Abusi edilizi, arriva la sanatoria per gli edifici storici: cosa cambia e per chi con la riforma del Governo

L'edilizia italiana si muove da anni in un contesto molto complesso, dove norme stratificate, regolamenti diversi da Regione a Regione e pratiche edilizie incomplete rendono difficile orientarsi. Oggi il Governo tenta di rimettere mano al quadro complessivo con un disegno di legge delega che rivede il Testo unico dell'edilizia (Dpr 380/2001) aprendo la strada a un nuovo Codice dell'edilizia e delle costruzioni. Il punto di partenza è la gestione degli abusi edilizi storici, quelli cioè realizzati prima del 1° settembre 1967. Si tratta in molti casi di difformità minori, nate in un'epoca in cui i controlli erano meno strutturati e la normativa meno dettagliata. Il Ddl prevede un percorso più agevole per regolarizzarli, con l'intenzione almeno dichiarata, di chiudere situazioni irrisolte da decenni e favorire una fotografia più chiara del patrimonio edilizio.

Cosa cambia con la nuova sanatoria sugli abusi edilizi

Oggi ogni Regione adotta criteri propri per valutare le irregolarità, con risultati ovviamente spesso molto diversi; la stessa variazione millimetrica o la stessa difformità progettuale può essere considerata tollerabile in un territorio e problematica in un altro. La riforma introduce una classificazione unica delle difformità dal titolo edilizio, che comprende anche le cosiddette "tolleranze edilizie". L'obiettivo è stabilire parametri comuni su scala nazionale per evitare interpretazioni soggettive e ridurre le incertezze che accompagnano compravendite, ristrutturazioni e accertamenti.

Revisione della doppia conformità nelle sanatorie

Uno dei passaggi più incisivi riguarda poi il superamento della doppia conformità, un principio che sostanzialmente richiede agli immobili da sanare di essere conformi sia alla normativa vigente al momento della realizzazione sia a quella del momento della richiesta; questa doppia verifica avrebbe di fatto impedito molte regolarizzazioni, soprattutto quando le norme urbanistiche sono cambiate nel tempo. La nuova delega amplia i casi in cui questo vincolo non sarà più necessario: lo scopo è rendere più lineare il percorso di sanatoria, mantenendo comunque i controlli essenziali ma evitando blocchi che spesso derivano da mutamenti normativi avvenuti molti anni dopo la costruzione.

Riordino dei titoli edilizi nella nuova riforma del governo: una mappa più leggibile

Permesso di costruire, Scia, autorizzazioni specifiche. La molteplicità di titoli necessari per realizzare un intervento edilizio è uno dei principali fattori di incertezza per cittadini e professionisti. Il Ddl prevede qui un riordino dei titoli edilizi, con la volontà di chiarire quali procedure servano per ogni tipologia di lavoro e di rendere più trasparente la classificazione degli interventi. È  anche prevista anche una riduzione dei tempi amministrativi.

Un ruolo più ampio sarà poi attribuito al silenzio-assenso e al silenzio-devolutivo, il meccanismo che trasferisce la competenza a un altro ente in caso di mancata risposta entro i termini; l'obiettivo dichiarato è ridurre i tempi morti e rendere le procedure più prevedibili.

Regole più flessibili per i cambi di destinazione d'uso

Il disegno di legge interviene poi anche sul fronte della rigenerazione urbana, definendo il principio dell'indifferenza funzionale tra alcune destinazioni d'uso omogenee. Cosa significa in concreto? Significa che destinazioni come residenziale, commerciale di vicinato o terziario di prossimità potranno alternarsi senza richiedere iter urbanistici complessi, perché considerate equivalenti dal punto di vista dell'impatto sul territorio.

Si tratta di un tentativo di rispondere alle trasformazioni delle città, dove molti spazi hanno bisogno di essere riutilizzati o adattati senza affrontare percorsi burocratici lunghi e disomogenei. La riforma tocca anche la disciplina degli oneri edilizi e del contributo di costruzione, con una revisione complessiva volta a rendere il sistema più coerente.

Digitalizzazione: verso un fascicolo unico dell'edificio

Accanto alla revisione normativa, il Ddl punterebbe poi a modernizzare il sistema attraverso "una maggiore interoperabilità tra le banche dati pubbliche". Tra gli strumenti previsti ci sono l'anagrafe digitale delle costruzioni e il fascicolo digitale dell'edificio, un contenitore dove raccogliere in modo ordinato tutte le informazioni urbanistiche, edilizie e amministrative relative a un immobile. La digitalizzazione ha l'obiettivo di rendere più semplice accedere ai dati e garantire una tracciabilità completa delle trasformazioni subite dagli edifici nel tempo.

Il testo dovrà ora affrontare il passaggio parlamentare, mentre in Commissione Ambiente alla Camera proseguono anche le audizioni su proposte collegate.