Bonus prima casa e riacquisto: quando le agevolazioni fiscali restano valide anche se si possiede già un immobile

Acquistare una casa con i vantaggi fiscali riservati alla "prima casa" comporta alcuni vincoli, soprattutto se si è già titolari di un altro immobile acquistato con le stesse agevolazioni; una delle regole più importanti è l'obbligo di vendere l'immobile precedente entro un certo periodo di tempo. Ma cosa accade se il nuovo acquisto avviene mentre si possiede ancora la vecchia abitazione? E quanto tempo si ha per regolarizzare la situazione senza perdere i benefici fiscali? A fornire risposte è l'Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 197 del 30 luglio 2025, che scioglie i dubbi sollevati da un contribuente alle prese con un caso concreto di "riacquisto agevolato".

La svolta della Legge di Bilancio 2025: il tempo per vendere raddoppia

Fino al 2024, chi comprava una nuova casa con le agevolazioni "prima casa" pur essendo già proprietario di un'abitazione acquistata con gli stessi benefici, doveva impegnarsi a vendere il vecchio immobile entro un anno. Con la Legge di Bilancio 2025, il termine è stato esteso a due anni, offrendo più tempo per completare la vendita e mantenere le agevolazioni. La vera novità, però, sta nel fatto che il nuovo termine si applica anche retroattivamente: secondo l'Agenzia delle Entrate, vale anche per gli acquisti effettuati nel 2024, purché alla data di entrata in vigore della legge (1° gennaio 2025) non fosse ancora decorso il vecchio termine di un anno.

Il caso specifico: il contribuente e l'acquisto nel 2024

Il chiarimento è nato dalla richiesta di un contribuente che aveva acquistato una nuova abitazione nel 2024, usufruendo delle agevolazioni "prima casa", pur possedendo ancora un altro immobile acquistato in passato con gli stessi benefici. Nell'atto, si era impegnato a vendere la casa precedente entro 12 mesi. Con l'entrata in vigore della nuova normativa, il contribuente ha chiesto se potesse usufruire del nuovo termine di due anni, se potesse mantenere anche il credito d’imposta per il riacquisto e, nel caso contrario, come regolarizzarsi per evitare sanzioni.

La risposta dell'Agenzia: sì al termine lungo e al credito d'imposta

L'Agenzia delle Entrate ha confermato che il nuovo termine non si applica solo agli atti stipulati dal 2025 in avanti, ma anche a quelli precedenti, purché il termine di un anno non sia già scaduto; quindi il contribuente che ha acquistato nel 2024 può vendere la casa precedente entro due anni dal rogito e mantenere le agevolazioni "prima casa". Non solo, è stato chiarito che in questi casi si conserva anche il diritto al credito d'imposta per il riacquisto, cioè la possibilità di recuperare le imposte (Registro o Iva) versate in occasione del primo acquisto agevolato. Il credito è riconosciuto anche se la nuova casa viene acquistata prima della vendita della vecchia, ma si perde definitivamente se la cessione dell’immobile pre-posseduto non avviene entro due anni.

Nessuna sanzione se si regolarizza nei tempi

L'Agenzia ha anche risposto all'eventualità che il contribuente non riesca a rispettare i nuovi termini; in tal caso, è possibile presentare un'istanza per revocare l'impegno dichiarato nell'atto di compravendita e versare spontaneamente le imposte dovute (con interessi), senza incorrere in sanzioni. Una via d'uscita che può essere importante per chi si trova in difficoltà a rispettare i tempi previsti. In sintesi, ecco quando si mantiene il bonus prima casa:

• Due anni di tempo per vendere la vecchia abitazione, anche per chi ha acquistato nel 2024.
• Il credito d'imposta per il riacquisto è salvo se la vendita avviene entro i due anni.
• Nessuna perdita dei benefici se si rispetta il nuovo termine introdotto dalla Legge di Bilancio 2025.
• Possibilità di sanare la posizione in caso di mancato rispetto dei termini, senza sanzioni, pagando solo l'imposta e gli interessi.