affitti brevi, quindi, si sposta da Trastevere e Monti alle semi periferie, da Ostiense a Centocelle. Sono i dati fotografati da una recente indagine di Brixa, società immobiliare fondata da Andrea Antoniucci.

Come anticipato, nei rioni del centro la capacità ricettiva, 122mila posti letto, ha superato il numero dei residenti, 115mila. "Ma quando l'offerta di posti letto cresce più della domanda, l'overtourism produce una bolla di invenduto”. Nell'estate del 2026, infatti, circa 6mila strutture turistiche sono rimaste sfitte, con prenotazioni effettuate a ridosso della data di check in e camere "svendute" a 60 euro a notte.

Gli affitti brevi conquistano le periferie di Roma

Il business degli affitti brevi, quindi, si è riversato in periferia. In zone popolari come Centocelle, Pigneto, Ostiense, Casal Bertone, Montesacro-Talenti e Tecnopolo Tiburtino la domanda di acquisto sul nuovo e la domanda di affitti lunghi si sta scontrando con l'esplosione degli appartamenti destinati ai soggiorni brevi.  "Siamo davanti a una vera e propria mutazione genetica del mercato immobiliare romano", spiega ancora Antoniucci. “La narrazione di un overtourism confinato tra Piazza di Spagna e Trastevere è superata dai fatti e pericolosamente fuorviante. Oggi la vera emergenza sociale e finanziaria si gioca a Centocelle, a Casal Bertone, all'Ostiense e nella cintura metropolitana, dove la colonizzazione dell'affitto breve sta letteralmente cannibalizzando la casa per i residenti, spingendo i canoni tradizionali a un record storico insostenibile di quasi 20 euro al metro quadro. Senza una regolamentazione chirurgica per quartiere, il rischio concreto è la desertificazione sociale della Capitale”.

Dal centro a Centocelle, così cambia la mappa degli affitti brevi

Secondo il report AirMAP, realizzato da Antonia Astore (Gran Sasso Science Institute) e Luca Tricarico (CNR), e pubblicato nel 2026 dal Future Urban Legacy Lab del Politecnico di Torino, nel 2024 a Roma c'erano 47.090 annunci Airbnb attivi, per circa 175.235 posti letto, e un giro d'affari stimato di 1,1 miliardi di euro. Dal 2017 le notti prenotate sono aumentate del 79,2%, passando da 3,4 a 6,09 milioni. Sebbene circa la metà degli annunci sia concentrata nel centro storico, il dato più interessante è che tra il 2017 e il 2024, le aree di Roma che hanno registrato la crescita percentuale maggiore degli annunci sono: Ostia/Acilia: +65,94%Roma delle Torri: +47,66%Prenestino/Centocelle: +24,79%.

Affitti residenziali, in alcuni quartieri canoni a +29%

L'aumento degli annunci su Airbnb e l'aumento del prezzo degli affitti lunghi non è perfettamente sovrapponibile (in alcune zone crescono entrambe, in altre aumentano gli affitti senza un analogo aumento di Airbnb), ma i due dati sono certamente correlati. Gli aumenti dei canoni residenziali sono stati particolarmente elevati tra il 2017 e il 2024 soprattutto in queste zone (aumenti tra il 15 e il 29 per cento): Arvalia/Portuense, Prenestino/Centocelle, Tiburtina, Montesacro bassa, Aurelia, una parte dell'Eur. 

Se il Centro Storico resta il cuore del mercato, la crescita delle locazioni turistiche corre soprattutto lontano dai monumenti più famosi della Capitale. In altre parole, il mercato degli affitti brevi sta crescendo molto più velocemente nelle aree periferiche e nella cintura metropolitana. E questo traina verso l'alto il prezzo richiesto per gli affitti residenziali.