Quanto costa acquistare una casa a Napoli? Sempre di più in alcune zone: questo è quanto emerge dall'analisi dell'ufficio studi di Tecnocasa. Il gruppo di intermediazione immobiliare periodicamente rende note le quotazioni quartiere per quartiere allo scopo di orientare meglio coloro che vogliono comprare casa a Napoli.

Napoli, dov'è che le case costano di più

In aumento dell’1,3% la macroarea che comprende i quartieri Posillipo-Chiaia-San Ferdinando, ovvero la «zona della Napoli bene» si legge nella nota studio «a seguito dell’andamento di Manzoni-Caravaggio e Petrarca-Orazio». La zona di Caravaggio-Manzoni è più periferica e collega via Manzoni con Fuorigrotta e il Vomero. Lì insistono importanti parchi condominiali le cui quotazioni si aggirano intorno a 3.000 € al mq con punte di 5.000 € al mq a seconda della panoramicità. Stabili i valori immobiliari nella macroarea della zona collinare, dove c'è sempre forte domanda, soprattutto per trilocali, ormai ambitissimi. Dove sono le abitazioni più costose di Napoli in assoluto? Via Petrarca, via Orazio e via Catullo: se c'è vista panoramica sul golfo di Napoli, raggiungono picchi di 7.000-8.000 € al mq.

Scrive l'ufficio studi Tecnocasa:

Quasi sempre sono inseriti in contesti condominiali esclusivi con pochi appartamenti, vigilanza, portineria, alcune volte la piscina. In assenza di queste caratteristiche i valori scendono a 6.000-5.000 € al mq.
È un target che interessa soprattutto industriali ed imprenditori e in minima parte i professionisti.

I prezzi delle case nel centro storico di Napoli

In centro a Napoli i prezzi continuano a salire. Merito o colpa dell'incredibile afflusso turistico che caratterizza la Napoli degli ultimi 5-6 anni. Il centro di Napoli ha messo a segno un aumento dei prezzi dello 0,8%. Solo le quotazioni delle abitazioni nella zona di Garibaldi-Arenaccia-Ferrovia-Tribunali sono in lieve diminuzione. Scrive Tecnocasa nella sua analisi immobiliare su Napoli:

Nonostante la domanda elevata, i potenziali acquirenti acquistano immobili al reale prezzo di mercato e non sono più disponibili a spendere di più. Gli investitori scelgono la zona della stazione e della ferrovia per acquistare piccoli tagli da 50 a 100 mila € da mettere a reddito ricorrendo ad affitti turistici.
In questa zona, infatti, i prezzi si aggirano intorno a 1.500 € al mq.

Intorno a corso Garibaldi ci sono soluzioni ex Risanamento costruite ante ’67. Su molti di questi immobili vanno avanti interventi di riqualificazione delle facciate.
Le quotazioni più elevate si raggiungono su corso Garibaldi dove, per un buon usato, si spendono mediamente 2.000 € al mq. Le quotazioni scendono intorno a 1.000-1.500 € al mq nelle traverse di corso Garibaldi.

Un bilocale può costare all'incirca 500 € al mese, nella zona di via Monteoliveto i prezzi stanno lievitando piuttosto in fretta: «Dopo il rallentamento dovuto alla pandemia gli investitori stanno tornando ad acquistare e affittare soprattutto con finalità turistica. L’offerta della zona che risale alla fine del 1800 spesso prevede immobili senza ascensore, poco luminosi e privi di spazi esterni. I prezzi al mq si aggirano intorno a 2.200 € al mq.

Bassa la domanda di prima casa anche perché il target ha bassa disponibilità di spesa e non sempre riesce ad acquistare alla luce degli attuali prezzi degli immobili. Si segnalano più compravendite di prima casa nel quartiere di Monteoliveto-San Felice». Si cercano tagli molto ampi, a partire da 150 mq.

La strada più ambita in centro a Napoli qual è?

Via Sanfelice è la strada più apprezzata e quotata, «immobili più signorili, quotazioni intorno a 3.000 € al mq con punte di 4.000 – 4.500 € al mq per quelle che affacciano sul mare» spiega l'ufficio studi di Tecnocasa. Motivo? Piace la presenza dei servizi, tra cui diverse fermate della metropolitana che la collegano al resto della città. Sorgono qui due fermate Toledo e piazza Bovio.

