B&B a Napoli, le nuove regole non scattano subito: serve un’altra delibera per le modalità operative

A Napoli sono cambiate le regole per aprire B&B, case vacanza e affittacamere nel centro storico. Il consiglio comunale nella seduta del 15 settembre, ha approvato la variante urbanistica che prevede l'obbligo del cambio di destinazione d'uso e il limite del 30 per cento per palazzo. Ma l'applicazione non sarà immediata, a quanto apprende Fanpage.it. Il Comune ha previsto un iter con una serie di passaggi, prima che le nuove norme entrino in vigore, tra i quali l'approvazione di una nuova delibera in giunta e la definizione delle modalità della verifica della soglia per ogni edificio.

La ricettività extra-alberghiera è uno dei settori che ha registrato la maggiore crescita negli ultimi anni a Napoli, in particolare dopo il Covid, segnando cifre da capogiro e facendo emergere una nuova imprenditoria. Ma lo sviluppo è stato accompagnato anche dal fenomeno dell'over tourism e da una sempre crescente mancanza di alloggi in affitto per famiglie e studenti fuori sede.

Da qui, la decisione del Comune di porre dei limiti, attraverso l'adozione di una variante urbanistica finalizzata alla salvaguardia dell'offerta abitativa nel centro storico. Tra i punti fondanti della riforma, l'obbligo di cambio di destinazione d'uso per gli appartamenti, che non saranno più residenziali, ma dovranno essere catalogati come attività ricettive extralberghiere, ma anche il tetto del 30 per cento per questo tipo di strutture per ogni palazzo, mentre il restante 70 per cento dovrà essere adibito ad abitazioni.

La delibera 374 è stata approvata a maggioranza dal consiglio comunale, con il voto contrario delle opposizioni e l'astensione dei consiglieri Flavia Sorrentino, Sergio D'Angelo e Luigi Carbone. Approvata anche una mozione della commissione Urbanistica, presieduta da Massimo Pepe, che prevede un monitoraggio partecipato degli effetti della variante, con il coinvolgimento di associazioni e portatori di interesse e una relazione al Consiglio sui risultati entro quattro mesi.

Quanto entrano in vigore le nuove regole sui B&B

Ma quando entreranno in vigore le nuove regole e come si calcolerà il tetto del 30 per cento? L'applicazione delle nuove regole come detto non avverrà subito dopo la pubblicazione della delibera approvata in assemblea, con i pareri e le mozioni e gli ordini del giorno collegati. Il Municipio, infatti, ha previsto un iter più complesso, a quanto apprende Fanpage.it, come illustrato dagli uffici tecnici comunali.

"Il meccanismo di regolamentazione introdotto – si legge nei documenti del Servizio Pianificazione Urbanistica e attuativa comunale – avrà i suoi effetti solo successivamente all'approvazione del provvedimento di Giunta comunale che definirà i dettagli operativi del meccanismo di verifica della soglia e le modalità di applicazione". Ci sarà, quindi, una nuova delibera della giunta del sindaco Gaetano Manfredi che specificherà come si deve calcolare la soglia del 30/70 per cento per ogni edificio.

La delibera, infatti, ha introdotto il criterio delle soglie di compatibilità fissando, in percentuale, la superficie minima necessaria da destinare alla residenza di tipo ordinario, oltre la quale non è possibile introdurre attività di tipo turistico in ambito residenziale. La soglia individuata, in prima analisi corrispondente al 70% della superficie “abitativa” del singolo edificio, è applicata ad un’area “di regolamentazione”, che corrisponde sostanzialmente all’area dei Decumani e ai quartieri immediatamente adiacenti.

Gli uffici, poi, anticipano anche quale sarà uno dei criteri adottati per definire il tetto del 30 per cento di B&B per edificio. "Tutte le strutture per le quali sia stato rilasciato il CUSR – il Codice Unico Strutture Ricettive, diventato obbligatorio per legge (ndr) – prima dell'efficacia della presente variante e dell'avvio del meccanismo di verifica, saranno utilizzate ai fini del calcolo della soglia".

