Riforma condomini, le nuove regole in arrivo: chi è in regola coi pagamenti dovrà pagare per i morosi

A tredici anni dalla riforma del 2012, il tema del condominio torna prepotentemente al centro dell'agenda politica. Un ambito spesso percepito come tecnico e marginale, ma che in realtà incide ogni giorno sulla vita di milioni di cittadini, tra spese comuni, lavori straordinari, morosità e conflitti di gestione. Con il disegno di legge AC 2692, presentato lo scorso 17 dicembre a Roma e sostenuto in prima linea da Fratelli d'Italia, il Parlamento prova ora a mettere mano a un sistema che, almeno secondo i promotori, mostrerebbe crepe evidenti sul fronte della trasparenza, dei controlli e della professionalità.

Un intervento che non si limiterebbe solo a correggere singoli aspetti della normativa vigente, ma ambirebbe a ridisegnare l'architettura stessa della gestione condominiale. Al centro del progetto ci sarebbero infatti conti più tracciabili, amministratori con requisiti più stringenti e una maggiore tutela per creditori e fornitori, con l'obiettivo dichiarato di ridurre zone d'ombra, contenziosi e pratiche opache; una riforma che, insomma, se approvata, promette di cambiare in modo concreto la quotidianità dei condomìni italiani, incidendo non solo sugli addetti ai lavori, ma direttamente sulle tasche e sulle responsabilità delle famiglie.

Laurea per gli amministratori di condominio e albo nazionale

Il capitolo più delicato – e già al centro delle maggiori polemiche – riguarda la figura dell'amministratore di condominio. Il disegno di legge segna una svolta netta: per esercitare la professione sarà necessario possedere una laurea, anche triennale, in ambito economico, giuridico oppure tecnico-scientifico; una scelta che cambia radicalmente l'identikit dell'amministratore e che innalza in modo significativo la soglia di accesso a un mestiere che, fino a oggi, poteva essere svolto anche con il solo diploma. Il testo prevede alcune salvaguardie per chi è già in attività: l'obbligo della laurea non scatterà infatti per gli amministratori iscritti ad albi, ordini o collegi professionali dell'area tecnica o giuridica. Una "tutela", secondo i promotori, pensata per figure come geometri, periti o ragionieri, ma che lascia scoperti molti professionisti "storici" privi di titoli universitari, che ora temono di essere progressivamente esclusi dal mercato.

A rafforzare il profilo professionale arriva anche l'istituzione di un elenco ufficiale presso il Ministero delle Imprese e del Made in Italy: l'iscrizione diventerà obbligatoria non solo per gli amministratori, ma anche per i revisori condominiali, chiamati a controllare la correttezza dei conti; chi eserciterà senza essere registrato rischierà sanzioni economiche. Resta poi anche confermato l'obbligo di formazione specifica e di aggiornamento continuo, che verrà però rivisto per adeguarsi al nuovo impianto normativo.

Tra le novità che raccolgono invece un consenso più ampio ci sarebbe la parte sul rinnovo automatico dell'incarico annuale dell'amministratore, salvo diversa decisione dell'assemblea. Una soluzione pensata per superare uno dei problemi più frequenti nella vita condominiale: l'impossibilità di raggiungere il quorum necessario per la nomina, con il rischio di lasciare il condominio senza una guida operativa e con poteri limitati.

Stop al contante e contabilità più stringente

La stretta più incisiva della riforma riguarda la gestione dei soldi, uno dei terreni su cui negli anni si sono concentrate le maggiori criticità. Il disegno di legge impone infatti una regola semplice ma destinata a cambiare le abitudini di molti condomìni: ogni pagamento dovrà transitare obbligatoriamente dal conto corrente condominiale, bancario o postale. Il contante esce definitivamente di scena, con l'obiettivo di rendere ogni movimento tracciabile e ridurre al minimo zone d’ombra, contestazioni e sospetti. Di pari passo si rafforza la disciplina dei rendiconti annuali, che diventano più strutturati e leggibili; non più semplici elenchi di entrate e uscite, ma documenti completi e uniformi, con una situazione patrimoniale aggiornata del condominio e una ripartizione chiara delle spese tra i singoli condòmini; nei conti dovranno emergere in modo trasparente anche i conguagli di fine gestione e gli eventuali arretrati degli anni precedenti, così da offrire una fotografia fedele della reale situazione finanziaria.

