Mariana D’Amico (Casa a Prima Vista): “A Milano anche in periferia c’è il lusso. Quarto Oggiaro? Da tenere d’occhio”

Milano uguale case di lusso, quartieri esclusivi, palazzi di pregio. Ma non è sempre così. Anche la periferia cittadina, a oggi, può costare molto caro. "Negli ultimi cinque anni, in molti quartieri periferici si è registrato un aumento dei costi tra il 10 per cento e il 25 per cento. Il concetto stesso di periferia a Milano è sempre più sfumato". Parola di Mariana D'Amico, agente immobiliare a Milano da oltre 15 anni, imprenditrice e celebre volto tv con il programma di Real Time Casa a Prima Vista. 

Parliamo di periferia milanese. Qual è il prezzo medio di una casa fuori dalla circonvallazione della 90 e oltre? 

Il prezzo medio di vendita a Milano è 5.532-7.800 €/m², mentre per il centro si arriva a 10.900 €/m². Le zone più economiche sono quelle di Bisceglie, Baggio, Olmi con circa 3.106 €/m². In media, nelle periferie i prezzi oscillano tra i 2mila e i 3mila euro al metro quadro, ma con forti variazioni.

Le zone più economiche?

Si trovano a ovest e nord-ovest: Baggio, Muggiano, Gallaratese, dove si scende anche sotto i 2.500 €/m².
 A est, aree come Crescenzago, Parco Lambro e Ortica offrono ancora prezzi contenuti, tra 1.800 e 2.400 €/m², ma con margini di crescita.
Quartieri come Lambrate e NoLo, invece, pur restando fuori dalla cerchia centrale, hanno subito una forte rivalutazione: qui si va dai 3.000 ai 4.500 €/m², grazie a rigenerazione urbana, presenza di giovani, locali e servizi.

Sono prezzi in linea o più bassi del costo medio del mattone a Milano? Sono cresciuti nel tempo?

Il costo medio del mattone a Milano oggi è intorno ai 5.500 €/m², ma in periferia si scende spesso tra i 2mila e i 3mila €/m², quindi anche la metà. Negli ultimi 5 anni, comunque in molti quartieri periferici si è registrato un aumento tra il 10 per cento e il 25 per cento. Chi ha investito in periferia 4-5 anni fa, oggi ha visto salire il valore del proprio immobile.

Quali sono le case più costose che ha venduto in quartieri periferici?

Nella mia esperienza come agente immobiliare a Milano ho potuto osservare come il concetto di “periferia” sia sempre più sfumato. Se è vero che il centro storico resta la zona con i valori più alti, oggi anche in quartieri considerati semicentrali si registrano vendite importanti. Per fare un confronto: la mia agenzia Place Real Estate ha gestito compravendite in CityLife a valori compresi tra 16mila e 17mila euro al metro quadro, ma abbiamo concluso operazioni molto interessanti anche in aree come Lambrate, Fiera e San Cristoforo dove alcuni immobili ristrutturati, attici o soluzioni loft hanno raggiunto prezzi elevati, ben sopra la media della zona.

Quali sono oggi le zone più richieste in periferia a Milano? E perché?

Oggi a Milano ci sono diverse zone periferiche molto richieste, spinte da una combinazione di fattori:nuovi collegamenti (linee metro, tram, stazioni), progetti di riqualificazione urbana, spinta della percezione del cambiamento e la qualità della vita. Si tratta di NoLo; Lambrate – Ortica; Adriano, Precotto, Crescenzago; Forlanini – Mecenate – Santa Giulia; Bovisa – Dergano. In generale, le zone periferiche più richieste non sono quelle più lontane, ma quelle ben collegate, con spazi vivibili e in fase di trasformazione.

Sono cambiate nel tempo? Prima quali erano? 

Sì, sono cambiate molto negli ultimi 10, 15 anni. Negli anni 2000–2010 le zone periferiche più richieste erano quelle considerate più tranquille o familiari come Lorenteggio; Bicocca; Navigli- Barona:, Crescenzago – Turro. Oggi, dal 2020 al 2025, il focus si è spostato su quartieri in trasformazione, con identità forte tra cui, appunto, NoLo, Ortica, Lambrate, Dergano, Bovisa, Adriano.

Cosa fa sì che gli acquirenti “cerchino” un quartiere piuttosto che un altro nel tempo? 

