Saldo IMU 2025, seconda rata in scadenza a dicembre: chi deve pagare, quanto si versa e come si calcola l’importo

L'IMU è una delle imposte che accompagnano stabilmente la vita di chi possiede un immobile in Italia e, nonostante sia ormai in vigore da anni, continua spesso a generare incertezze. Il momento del saldo, in particolare, è quello in cui molti contribuenti si chiedono se quanto versato finora sia corretto e come verificare l'importo definitivo; per comprendere davvero cosa si deve pagare, però, è necessario avere chiaro come funziona il meccanismo dell'imposta, quali immobili rientrano nell'obbligo e in quali casi, invece, si può beneficiare di un'esenzione o di una riduzione. Il pagamento di dicembre rappresenta l'ultima tappa di un percorso iniziato a metà anno: l'acconto viene infatti calcolato utilizzando i dati allora disponibili, che talvolta sono provvisori o si basano sulle aliquote dell'anno precedente. Con il saldo, invece, si allinea il calcolo alla situazione reale e aggiornata, considerando le delibere definitive del Comune; ed è proprio qui che possono emergere differenze rispetto alle previsioni iniziali, soprattutto quando gli enti locali modificano le aliquote o intervengono nuove disposizioni normative.

Il 2025 ha reso questo processo ancora più delicato, perché ha introdotto regole completamente nuove sulla gestione delle aliquote comunali. Non tutti i Comuni hanno avuto infatti lo stesso tempo o le stesse modalità per adeguarsi, e questo può tradursi in variazioni sensibili negli importi dovuti. Per il contribuente, quindi, conoscere le basi del calcolo e le novità dell'anno non è soltanto utile: è indispensabile per orientarsi e per evitare errori nel versamento finale.

Chi è tenuto a versare l'IMU

L'IMU non riguarda tutti gli immobili indistintamente. A doverla pagare sono i proprietari delle abitazioni che non costituiscono la loro dimora principale: le cosiddette "seconde case" sono quindi sempre soggette all'imposta. L'IMU è dovuta anche per le abitazioni principali, ma solo se rientrano nelle categorie catastali considerate di lusso, cioè A/1, A/8 e A/9. Una villa, un castello o un immobile storico di pregio, per esempio, rientrano in queste tipologie e sono quindi soggetti all'imposta anche se sono abitazioni principali.

Oltre ai proprietari, la legge individua altri soggetti che devono pagare: chi ha un diritto reale sull'immobile (ad esempio l'usufruttuario), il genitore che ottiene la casa familiare in seguito a una decisione del giudice, il concessionario di un'area demaniale oppure il locatario se l'immobile è oggetto di leasing. In tutti questi casi la responsabilità del versamento passa a chi ha il controllo effettivo dell'immobile, non necessariamente al proprietario.

Chi non deve pagare l'IMU

Non pagano invece l'IMU i proprietari delle abitazioni principali che non rientrano nelle categorie di lusso. Si tratta cioè degli immobili classificati come civili, economici, popolari, ultrapopolari, rurali o villini; in pratica, la grande maggioranza delle abitazioni ordinarie è esclusa dal tributo quando utilizzata come residenza principale. Questo significa che un normale appartamento cittadino o una casa unifamiliare usata come abitazione principale non rientrano nell'obbligo di pagamento.

Le pertinenze e come incidono

Anche le pertinenze, come garage, posti auto, cantine o tettoie, possono diventare soggette a IMU: se appartengono infatti a un'abitazione principale di lusso, seguono lo stesso regime fiscale dell'immobile principale. Per chiarire: chi possiede una villa classificata A/8 e un box auto collegato a questa abitazione pagherà l'IMU sia per la casa sia per il box, perché entrambi concorrono allo stesso tributo.

Come si paga l'IMU

Il metodo più utilizzato è il modello F24, nel quale si indicano il codice tributo corretto e l'ammontare dovuto. Il pagamento può avvenire allo sportello bancario, tramite home banking oppure presso Poste Italiane. Sempre più Comuni, poi, consentono di utilizzare PagoPA, che permette un versamento rapido attraverso i canali digitali abilitati.

Perché il saldo può differire dall'acconto

La seconda rata non è semplicemente la replica della prima; serve a calcolare la differenza tra quanto versato e quanto effettivamente dovuto per l’intero anno. Se le aliquote comunali sono cambiate oppure se l'acconto era stato calcolato utilizzando dati provvisori, il saldo corregge queste differenze.

Immaginiamo ad esempio che un Comune abbia modificato l'aliquota dopo giugno: in quel caso, la somma dovuta con il saldo può risultare più alta o più bassa rispetto a quanto ci si aspettava all’inizio dell'anno.

Come si determina l'importo

Il calcolo dell'IMU parte dalla rendita catastale dell'immobile, un valore registrato dall'Agenzia delle Entrate che rappresenta il reddito teorico che l'immobile potrebbe generare. Questo valore viene prima aumentato del 5% e poi moltiplicato per un coefficiente catastale stabilito in base alla categoria dell'immobile. Il risultato ottenuto costituisce la base imponibile sulla quale si applica l'aliquota deliberata dal Comune.

Per esempio: se un immobile ha una rendita catastale pari a 800 euro, questa diventa 840 dopo l'aumento del 5%. Se alla categoria dell'immobile corrisponde un coefficiente di 160, la base imponibile sarà 134.400 (840 × 160). Applicando l'aliquota stabilita dal Comune, si ottiene l'imposta definitiva.

Le novità del 2025 sulle aliquote

Il 2025 ha anche introdotto un cambiamento importante: i Comuni non possono infatti più costruire liberamente la propria struttura di aliquote, ma devono scegliere tra combinazioni di casi definite a livello nazionale. La delibera deve essere compilata tramite uno strumento informatico dedicato disponibile sul Portale del federalismo fiscale. Una novità di peso riguarda i Comuni che non hanno approvato la delibera entro il termine stabilito: non si applicano cioè più automaticamente le aliquote dell'anno precedente. In loro assenza si utilizzano invece le aliquote di base previste dalla legge, che restano valide fino a quando il Comune non approverà una nuova delibera conforme alle nuove regole.

Agevolazioni e riduzioni

Le agevolazioni IMU rimangono fissate dalla normativa nazionale, e i Comuni non possono modificarle. Tra le più rilevanti ci sono la detrazione di 200 euro per le abitazioni principali di lusso e la riduzione del 25% dell'imposta per gli immobili affittati con contratto a canone concordato. Sono misure che sostanzialmente consentono di alleggerire la pressione fiscale in situazioni particolari, mantenendo però criteri uniformi su tutto il territorio nazionale.