Affitti brevi, cosa cambia con le nuove regole dell’UE per abbassare i prezzi delle case

Da tempo la politica europea – e in parte anche quella italiana – si occupa della questione degli affitti brevi. Nelle grandi città è sempre più comune che i proprietari di casa decidano di non offrire contratti d'affitto lunghi, ma locazioni di breve o brevissimo periodo, ad esempio con piattaforme come AirBnb.

Così, aumentano i guadagni. Ma allo stesso tempo quelle case non sono più disponibili per studenti o lavoratori che devono trasferirsi in città, e i prezzi degli affitti salgono. Oggi, la Commissione Ue ha presentato la bozza di un regolamento apposito, chiamato Affordable Housing Act, che mira a chiarire quali sono gli strumenti per affrontare il problema.

L'hanno presentata il commissario alle politiche abitative Dan Jørgensen e la vicepresidente esecutiva Teresa Ribera. L'obiettivo è affrontare la crisi del caro casa, fissando dei paletti chiari entro cui gli Stati, le Regioni e i Comuni possono intervenire per limitare gli affitti brevi. "La carenza di alloggi a prezzi accessibili è un problema per moltissimi cittadini europei. I lavoratori essenziali e gli studenti non possono permettersi di vivere nei luoghi in cui lavorano e studiano", ha commentato la presidente della Commissione Ursula von der Leyen.

Il testo non è definitivo: la bozza dovrà passare dal Parlamento e dal Consiglio europeo, e potrebbe essere modificata. Il centrodestra si è già schierato contro, così come le associazioni di categoria dei proprietari di casa.

In quali le città si può intervenire contro gli affitti brevi: lo "stress abitativo"

Il regolamento non obbliga nessun Paese ad adottare delle misure contro gli affitti brevi, e a dire la verità nemmeno lo consiglia. L'idea è solamente di chiarire quali sono i requisiti da rispettare perché, eventualmente, queste misure siano legittime. Finora, infatti, i Paesi e le amministrazioni locali che si sono mosse sul tema lo hanno fatto nell'incertezza, seguendo criteri diversi ed esponendosi sempre al rischio di ricorsi.

Il nodo fondamentale sta in una definizione, quella di "stress abitativo". Il regolamento dice che un'amministrazione può intervenire sugli affitti brevi solo nei territori in cui c'è stress abitativo. Per stabilire se ci siano le condizioni necessarie, devono esserci questi requisiti:

• Il rapporto tra il prezzo di una casa di dimensioni medie e il reddito disponibile mediano deve essere almeno pari a 8. In altre parole, una persona ‘normale' deve avere un reddito che le permette, al netto delle tasse e dei contributi, di accumulare nel giro di otto anni abbastanza soldi da comprare una casa. Ad esempio, in una città in cui il reddito disponibile mediano è di circa 20mila euro, il prezzo di una casa di medie dimensioni deve superare i 160mila euro;
• In più, il rapporto tra prezzo delle case e reddito medio deve essere aumentato nel corso degli ultimi dieci anni (quindi il prezzo deve essere salito più in fretta degli stipendi);
• Infine, bisogna dimostrare che – guardando alle dinamiche della popolazione, all'offerta e alla domanda di abitazioni – se non si interviene subito quel rapporto peggiorerà ulteriormente, o comunque non migliorerà, nel giro dei prossimi tre anni.

Nelle situazioni più gravi, dove il rapporto tra reddito e prezzo medio è superiore a 10 (quindi, ad esempio, il reddito disponibile mediano è di 20mila euro all'anno e il prezzo medio per una casa supera i 200mila euro) si può intervenire anche più rapidamente: non è necessario tenere conto del secondo punto, cioè di come è cambiato questo rapporto negli ultimi dieci anni.

Le tutele per i proprietari di casa

Questo è il principale paletto da rispettare per intervenire, a livello locale o nazionale, per limitare gli affitti brevi. Il regolamento, va ripetuto, non stabilisce delle nuove misure contro gli affitti brevi o contro piattaforme come AirBnb. Su questo ciascuna amministrazione potrà muoversi come preferisce, anche perché le differenze tra un territorio e l'altro possono essere enormi, e quindi può cambiare anche il modo specifico in cui è meglio intervenire. L'Ue indica solamente le condizioni da seguire.

Ci sono alcune tutele per i proprietari di casa. Il regolamento afferma che, prima di adottare un intervento che limiti o impedisca gli affitti brevi, bisogna dimostrare che non ci sono altre opzioni meno ‘pesanti' a disposizione. Ad esempio vietare solo le nuove attività, oppure fissare un limite massimo di edifici che possono ospitare affitti brevi, o un numero massimo di notti all'anno in cui li si può effettuare.

In più, tutte le misure contro gli affitti brevi devono essere temporanee, con una durata massima di cinque anni, e possono essere prolungate solo se si dimostra che ce n'è ancora bisogno. Anche a livello territoriale, devono essere limitate alle specifiche zone in cui è stato misurato il prezzo degli immobili rispetto al reddito.