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Napoli Porta Est, nuovi hotel, case e parcheggi dietro piazza Garibaldi: 8,5 miliardi e 30 anni di lavori

Napoli Porta Est è il progetto di riqualificazione dell’area a ridosso della Stazione Centrale, nei pressi di via Galileo Ferraris. Lavori fino al 2050.
A cura di Pierluigi Frattasi
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Hotel, grattacieli, uffici, appartamenti, parcheggi, la nuova sede della Regione Campania e lo stazionamento dei bus, nasceranno alle spalle della Stazione Centrale di piazza Garibaldi a Napoli. Nella zona tra via Galileo Ferraris e Corso Lucci e Porta Nolana. Si chiama "Napoli Porta Est", e, assieme al progetto Campi Flegrei, rappresenta una delle maggiori trasformazioni urbane alle quali andrà incontro il capoluogo partenopeo nei prossimi anni. I due progetti, insieme, assommano un investimento da oltre 8,5 miliardi di euro. I lavori dureranno almeno fino al 2050. Nei prossimi 30 anni gli interventi previsti interesseranno una superficie territoriale di circa 3,5 milioni di metri quadrati, quasi il 3% del territorio comunale.

Presentato il bando internazionale per il progetto

Il bando del concorso internazionale di progettazione “Napoli Porta Est” è stato presentato oggi, mercoledì 24 aprile 2024, da FS Sistemi Urbani, società capofila del Polo Urbano del Gruppo FS Italiane, agli stakeholder e ai potenziali investitori. Presenti, tra gli altri, il governatore della Regione Campania, Vincenzo De Luca, e il sindaco di Napoli, Gaetano Manfredi, nel corso di un evento pubblico intitolato profeticamente “La Napoli che verrà”.

L'obiettivo è ambizioso. Andare a riqualificare un'area della città attualmente sottoutilizzata, attraverso un percorso di rigenerazione urbana e di potenziamento dell’intermodalità nella città di Napoli. “La riqualificazione di queste aree – sottolinea FS Sistemi Urbani – si inserisce all’interno del più ampio processo che interesserà il capoluogo campano nei prossimi anni e di cui sono state declinate tutte le potenzialità di sviluppo”.

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Sulle aree interessate, Il Polo Urbano del Gruppo FS, in sinergia con il Polo Infrastrutture guidato da RFI e con gli Enti coinvolti – Regione Campania, Comune di Napoli, Ente Autonomo Volturno (EAV) -, è al lavoro sui progetti che hanno origine da obiettivi comuni, declinati mediante la sottoscrizione di Protocolli di Intesa e Accordi di Programma.

FS Sistemi Urbani ha illustrato gli obiettivi dei due progetti:

“Napoli Porta Est e Napoli Campi Flegrei – scrive in una nota – rappresentano due grandi opportunità di investimento all’interno della città, in siti con un grande potenziale di sviluppo, ad alta accessibilità e ad alta concentrazione di funzioni strategiche che ben si prestano a diverse destinazioni d’uso. I siti e le aree interessate dai progetti, infatti, diventano così l’occasione per attuare una trasformazione degli ambiti urbani oggetto di intervento che possa restituire gli spazi rigenerati alla collettività, mediante la valorizzazione e la ricucitura urbana del tessuto cittadino. In questo modo la città, oggetto di una rigenerazione sostenibile, diventa il luogo e lo spazio resiliente di una rinnovata socialità oltre ad essere protagonista di una trasformazione per nuove destinazioni d’uso pubblico-private con nuove possibilità di connessione”.

Napoli Porta Est: la nuova sede della Regione e il parcheggio bus

Il progetto “Napoli Porta Est” insiste sulle aree di dell’ex scalo merci FS di Corso Lucci e di Porta Nolana. Si prevede la realizzazione di un nuovo hub intermodale in connessione diretta stazione-porto-aeroporto con la contestuale rigenerazione urbana dell’intero ambito cittadino che si estende per circa 180.000 mq.