Centro Direzionale, ribasso dei valori immobiliari

Diminuiscono dello 0,6% i valori immobiliari della macroarea del Centro Direzionale, spiega l'analisi. . E tra i quartieri con i prezzi in diminuzione c’è San Giovanni a Teduccio: la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti, spesso monoreddito, si esprime intorno a 130-140 mila € per l’acquisto di un trilocale.

Si cercano soluzioni in buono stato e per quelle che necessitano di interventi di ristrutturazione si tratta sul prezzo. La zona infatti è caratterizzata da soluzioni del XIX e XX secolo e in parte da case in cemento armato degli anni ’60-’70. Sono presenti anche sporadiche nuove costruzioni che si scambiano a prezzi medi di 1600-1700 € al mq. La maggioranza degli acquisti sono realizzati da famiglie che vivono in zona ma è presente anche una discreta domanda di immobili da destinare all’investimento.

La presenza del Devoloper Academy della Apple e e delle numerose attività cinesi che lavorano nei capannoni della zona alimenta il mercato delle locazioni. Per il futuro? Tecnocasa ipotizza futuri sviluppi nell’area che rientra in un più ampio processo di riqualificazione dell’area est di Napoli: si prevede qui l’insediamento di Agritech che con Academy confermerebbe la destinazione scientifica e di ricerca dell’area.

Case nella zona Nord di Napoli, quotazione altalenante

Nell’area che si sviluppa intorno a corso Secondigliano si è registrata una diminuzione dei valori soprattutto sulle tipologie di qualità meno elevata e che necessitano di importanti interventi di ristrutturazione. C'entrano anche i mutui e i tassi d'interesse attuali.

L’aumento dei costi delle materie prime ha determinato il ribasso dei prezzi di acquisto in fase di trattativa, a cui inizia ad aggiungersi una diminuita disponibilità di spesa dovuta all’aumento dei tassi sui mutui.

Il target della zona fa spesso ricorso a finanziamenti importanti e tanti hanno usufruito dei mutui Consap.

Il ribasso dei prezzi ha interessato, in particolare, la zona più popolare le cui case quotano intorno a 1000 € al mq.

Vanno avanti i lavori per il prolungamento della metropolitana che servirà il quartiere con le fermate di Miano, Secondigliano e Aereoporto e proseguirà fino all’aeroporto di Capodichino.

Quanto costa l'affitto di una casa a Napoli oggi?

L'analisi immobiliare sintetizza tutto in maniera efficace: «Tanta domanda e poca offerta sul mercato delle locazioni». Quasi sempre chi cerca una casa in affitto in zona lo fa per capire la qualità di vita e poi passare all’acquisto.

Infatti, si stipulano quasi sempre contratti di tipo transitorio. Per un trilocale panoramico si spendono intorno a 1500 € al mese. Elevata la domanda di immobili in affitto ma c’è poca offerta sul mercato dal momento che i proprietari sono molto esigenti e chiedono garanzie che non sempre si riescono a fornire.

In centro a Napoli le locazioni vanno via come l'acqua nel deserto, grazie alla presenza di numerosi studenti dell’Università Partenope, ma con il ritorno delle locazioni per ricettività turistica c’è poca offerta residenziale. Un bilocale in zona si affitta a 600 € al mese. Cifre che rappresentano spesso un problema sia per gli studenti che per le famiglie monoreddito.

Nella zona Nord elevata la domanda di immobili in fitto perché molti non riescono ad accedere al credito. Ma l'offerta è indiminuzione l’offerta: chi è proprietario di un solo immobile tende a venderlo. Per un trilocale si spendono mediamente intorno a 400 € al mese. Si ricorre soprattutto al contratto a canone libero, ma anche i contratti a canone concordato sono in aumento.

VARIAZIONI PERCENTUALI DEI PREZZI 2022

• Centro +0,8%
• Posillipo – Chiaia – San Ferdinando +1,3%
• Flegrea – Fuorigrotta 0,0%
• Vomero – Arenella +1,9%
• Collina 0,0%
• Centro Direzionale -0,6%