I quartieri della città di Napoli hanno subìto nel corso degli anni delle trasformazioni importanti. Dalle zone più esclusive, come quella di Chiaia, che è passata dall'essere prettamente residenziale a diventare uno dei luoghi di ritrovo per i giovani della città e non solo con i suoi noti baretti, passando per il centro storico, le cui abitazioni sono state riconvertite per la maggior parte in bed&breakfast e uffici. Si tratta di mutazioni che, in alcuni casi, hanno avuto ripercussioni sul mercato immobiliare di Napoli, come ha raccontato Stefano Mazza, proprietario di Leonardo Immobiliare, a Fanpage.it.

Quotazioni immobiliari a Vomero, Posillipo, Chiaia

Vomero, Posillipo e Chiaia sono i tre quartieri più esclusivi della città partenopea e anche quelli più richiesti, sebbene i prezzi non li rendano accessibili a tutti. La zona collinare del Vomero dispone di collegamenti che la rendono attrattiva per tutti coloro che puntano ad usufruire dei mezzi pubblici. In questo quartiere i prezzi per l'acquisto di un appartamento vanno da un minimo di 3.000-3.500 euro al metro quadro ad un massimo di 5.500-6.000 euro al metro quadro. "Molto dipende dal tipo di fabbricato – spiega Stefano Mazza – e quindi se è storico o meno, e dalla zona, se è più o meno centrale". Differenze di prezzo si riscontrano poi a seconda che si cerchi casa in zona Collana o a piazza Vanvitelli.

A Chiaia, invece, per l'acquisto di un'abitazione va da un minimo di 5.000 euro al metro quadro fino a 6.000-8.000 euro.

Per l'affitto, invece, nelle zone del Vomero e di Chiaia, si va da un minimo di 10 ad un massimo di 14 euro al metro quadro al mese. "Questo ovviamente – specifica Mazza – non vale per gli appartamenti nelle le piazze più importanti come quella di Vanvitelli o a via Scarlatti o se si cerca una casa panoramica a San Martino".

Per quanto riguarda Posillipo, invece, ci sono due mercati. "Ci sono le classiche tipiche case posillipine, quindi con parco, terrazza, in contesti esclusivi – spiega Mazza – che hanno un mercato che può arrivare anche agli 8.000-10.000 euro al metro quadro e poi c'è un mercato di case più anonime, magari in un parco e senza panorama".
Si possono quindi trovare appartamenti in vendita a 9.000 euro al metro quadro in una determinata strada del Vomero e in quella immediatamente successiva una a 5.000 euro al metro quadro. Per l'affitto, invece, si va dai 15 ai 20 euro al metro quadro al mese.

Quotazioni immobiliari al Centro storico

Nel calcolare il valore immobiliare degli appartamenti nel centro storico di Napoli, l'amministratore di Leonardo Immobiliare spiega che bisogna considerare che ci sono zone più popolari e accessibili come i Quartieri Spagnoli o il Rione Sanità e zone più richieste come quella dei Decumani o di via Toledo. Motivo per cui "i prezzi sono molto eterogenei".

Quindi, nelle prime i prezzi per l'acquisto di un appartamento si aggirano attorno ai 2.000-2.500 euro al metro quadro, mentre nelle seconde la fascia di prezzo si attesta sui 4.000-4.800 euro al metro quadro. Una situazione che è molto diversa rispetto a quella pre pandemia: "Prima del Covid, si superavano anche i 6.000 euro al metro quadro".

Per l'affitto, invece, i prezzi generalmente si aggirano attorno ai 12-13 euro al metro quadro al mese. "Anche se – specifica Mazza – dipende dal posto, per cui si parte anche da una base di 8 euro al metro quadro fino ad arrivare ai 13 euro".