Per l’attuazione del progetto, lo scorso 11 settembre 2023, Regione Campania, Comune di Napoli, EAV, Rete Ferroviaria Italiana e FS Sistemi Urbani hanno sottoscritto un Accordo di Programma che prevede, tra gli altri obiettivi, un concorso di progettazione internazionale per la redazione del Masterplan complessivo degli interventi, ivi compresa la progettazione del nuovo Headquarter della Regione Campania presso l’ex scalo merci.

Ai Campi Flegrei lo scambio metro Linea 2 e 6

Il progetto “Napoli Campi Flegrei” si rivolge ad ovest della città e prevede il potenziamento infrastrutturale con la realizzazione dell’interscambio modale L2-L6, mediante la realizzazione della nuova fermata e del deposito della linea metropolitana L6, e la contestuale rigenerazione delle aree ferroviarie dismesse di proprietà del Gruppo FS Italiane.

Ad oggi è in corso l’iter tecnico amministrativo per la sottoscrizione dell’Accordo di Programma tra gli Enti coinvolti che prevede, tra gli altri, la realizzazione della nuova infrastruttura al servizio della L6, il nuovo campus universitario Parthenope e la definizione del nuovo ambito urbani.

Per quanto riguarda la metropolitana Linea 2,  in attuazione del Protocollo di Intesa del 27 luglio 2023, si prevedono interventi finalizzati al potenziamento del sistema infrastrutturale, lo sviluppo del Trasporto Pubblico Locale e la rigenerazione urbana delle aree ferroviarie site nella città di Napoli.

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Il meeting all'Unione Industriali di Napoli

Molto ricco il parterre dei relatori della "Napoli che verrà" all'Unione Industriali di Napoli. Tra i presenti, Umberto Lebruto, AD e DG di FS Sistemi Urbani, Mario Breglia, Presidente di Scenari Immobiliari, Costanzo Jannotti Pecci, Presidente degli Industriali di Napoli, hanno introdotto la discussione. Sono seguiti gli interventi di Vincenzo De Luca, Presidente della Regione Campania, e di Gaetano Manfredi, Sindaco di Napoli. A seguire Francesca Zirnstein, DG di Scenari Immobiliari, ha presentato il Report “Napoli, gli scali ferroviari e le ricadute economiche e sociali della loro rigenerazione” che contiene il punto di vista sul mercato immobiliare del capoluogo campano.

Successivamente si è tenuto il panel di commento su ECONOMIA, TERRITORIO, INFRASTRUTTURE E MOBILITÀ con la partecipazione di Luca Cascone, Consigliere della Regione Campania e Presidente della IV Commissione Consiliare (Urbanistica, Trasporti e Lavori Pubblici), Bruno Discepolo, Assessore all'Urbanistica e al governo del territorio della Regione Campania, Laura Lieto, Vicesindaco e Assessore all’Urbanistica, Edoardo Cosenza, Assessore alle Infrastrutture, Mobilità e Protezione Civile del Comune di Napoli, Andrea Annunziata, Presidente dell’Autorità di Sistema Portuale del Mar Tirreno Centrale, Gianpiero Strisciuglio, Amministratore Delegato e Direttore Generale di Rete Ferroviaria Italiana, Francesco Favo, DG di Azienda Napoletana Mobilità, Pietro Diamantini, Presidente della sezione “Logistica, Intermodalità e Trasporti” dell’Unione Industriali di Napoli, Andrea Destro, Ad di FS Park e Giuseppe Savoia, Direttore Valorizzazione e Sviluppo Immobiliare di FS Sistemi Urbani.

Investimenti immobiliari per 6 miliardi di euro

Uno dei principali fattori che spingono oggi la trasformazione urbana in Europa e in Italia è costituito dalla riqualificazione e rigenerazione delle aree ferroviarie e industriali dismesse. A Napoli, in particolare, i processi di rigenerazione urbana e interventi di trasformazione urbanistico-edilizi per il centro storico, zona orientale e zona nordoccidentale andranno a interessare da oggi al 2050 una superficie territoriale di circa 3,5 milioni di metri quadrati (quasi il tre per cento del territorio comunale) e permetteranno di sviluppare una superficie potenziale lorda superiore ai 2,65 milioni di metri quadrati, tra settore residenziale (oltre 635 mila mq), terziario e attività di servizio alle persone e alle imprese e direzionale (rispettivamente circa 663 mila e 557 mila mq) e artigianale moderno (circa 715 mila mq).

