Case fantasma, a chi arrivano le 20mila lettere del Fisco per gli immobili non dichiarati e cosa si rischia

L'Agenzia delle Entrate sta portando avanti controlli severi nei confronti degli immobili mai dichiarati al Fisco. Si parla nel complesso di 20mila lettere di compliance che o sono state già inviate, o lo saranno entro la fine dell'anno. La stima è stata confermata nel Documento programmatico di finanza pubblica (DPFP) varato dal governo Meloni la scorsa settimana.

Le verifiche si concentrano inizialmente sulle situazioni più gravi, cioè quelle in cui un immobile è interamente sconosciuto al catasto – una vera e propria casa fantasma. Nel tempo, però, si allargheranno anche alle parti di edificio (verande, box auto, mansarde diventate abitabili…) che non sono in linea con il piano catastale. Chi riceve una lettera può mettersi a norma pagando una sanzione piuttosto contenuta, mentre se la ignora rischia di dover versare molto di più.

Chi riceverà una lettera del Fisco per gli immobili fantasma e quando

È stata la riforma del catasto, in vigore dall'inizio del 2026, a stabilire le nuove procedure con cui l'Agenzia delle Entrate può procedere per scovare le ‘case fantasma'. Il DPFP ha dato un aggiornamento sui progressi: "È stata avviata la campagna di invito alla compliance per le particelle sulle quali insistono fabbricati non dichiarati, per incentivare l’adempimento spontaneo. Entro il 2026, saranno inviate circa 20mila lettere".

La campagna di "ricognizione degli immobili non censiti in catasto" procede con la "fotointerpretazione delle orto foto". In sostanza, l'Agenzia prende le immagini satellitari che usa per le erogazioni in agricoltura, e le sovrappone alla cartina presente al catasto. Un metodo apparentemente semplice, ma che si può applicare su territori ampi solo grazie a potenti sostegni informatici, agevolati anche dall'intelligenza artificiale. Il risultato è che, finora, la ricognizione "è stata completata sui territori di 95 province" su 110 "ed avviata in ulteriori 4 province", per una copertura "del 96% del territorio nazionale". Entro la fine dell'anno, la copertura dovrebbe essere completa.

Insomma, il Fisco ha già identificato moltissimi casi sospetti. Come detto, le lettere partono inizialmente per quelli più eclatanti: può trattarsi di un immobile costruito dal nulla, o anche di un rudere che è stato trasformato in un locale abitabile senza avvisare l'Agenzia delle Entrate. Nel tempo, comunque, le comunicazioni si espanderanno. L'obiettivo è di inviare 40mila segnalazioni nel 2027 e ben 60mila nel 2028, per un totale di 120mila lettere nel triennio. Un lavoro che procede di pari passo con le missive inviate per i controlli sul Superbonus e gli altri bonus edilizi: solo da aprile a giugno di quest'anno ne sono partite 21.600 circa.

Cosa fare se arriva una segnalazione dell'Agenzia delle Entrate

Se una lettera di compliance dell'Agenzia delle Entrate arriva, c'è ancora tempo per mettersi in regola. La lettera infatti non contiene una sanzione, ma l'avviso che il Fisco ha rilevato qualcosa che non torna, e quindi un invito a verificare. La cosa peggiore da fare è ignorarla. Piuttosto, bisogna verificare lo stato dell'immobile in questione – gli estremi catastali sono indicati nella lettera, che spiega anche qual è l'anomalia – e se necessario confrontarsi con un tecnico.

A quel punto si può rispondere. Se si ha ragione di credere che l'Agenzia stia sbagliando, si può allegare la documentazione che lo dimostra.  In caso contrario, ci si può regolarizzare. Il cosiddetto ravvedimento operoso permette di pagare una sanzione abbastanza contenuta.

Per le difformità tra planimetria e stato effettivo dell'edificio, o per omessa planimetria, si paga normalmente tra 1.032 e 8.264 euro. Chi invia i documenti in ritardo, ma comunque prima che parta una sanzione ufficiale, può pagare fino a un ottavo del minimo. L'entità della riduzione dipende dal ritardo. Se non si risponde alla lettera, invece, può scattare il ricalcolo d'ufficio dell'IMU arretrata, che andrà pagata anche per gli anni precedenti. Un meccanismo che, a seconda del tipo di infrazione, può costare parecchio.