Infine, viene precisato che non ci sarà retroattività, cosa che comunque non sarebbe possibile per legge. "La disciplina urbanistica introdotta non può considerarsi retroattiva – spiegano gli uffici – in conformità al principio di irretroattività previsto dall'ordinamento giuridico nazionale all'articolo 11 delle ‘Disposizioni preliminari al codice civile’ (cosiddette preleggi)". Questo significa che gli edifici dove si è già superata la soglia del 30 per cento al momento della pubblicazione della delibera 374 – a Napoli ci sono interi palazzi trasformati in B&B – non rischieranno la chiusura.

Bisognerà poi andare ad aggiornare la disciplina per i cambi di destinazione d'uso, uniformandola alle novità. Per quanto riguarda la residenza, la variante introduce la distinzione tra le abitazioni ordinarie (a1), le abitazioni assimilabili a strutture ricettive extralberghiere (a2) e le abitazioni specialistiche e collettive (a3). Per quanto riguarda, invece, la produzione di servizi, è prevista una sottocategoria specifica che distingue le “attività ricettive alberghiere ed extralberghiere” (c2) dalle restanti attività (c1).

I gestori annunciano ricorso al Tar

C'è infine l'incognita sui contenziosi. I titolari di B&B, case vacanza e affittacamere sono sul piede di guerra. L'Abbac Rete Nazionale Extralberghiera, con Agostino Ingenito, annuncia ricorso al Tar: "È una delibera ideologica, dettata da esigenze politiche più che da una lettura rigorosa dei fenomeni abitativi e turistici". Abbac contesta l’applicazione di una soglia uniforme senza un quadro pubblico e aggiornato, edificio per edificio e quartiere per quartiere, delle attività censite dal SUAP, degli immobili effettivamente sottratti alla residenza, del fabbisogno abitativo e delle aree in cui si registrano reali condizioni di sovraffollamento turistico. "Non si può descrivere l’intero centro storico come un’area di over-tourism generalizzato e farne ricadere il costo sulle famiglie e sui piccoli operatori", aggiunge Ingenito.

La variante distingue inoltre le attività secondo i requisiti residenziali dell’immobile e la forma, imprenditoriale o meno, della gestione. Questo assetto pone problemi concreti per i proprietari e per gli uffici chiamati a valutare cambi di destinazione d’uso, pratiche edilizie e procedimenti SUAP. Le modalità di verifica della soglia sono rinviate a un successivo provvedimento di Giunta: una scelta che, secondo Abbac, lascia oggi gli operatori senza indicazioni applicative sufficientemente chiare.

Mentre AIGAB – Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi, con Mario Morra, critica l'impianto della delibera: "la Variante impone che in ogni edificio del centro storico la superficie destinata ad abitazione stabile resti almeno al 70%, con un “conteggio” per foglio e particella catastale che si ferma al portone: due palazzi affacciati sulla stessa strada avranno regole opposte e i permessi verranno assegnati in ordine di presentazione della domanda. Valuteremo gli atti definitivi anche sotto il profilo della legittimità. Tutelare la residenzialità è un obiettivo corretto, ma gli strumenti scelti dall’Amministrazione sono sbagliati. Si mette un vincolo sulla casa di migliaia di famiglie e le istruzioni per rispettare le nuove norme vengono demandate ad un atto che ancora non esiste: il provvedimento attuativo e la banca dati richiederanno mesi, intanto l’offerta di Napoli resta ingessata".

"Troviamo illogica la bocciatura del periodo di "transizione" – spiega Piergaetano Orlando, di Aigo Confesercenti – necessario a tutelare gli investimenti di tutti coloro che hanno già intrapreso pratiche di ristrutturazione e che saranno costretti a costose modifiche ove possibili, ma, anche a perdere l' investimento se in assenza dei nuovi requisiti".