Nel corso dell’evento “La Napoli che verrà”, organizzato oggi nel capoluogo campano da FS Sistemi Urbani, società capofila del Polo Urbano del Gruppo FS Italiane, è stato presentato il rapporto di Scenari Immobiliari Napoli, gli scali ferroviari e le ricadute economiche e sociali della loro rigenerazione che contiene il punto di vista sul mercato immobiliare della città partenopea, oltre agli impatti economici della trasformazione urbana.

Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, ha dichiarato:

“Nella città di Napoli gli ambiti di trasformazione, riqualificazione e valorizzazione che ricomprendono all’interno delle loro aree gli ex scali ferroviari ricoprono il duplice ruolo di infrastruttura portante e di acceleratore del più esteso processo di rigenerazione partenopeo. Questi ambiti prioritari contengono aree di proprietà di FS Sistemi Urbani per una superficie territoriale di circa 45 ettari (quasi il 13 per cento dei principali processi di rigenerazione e interventi di trasformazione), che offrono la possibilità di sviluppare poco più di 140 mila metri quadrati di superficie lorda (poco meno del 5,5 per cento del totale). Il valore aggiunto potenzialmente generabile – ha concluso Breglia – varia tra i 650 milioni di euro e i 775 milioni di euro in relazione al mix funzionale proposto dei possibili sviluppatori”.

I numeri del mercato immobiliare a Napoli

Il mercato immobiliare nella città di Napoli è caratterizzato da dinamiche uniche che influenzano notevolmente le decisioni di acquisto e locazione da parte della popolazione. La carenza di immobili è un elemento preponderante, accentuato dal fenomeno polarizzazione all’interno e a ridosso del centro urbano, al contrario di quanto si assiste in molte altre metropoli. Nel 2023 in città sono state registrate oltre 7.300 unità residenziali transate (+1,2 per cento sul 2022), le previsioni sono di una continua crescita, con volumi scambiati a fine 2024 prossimi alle 7.400 case. I prezzi medi di vendita nel 2023 sono stati pari a 7.200 euro al metro quadrato nelle zone centrali, 3.350 euro al metro quadrato nelle zone semicentrali e 2.420 euro al metro quadrato nelle zone periferiche. Le stime per la fine dell’anno in corso indicano un aumento delle quotazioni di oltre cinque punti percentuali nelle zone centrali e semicentrali, e di quattro punti nelle aree periferiche.

Un mercato in cui gli ex scali ferroviari, in grado di dare risposte adeguate alla nuova domanda sociale ed economica, possono ridisegnare lo sviluppo della città in chiave policentrica e socialmente ed economicamente attrattiva.

Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, ha commentato:

“Nel breve periodo, da oggi al 2027, i principali processi di rigenerazione e di trasformazione, con i loro centomila metri quadrati di superficie territoriale, permetteranno di sviluppare una superficie lorda complessiva di 76 mila metri quadrati e, conseguentemente, un valore aggiunto di circa 180 milioni di euro. Le nuove superfici si concentreranno prevalentemente sull’ampio mix funzionale afferente il comparto terziario. Le possibilità di sviluppo delineate dai nuovi scenari immobiliari della città di Napoli si concentrano per la maggior parte sulla realizzazione di nuove attività economiche e di servizio e strutture di vendita e artigianali-produttive-logistiche innovative ritenute in grado di influenzare positivamente il futuro andamento occupazionale e struttura economica napoletana. Le previsioni di incremento dei valori immobiliari derivanti da investimenti diretti, indiretti e indotti comporteranno, per le maggiori funzioni urbane della città di Napoli una crescita del valore immobiliare dagli odierni 175 miliardi di euro, circa, ai 250 miliardi di euro nel 2050 (più 42 per cento circa)”.

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