Case vendute a 15 milioni di euro, solo 50mila vanno al Comune: l’edilizia di lusso è sulle spalle dei milanesi
Sette piani per una decina di appartamenti, ognuno con piscina privata e ingresso riservato, giardino d'inverno e arredamento di altissimo design a due passi dalla basilica di Sant'Ambrogio e dalla movida della Darsena. È il condominio extralusso in viale Papiniano 48 a Milano, cantiere ora sottoposto a sequestro preventivo d'urgenza dalla Procura di Milano per presunti abusi edilizi: a essere indagati sono il titolare delle società Papiniano 48 srl, Murè Costruzioni srl e il progettista.
L'operazione immobiliare per super ricchi sulle spalle dei milanesi
Un'operazione immobiliare creata su misura per celebrità internazionali e super ricchi attirati nel capoluogo lombardo dalla flat tax per i grandi patrimoni esteri, dove ogni singolo appartamento viene immesso sul mercato a diversi milioni di euro. Ma in questo caso, come Fanpage.it ha potuto visionare in esclusiva, per un ricavo presunto da parte del costruttore di almeno 15 milioni (calcolato al ribasso) nelle casse del Comune entra una manciata di spiccioli. Si parla di poco più di 50mila euro di oneri di urbanizzazione, ovvero i contributi chiesti ai costruttori dallo Stato per compensare il nuovo carico urbanistico e ottenere così le risorse necessarie per realizzare strade, scuole, impianti sportivi per la collettività.
Parlando in concreto: su un intervento dal ricavo di circa 15 milioni di euro, i soldi versati ai cittadini di Milano (per la precisione 58.738 euro) incidono dello 0,4 per cento. Quasi niente, se si tiene presente che un agente immobiliare (che in città chiede una percentuale intorno al 4 per cento) pretende 10 volte tanto solo per vendere un singolo appartamento. Per una casa con palestra, spa domestica e giardino d'inverno che costa due milioni di euro, insomma, vengono riconosciuti ben 80mila euro all'agente privato, e soli 8mila euro allo Stato.
A Milano il pubblico è a favore del privato
Oneri che, secondo quanto Fanpage.it ha potuto visionare, avrebbero addirittura facilmente ottenuto uno sconto del 60 per cento da parte degli uffici comunali che negli anni scorsi hanno approvato la pratica edilizia: un'agevolazione economica che come da normativa deve essere applicata in caso di ristrutturazione di un immobile, e non – come in questo caso – di nuova costruzione. E quindi una cifra resa dallo stesso Comune ancora di più a totale favore del privato, con 58.738 euro riconosciuti agli abitanti di Milano invece dei 146.845 spettanti per legge, che in questo modo ha fatto perdere a Milano e ai suoi cittadini quasi 90mila euro (88.107) per soli nove appartamenti.
Il più economico? È il loft con soppalco al piano terra: neanche 90 metri quadri e una richiesta economica che sfora il milione di euro se si desidera acquistare anche il posto auto e altri optional. Ma a disposizione degli acquirenti ci sono anche i quadrilocali da 200 metri quadrati con piscina, giardino d'inverno vetrato, loggia, balcone, salone più sala da pranzo, ingresso a uso esclusivo: la richiesta, in questi casi, supera anche i due/tre milioni di euro per un piano basso. Il superattico da oltre 300 metri quadri all'ultimo piano, composto da quattro camere da letto e quattro bagni, piscina panoramica a sfioro vista Duomo e salone triplo, invece, costa verosimilmente molto, ma molto di più: in questo caso infatti la trattativa è riservata, aperta solo a vip e miliardari.
La storia del cantiere di viale Papiniano
Come è stato possibile? Facciamo un passo indietro. Il progetto di Papiniano 48 arriva sulla scrivania della Direzione Rigenerazione Urbana del Municipio 1 nel maggio del 2021: la società Abitare Milano 2020 srl, come nel caso di tanti altri cantieri ora sotto inchiesta della Procura, presenta in Comune una semplice SCIA condizionata (ovvero una autocertificazione del proprio professionista sulla regolarità edilizia, e non un permesso di costruire) di "ristrutturazione dell'immobile mediante demolizione e ricostruzione" di un piccolo caseggiato industriale di tre piani ormai fatiscente, demolito nel 2024 per fare spazio a un nuovo edificio. Un palazzo alto circa 30 metri che prevede tre piani interrati, piano seminterrato e otto piani (poi diventati sette) fuori terra con terrazzi, giardini e vetrate proprio nel tratto dove, sotto l'asfalto, scorre ancora il fiume Olona.