Quotazioni immobiliari a Fuorigrotta

"A Fuorigrotta negli ultimi anni il trend è positivo, perché si tratta di un quartiere comunque ben collegato. Poi lì c'è la facoltà di Ingegneria, quindi è comunque richiesta". Per l'acquisto di un appartamento nel quartiere in cui sorge, tra le altre cose, lo stadio Diego Armando Maradona e la Mostra d'Oltremare, i prezzi vanno dai 2.000 ai 3.000 euro al metro quadro, "anche se molto dipende dalla zona". Se si pensa invece di affittare un'abitazione, bisogna considerare una fascia di prezzo che va da un minimo di 8 a un massimo di 10 euro al metro quadro al mese.

Quotazioni immobiliari a Rione Alto e Arenella

Il quartiere Arenella e il Rione Alto rientrano nella cosiddetta Zona Ospedaliera. Molto ambite dagli studenti delle facoltà scientifiche e dai tirocinanti, i prezzi per acquistare un appartamento in queste zone si aggirano attorno ai 3.000-3.500 euro al metro quadro, mentre per l'affitto ci si aggira tra i 9 e gli 11 euro al metro quadro al mese.

Periferia (San Giovanni a Teduccio, Secondigliano, Capodichino, Ponticelli, Pianura)

Ci sono poi delle zone più periferiche, come San Giovanni a Teduccio, Secondigliano, Capodichino, Ponticelli e Pianura, che, come spiega Mazza, "soffrono un po' di più per il tessuto sociale". Il Covid, poi, ha contribuito a rendere critica una situazione immobiliare già non florida di per sé. Per acquistare un appartamento, si va dai 1.000 ai 1.500 euro al metro quadro, mentre se si pensa di affittare, bisogna considerare una fascia di prezzo che va da un minimo di 4 a un massimo di 8 euro al metro quadro al mese.

Movida e mercato immobiliare

Il mercato immobiliare di Napoli, però, ha subito delle variazioni negli ultimi anni in relazione alle numerose aperture di bar e ristoranti che hanno superato i confini del centro storico, invadendo anche quartieri considerati più residenziali. Questo fenomeno ha causato in alcuni casi un deprezzamento degli appartamenti in vendita. Secondo Mazza, uno dei quartieri che più ha subito i contraccolpi della diffusione della movida partenopea è quello di Chiaia. "I baretti, zona più sensibili di Chiaia, hanno creato la movida e quindi il caos che si crea in queste strade, che poi sono strette, hanno sicuramente portato al deprezzamento". In questa area, "i prezzi hanno subìto una contrazione di un buon 20-30% rispetto alla restante zona di Chiaia".

Contesto simile, ma conseguenze differenti, invece, in via Aniello Falcone al Vomero. "Lì c'è una movida – spiega Mazza – che ha comportato disagi agli abitanti sia in termini di caos sia in termini di accessibilità agli appartamenti". Secondo il proprietario di Leonardo Immobiliare, però, qui non si è verificato un decremento dei prezzi delle abitazioni.

Il deprezzamento delle aree molto rumorose

Anche nel centro storico, che pullula di locali, bar e ristoranti che attirano giovani e turisti anche fino a tarda notte, non si è verificata una contrazione dei prezzi. "Qui – ricorda Mazza – come tutte le città metropolitane, la movida ha creato problemi, però non si tratta di una zona residenziale come Chiaia".

Nel centro storico partenopeo, infatti, gran parte delle abitazioni sono state riconvertite in bed&breakfast. "Il centro storico, poi, è sempre stato oggetto di movida: da 30 anni gli studenti hanno sempre creato movida, anche se anche se è cambiata nel tempo". Così come nel restante centro storico, anche nei Quartieri Spagnoli, che hanno visto, nel corso del tempo, una trasformazione evidente con aperture di locali e ristoranti, il mercato immobiliare non ha subito variazioni. "È un mercato diverso – specifica l'amministratore di Leonardo Immobiliare –  c'è stata una trasformazione dal niente che c'era prima a un movimento che crea economia e toglie delinquenza dalla strada".