Imu, in arrivo la scadenza della seconda rata il 16 dicembre: chi paga, chi è esentato e quali sconti ci sono

Ogni anno, a dicembre, molti proprietari si trovano a dover fare i conti con la propria casa: il 16 dicembre 2025 scade infatti il saldo dell’IMU, la seconda rata dell’imposta municipale sugli immobili. È il momento in cui si verifica quanto effettivamente si deve pagare: si controllano le aliquote decise dal Comune, si ricalcola l’imposta e si sottrae quanto già versato a giugno.

Il 2025 ha visto novità importanti: dalla pubblicazione obbligatoria delle aliquote sul prospetto ministeriale fino a chiarimenti della Cassazione su immobili occupati o non più in possesso del proprietario. Alcune esenzioni sono state confermate o modificate, mentre restano invariate le regole su abitazioni principali e terreni agricoli.

Guardando al 2026, i proprietari dovranno prestare attenzione a possibili aggiornamenti delle aliquote comunali o delle esenzioni: alcune regole potrebbero cambiare, e sarà importante verificare le decisioni del proprio Comune per evitare sorprese al momento del saldo.

Chi paga l'IMU: seconde case e immobili non abitativi

Pagano l'IMU:

• Seconde case o immobili a disposizione non abitati come prima casa.
• Immobili affittati o sfitti.
• Pertinenze non collegate alla prima casa (es. secondo garage).
• Uffici, negozi, magazzini, capannoni e aree edificabili.
• Terreni agricoli che non rientrano tra le esenzioni: in pratica, quelli che non sono condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali, o che non si trovano nei Comuni montani o collinari secondo la vecchia classificazione del 1993.

Chi non paga l'IMU: esenzioni principali

In Italia, l'IMU di norma non si applica all'abitazione principale, cioè alla casa in cui si vive abitualmente, e questa esenzione si estende anche alle pertinenze collegate, come un box, una cantina o una soffitta, che fanno parte dello stesso nucleo abitativo. L'unica eccezione riguarda le abitazioni di pregio, classificate come A/1, A/8 o A/9, che devono comunque essere assoggettate all'imposta anche quando rappresentano la propria dimora principale.

Quando poi l'immobile è di proprietà condivisa, l'esenzione si applica soltanto a chi lo abita realmente, mentre gli altri comproprietari devono pagare la propria quota. Un chiarimento della Corte Costituzionale del 2022 ha poi stabilito che, nel caso dei coniugi con residenze separate nello stesso Comune, ciascuno può beneficiare dell'esenzione per la propria abitazione principale, mantenendo così il diritto di non versare l'IMU sulla casa in cui risiede effettivamente.

Sono esenti anche:

• Gli immobili delle cooperative edilizie a proprietà indivisa destinati ad abitazione principale o studenti assegnatari;
• gli alloggi sociali e quelli assegnati dagli Iacp.
• L'abitazione non locata del personale di Forze armate, Polizia, Vigili del fuoco e carriera prefettizia, anche se residente altrove.
• Gli immobili occupati abusivamente, a patto di aver presentato denuncia o avviato un’azione penale e di presentare la dichiarazione Imu entro il 30 giugno 2026.
• L'abitazione dell'anziano o disabile ricoverato stabilmente in una struttura, se il Comune lo prevede e l'immobile non è locato.

Chi può ottenere uno sconto sull'Imu: tutti i casi

La normativa prevede diversi casi in cui l'Imu si riduce:

• Case in comodato tra genitori e figli: lo sconto è del 50%, ma solo se si rispettano condizioni molto rigide, tra cui la residenza nello stesso Comune del comodante, il contratto registrato e l'assenza di altri immobili abitativi oltre a quello principale.
• Case degli italiani residenti all'estero e titolari di pensione internazionale: riduzione del 50%, se l'immobile non è dato in locazione o comodato.
• Immobili inagibili, inabitabili o storici: base imponibile dimezzata per il periodo in cui sussistono le condizioni certificate.
• Case affittate a canone concordato: riduzione del 25% della base imponibile.

Cassazione e immobili occupati

Nel 2025 la Cassazione ha chiarito poi che il proprietario può chiedere il rimborso dell'IMU per gli anni in cui un immobile non era nel suo possesso a causa di un’occupazione. Il diritto al rimborso deve essere esercitato entro 5 anni, cioè il termine della prescrizione. Non è una "grande novità" in senso assoluto, ma fornisce una possibilità di recuperare quanto pagato in casi particolari.

Come calcolare l'IMU

Il calcolo dell'IMU funziona in pochi passaggi, simili a una ricetta:

1. Recuperare la rendita catastale (dal rogito, visura catastale o dichiarazione dei redditi).
2. Rivalutare la rendita del 5%.
3. Moltiplicare per il coefficiente della categoria dell’immobile:- 160 per abitazioni e pertinenze
   – 80 per uffici A/10
   – 55 per negozi C/1
   – 135 per terreni agricoli (dopo rivalutazione del reddito dominicale del 25%)
4. Applicare l'aliquota 2025 decisa dal Comune. Da quest'anno, infatti, il Comune deve pubblicare il prospetto ministeriale entro ogni 28 ottobre: se non lo fa, valgono le aliquote nazionali.
5. Sottrarre l'acconto versato a giugno.

Nota: se non ci sono stati cambiamenti su immobili, aliquote o uso, spesso basta ripetere l'importo già pagato a giugno.

Come pagare l'Imu con il modello F24 o bollettino postale

Il pagamento dell'IMU può avvenire in due modi principali: tramite modello F24, che è il metodo più pratico e consigliato, oppure tramite bollettino postale. L'F24 è un modulo ufficiale dell'Agenzia delle Entrate che permette di versare imposte e tributi locali in maniera semplice e centralizzata. È particolarmente utile perché consente di compensare eventuali crediti fiscali con l'IMU da pagare, evitando di pagare più del dovuto.

Nel modello F24, sezione "Imu e altri tributi locali", vanno indicati:

• Codice catastale del Comune
• Numero degli immobili
• Anno d'imposta (2025)
• Codice tributo corretto
• Casella "saldo" barrata

L'importo si arrotonda all'euro seguendo la regola standard: se la cifra contiene centesimi da 0,01 a 0,49 si arrotonda per difetto, mentre da 0,50 a 0,99 si arrotonda per eccesso. Chi ha partita IVA deve pagare online tramite i canali telematici dell'Agenzia delle Entrate se usa crediti in compensazione; gli altri contribuenti possono usare anche F24 cartaceo in banca o posta.