Nel 2022 arriva quindi l'Autorizzazione Paesaggistica, l'anno successivo il via libera dell'ATS e, dal 2021 al 2023, i pareri espressi dalla Commissione per il Paesaggio del Comune di Milano (con presidente Giuseppe Marinoni, ora indagato), inizialmente sospensivi e poi favorevoli: l‘ok definitivo della Commissione viene infatti rilasciato il 30 giugno 2023, quando i membri della Commissione ritengono l'edificio "adeguatamente inserito nel contesto urbano di riferimento". Il tutto nonostante, secondo quanto contestano ora le pm Giovanna Cavalleri e Luisa Baima Bollone, sia in realtà sottoposta al vincolo "Naviglio Grande" e al vincolo regionale "Nucleo Rurale di Interesse Paesaggistico".
Lo sconto sugli oneri di urbanizzazione per il cantiere extralusso
Il progetto quindi va avanti spedito ("a velocità sostenuta", come sostiene ora la Procura) mentre tecnici e dirigenti, dal 2021 al 2023, richiedono solo piccole modifiche di carattere architettonico, relative ai materiali e alla facciata del condominio, presentato dalla società costruttrice come ristrutturazione con demolizione e mantenimento di un muro e del seminterrato. Anzi, è proprio il settore edilizia comunale che a fine 2023, nonostante l'intervento edilizio in viale Papiniano 48 venga effettivamente riqualificato da un rapporto tecnico dello stesso Comune di Milano come "nuova costruzione", sceglie di applicare comunque il forte sconto del 60 per cento previsto in realtà per le ristrutturazioni.
Come è stato possibile? Secondo quanto Fanpage.it ha potuto visionare, anche attraverso un documento in palese contraddizione: nonostante il contenuto del rapporto tecnico del maggio 2023 e la normativa classifichino appunto l'intervento come nuova costruzione, gli uffici comunali concedono comunque al costruttore lo sconto del 60 per cento sugli oneri di urbanizzazione richiamando qualche circolare interna (che non ha valore di legge) e, soprattutto, una non ben definita mail interna inviata un anno prima da un funzionario. La strada è ormai spianata, aperta da funzionari che, invece di pretendere il massimo degli oneri dallo sviluppatore immobiliare (il quale, visto il calibro milionario dell'intera operazione, certo potrebbe permettersi di pagare 90mila euro in più), dispongono al contrario agevolazioni non ben chiarite, concesse a tutti i costi.
Un ostacolo a questa velocissima corsa a edificare arriva però a metà del 2024, a cantiere praticamente avviato, nel pieno dell'esplosione dell'inchiesta urbanistica a Milano. Tutto viene rimesso in discussione dall'obiezione di un altro funzionario comunale che, stando ai documenti visionati da Fanpage.it, sottolinea come l'intervento, viste le volumetrie, l'altezza e l'impatto sul territorio circostante, rientri nei casi in cui è previsto in realtà il ricorso al piano attuativo per definire l’organizzazione urbanistica, infrastrutturale e architettonica dell'intera porzione urbana. Un'improvvisa giravolta che, ovviamente, spazzerebbe via ogni possibile sconto sugli oneri da riconoscere al Comune di Milano, con tanto di sospensione dei lavori. Poi, un anno dopo, lo stop al cantiere da parte della Procura meneghina.