Non solo collegamenti e riqualificazione urbana ma anche servizi e vita di quartiere, identità e comunità. Un esempio? Ortica, oggi, è riconosciuta per i murales, le feste di quartiere, l’attaccamento dei residenti.

Incide tanto anche la presenza della metro?

Sì, la presenza della metropolitana incide moltissimo sul valore percepito di un quartiere. La nuova Metro M4 (linea blu) ha trasformato zone “di passaggio” in poli con nuove costruzioni e servizi. Il collegamento diretto con San Babila in meno di 15 minuti ha fatto salire l’interesse. I prezzi in queste aree, infatti, sono cresciuti sensibilmente: secondo alcune stime di mercato, anche del +20/25 per cento rispetto a prima dell’annuncio della linea.

La situazione al Corvetto oggi com’è? Risente dell’operazione “Scalo Romana”?

Sì, Corvetto oggi è una zona in movimento, e sta già risentendo positivamente dell’operazione “Scalo Romana”. È ancora una zona mista: da un lato vecchie case popolari e contesto urbano fragile. Lo Scalo Romana è il vero catalizzatore della zona: Qui sorgerà il Villaggio Olimpico per Milano-Cortina 2026. E dopo le Olimpiadi l’intero spazio verrà convertito in student housing, uffici e servizi. È in arrivo la nuova sede dell’Università Statale, è quartier generale di Symbiosis (gruppo Covivio), con grandi aziende come Fastweb, Boehringer, LVMH.

I prezzi medi sono in linea con la “qualità” degli immobili?

Non sempre. Corvetto è un esempio chiaro. Oggi i prezzi si avvicinano ai 3.000 €/m², ma molti immobili in zona: hanno impianti datati,  classi energetiche basse, necessitano di lavori strutturali o interni. Insomma, il prezzo non sempre riflette il valore oggettivo dell’immobile, ma piuttosto il “potenziale” del quartiere, i costi oggi sono spesso in anticipo rispetto alla qualità percepita.

Qual è il profilo dell’acquirente medio che compra casa in queste zone?

Il profilo dell’acquirente medio che compra casa nelle zone periferiche di Milano oggi è molto più vario rispetto al passato. Sono giovani professionisti o coppie under40, famiglie alla prima casa, investitori (piccoli o medi), genitori che acquistano per i figli studenti. Chi compra in periferia oggi non lo fa più solo per necessità, ma anche per strategia. Non si guarda solo al prezzo, ma a cosa offre oggi e cosa diventerà domani.

Il segmento lusso esiste in queste zone? Qual è?

Sì, il segmento lusso esiste anche in periferia. Non parliamo di palazzi d’epoca o residenze storiche, ma di un lusso più moderno, funzionale e “orizzontale”, spesso legato a progetti nuovi o rigenerati. In Ortica sono ad esempio attici, loft ristrutturati, ex edifici industriali convertiti dal design contemporaneo, terrazzi, domotica, efficienza energetica. I prezzi qui superano anche i 6mila €/m².

Cosa succederà in futuro? Quale sarà il quartiere periferico (o i quartieri) che si “rivaluterà” nei prossimi anni?

Domanda chiave. Nessuno ha la sfera di cristallo, ma guardando progetti pubblici e i trend immobiliari, ecco alcuni quartieri  da tenere d’occhio. Corvetto e Porto di Mare, Adriano, Precotto, Bovisa, Forlanini, Mecenate, Quarto Oggiaro.

C’è un quartiere completamente inaspettato? Come potrebbe cambiare la città da questo punto di vista?

Sì, ogni città ha il suo “quartiere sorpresa. Un'area che oggi sembra lontana da tutto, magari trascurata o ignorata, ma che, con i giusti interventi può cambiare volto nel giro di pochi anni. Penso a Cascina Gobba, Crescenzago Est: zona a lungo considerata marginale e degradata ma ha la metro verde, il Naviglio della Martesana, tanto verde, spazi ampi. Con piccoli investimenti mirati e progetti smart, potrebbe trasformarsi in un polo residenziale per famiglie o smart workers.

E quindi, perché anche in periferia a Milano le case costano così tanto?

In periferia non paghi solo la casa, ma la posizione in una città in crescita, la prospettiva di trasformazione, e l’effetto di un mercato che resta fortemente in tensione. Succede perché la domanda è altissima e l'offerta limitata, per l'effetto trascinamento del centro e le aspettative di rivalutazione, per via di investitori e flussi esterni. Milano è un mercato a parte rispetto al resto d’Italia, è più simile a una capitale europea.