Per i condomìni di dimensioni maggiori, quelli con oltre venti condòmini, il controllo si farebbe ancora più stringente: diventa infatti obbligatoria la nomina di un revisore condominiale, incaricato di verificare e certificare la correttezza del rendiconto. Il suo mandato durerà due anni e non potrà essere rinnovato, a garanzia di indipendenza e terzietà. Anche nei condomìni più piccoli, però, il livello di attenzione sale: pur senza l'obbligo del revisore, dovranno comunque adeguarsi a standard contabili più severi rispetto al passato, segnando un deciso passo avanti verso una gestione più ordinata e trasparente.

Morosi, fornitori e responsabilità collettiva

La riforma interviene anche su uno dei nodi più delicati della vita condominiale, e cioè il rapporto tra condòmini in regola con i pagamenti, morosi e fornitori. Le nuove regole modificano infatti tempi e responsabilità, con effetti destinati a farsi sentire nella gestione quotidiana.

Sul fronte dei morosi, l'amministratore avrà più margine di manovra: le azioni di recupero delle somme non scatteranno più automaticamente entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio contabile, ma solo dopo l'approvazione del rendiconto da parte dell'assemblea, che può avvenire entro 180 giorni. Un allungamento dei tempi che, da un lato, semplifica il lavoro amministrativo e riduce il rischio di contestazioni, dall'altro finisce per offrire una sorta di respiro ai condòmini in ritardo con i pagamenti.

Decisamente più incisivo è invece il cambio di passo a favore dei fornitori: in caso di insolvenza, imprese e professionisti non dovranno più limitarsi ad agire esclusivamente nei confronti dei morosi certificati dall’amministratore. Se il disegno di legge verrà approvato, potranno attingere direttamente alle risorse presenti sul conto corrente condominiale e, se necessario, rivalersi anche sui condòmini in regola. Una misura che rafforza la certezza dei crediti e tutela chi lavora per il condominio, ma che introduce anche un principio di responsabilità collettiva destinato a far discutere, perché il peso delle morosità rischia di ricadere sull'intera comunità condominiale.

Sicurezza, lavori e nuove figure obbligatorie

Il disegno di legge interviene infine sul tema della sicurezza, rafforzando gli obblighi a carico dei condomìni e riducendo gli spazi di inattività. Le condizioni delle parti comuni dovranno essere verificate e attestate da società specializzate, chiamate a certificare il rispetto delle norme vigenti: se l'assemblea dovesse rimanere inerte di fronte a situazioni di rischio o irregolarità, l'amministratore potrà agire in autonomia, ordinando direttamente gli interventi necessari per la messa a norma. Una previsione pensata per evitare ritardi pericolosi e responsabilità che, in passato, spesso si sono tradotte in contenziosi.

Sul fronte dei lavori, soprattutto quelli straordinari, la riforma introduce poi un principio di maggiore rigore finanziario: il fondo spese dovrà essere costituito per intero fin dall'avvio dell’intervento, senza più la possibilità di raccogliere le somme gradualmente seguendo l’avanzamento dei lavori; l'obiettivo, almeno sulla carta, è quello di garantire coperture certe e prevenire blocchi dei cantieri o tensioni tra condòmini legate alla mancanza di liquidità.

Accanto a questi interventi trova spazio anche una nuova figura obbligatoria: il responsabile della protezione dei dati personali. La sua nomina, affidata all'assemblea, istituzionalizza la gestione della privacy all'interno del condominio, riconoscendo l'importanza crescente della tutela dei dati in un contesto in cui documenti, comunicazioni e informazioni sensibili circolano sempre più spesso in forma digitale.