Il paradiso fiscale dei costruttori
Oneri da riconoscere alle casse pubbliche che, in generale, risultano peraltro già ampiamente sottostimati, in quanto determinati da un aggiornamento che risale al 2008 (giunta Moratti) e che resta di fatto inapplicato sino a dicembre 2023, nonostante la legge regionale 12/2005 preveda un aggiornamento ogni tre anni. E così, ecco arrivare un ulteriore sconto implicito tutto a favore dell'operatore immobiliare, calcolato tra il 20-30 per cento in meno, da parte del Comune di Milano. E una perdita generale di più di cento milioni di euro per il bilancio del Comune data da questo mancato aggiornamento degli oneri, come contestano diversi esposti presentati in Procura a Milano e gli stessi pm titolari della maxi inchiesta sull'urbanistica.
Qual è dunque il beneficio per la collettività di questa operazione ad altissimo tasso di lusso, riservata a pochi eletti e a redditi esteri? Praticamente nullo, dal momento che le tasse previste in questo caso – oltre a non venire aggiornate dai dirigenti e a venire persino ulteriormente scontate dagli organi pubblici in base a mail interne di funzionari e circolari che si autoriducono gli oneri – sono sempre state tra le più basse d'Europa: prima del 2023, erano sotto il 5 per cento del valore dell’immobile costruito, mentre a Berlino si aggiravano intorno al 30 per cento. Cifre ridicole, per chi maneggia milioni e milioni di euro. E non correttamente determinate in relazione ai servizi che una città come Milano richiede.
Soldi che, in fin dei conti, servono dichiaratamente a costruire la città pubblica, che non può essere fatta di soli edifici privati ed esclusivi. Cioè a mettere in piedi e manutenere asili e scuole, investire in illuminazione e decoro urbano, verde, impianti sportivi e piscine. Non è un caso, del resto, che quest'estate più di un milione di milanesi abbia avuto a disposizione solo tre piscine pubbliche cittadine, con gli altri cinque centri chiusi o avviati verso una gestione privata. O che la maggior parte dei centri estivi abbia sede in strutture pubbliche spesso inadeguate, senza aria condizionata, con palestre e spazi comuni da ristrutturare.
I prezzi delle case salgono, le tasse per chi costruisce no
Una scelta di carattere elettorale, quella di non aumentare o aggiornare gli oneri di urbanizzazione richiesti ai costruttori, portata avanti dalle amministrazioni locali per non scontentare chi porta denaro e sviluppo all'interno della Grande Milano, che dopo Expo ambisce a diventare una capitale europea al pari di Londra o Parigi. Una metropoli globale innanzitutto per il costo delle abitazioni e dei terreni, schizzato alle stelle negli ultimi dieci anni come, di conseguenza, gli utili per chi costruisce e per chi vende appartamenti: ma a Milano, rispetto ai prezzi di vendita medi al metro quadro, gli oneri per i costruttori sono aumentati infatti in media solo del 3 per cento rispetto al 2007. È possibile che le tasse per gli operatori immobiliari incidano nella stessa maniera, lasciando loro un margine di utile sempre più ampio?
Insomma, non dovrebbe funzionare diversamente? È possibile che, mai come in questo caso, chi edifica dal niente palazzi superlusso possa comunque beneficiare di tasse così basse? Che in fondo non restituisca quasi niente al territorio, martoriato dall'emergenza casa e allo stesso tempo sempre più affogato di costosissime abitazioni che la maggior parte degli abitanti non può permettersi? Forse si dovrebbe pensare a un sistema differente, dove lo sviluppo urbano è sì promosso ma dove al centro ci sia prima di tutto lo stato sociale.
In altre parole, modellare una realtà dove gli oneri di urbanizzazione vengano innanzitutto costantemente aggiornati e poi innalzati al massimo. Il tutto senza scorciatoie o forti sconti più o meno giustificati, come quello del 50 per cento per le nuove costruzioni che mettono in programma spazi per servizi convenzionati con il Comune (ma basta anche solo una minuscola saletta per le riunioni, ed ecco fatto). E dove le risorse raccolte non vengano necessariamente destinate a decorare le aree adiacenti ai grandi sviluppi immobiliari per alti redditi (come è stato per i giardini di CityLife) ma siano davvero indirizzate nei quartieri periferici per riqualificare aree spesso teatro di episodi di microcriminalità, tra degrado e insicurezza percepita dagli abitanti (un esempio su tutti: il parco Trotter che costeggia via Padova).
