Bed and breakfast a Napoli, così il Comune vuole cambiare le regole sulle destinazioni d’uso

Turisti a Napoli

Nuove regole per aprire e gestire B&B e case vacanze a Napoli. La città ha vissuto una profonda trasformazione negli ultimi anni che ne ha valorizzato la crescita turistica. Il Comune, guidato dal sindaco Gaetano Manfredi, si prepara a varare un nuovo piano che cambierà le regole per le attività ricettive extra-alberghiere con l'obiettivo di regolamentare le nuove aperture ed evitare gli aspetti peggiori dei fenomeni dell'overtourism e della gentrificazione, che vedono sempre più cacciate dai centri storici le famiglie delle fasce meno abbienti a causa dell'aumento dei prezzi degli affitti e della mancanza di disponibilità di appartamenti liberi, visto che la maggior parte viene trasformata in B&B considerati un investimento più remunerativo e sicuro.

Per arginare questi fenomeni, il Comune ha preparato un documento strategico, ancora in fase embrionale, di cui Fanpage.it ha potuto visionare una bozza: "La variante alla disciplina urbanistica mediante la definizione delle condizioni per i cambi di destinazione d'uso nella categoria funzionale residenziale". Fungerà come una sorta di piano regolatore dei B&B. Non ci saranno il blocco delle nuove autorizzazioni per l’esercizio di queste attività né sarà definita una soglia massima. Dallo studio dei dati, infatti, si sarebbe verificato che la situazione a Napoli non è al collasso. Ma ci sarebbero due zone di sovraffollamento nei quartieri Mercato e Pendino.

Le novità del nuovo piano per regolare i B&B a Napoli

Questo dispositivo di regolamentazione dovrà essere flessibile e si inserisce nel più ampio processo che porterà all’approvazione, nei tempi scanditi dalle norme, del Piano Urbanistico Comunale. Non sarà messo nessun tetto, insomma, al numero di B&B a Napoli, ma ci sarà, invece, un maggiore controllo che passerà attraverso tre strumenti:

• Primo, l'obbligo del cambio di destinazione d'uso da abitativo a turistico, attraverso l’introduzione di nuove sottocategorie delle categorie a) e c), che avverrà tramite una pratica edilizia.
• Secondo, l’individuazione di una soglia minima di offerta abitativa ordinaria da garantire a fronte della progressiva crescita degli usi ricettivi extra-alberghieri. La lotta all'abusivismo.
• E, infine, incentivi per i proprietari che vogliono affittare le case a terzi a canone concordato, come la defiscalizzazione e il sostegno economico diretto. Tra le ipotesi, si è pensato, ad esempio, all’esenzione dall’IMU per un determinato numero di anni.

A Napoli affitti aumentati del 25 per cento in 6 anni

Il documento strategico è stato approvato in estate dalla commissione Urbanistica e si è aperto un dialogo con diversi stakeholders sul tema, con vari incontri che si stanno tenendo all'Albergo dei Poveri, con la partecipazione dell'assessora all'Urbanistica e vicesindaca Laura Lieto.

Dallo studio è emerso che per il periodo 2018-'24 il livello delle compravendite immobiliari nel centro storico/sito Unesco è stato decisamente modesto, con un valore pari al 4%. Quello che invece è variato sensibilmente è il dato sul valore delle locazioni (+25%), che ha interessato un po' tutta la città, e quello sulle locazioni commerciali nelle aree maggiormente coinvolte dallo sviluppo turistico (+32,6%).

Quello che l’Amministrazione intende proporre per tutelare il rapporto tra la popolazione residente e la disponibilità del patrimonio abitativo del centro storico è quindi una variante al PRG che, nella macro-categoria funzionale della ‘Residenza’, preveda articolazioni interne che  consentano di distinguere tra ‘residenze ordinarie’, ‘residenze assimilabili a strutture ricettive extra-alberghiere’ e ‘residenze collettive per speciali categorie’, con la previsione di una soglia di tutela della residenzialità pari al 70% nelle aree maggiormente interessate dal fenomeno turistico.

L’iscrizione di una residenza in una di queste sotto-categorie, è stato spiegato, avverrà attraverso una pratica edilizia: questo consentirà un monitoraggio costante e documentato dell’andamento del mercato immobiliare nei singoli quartieri e l’introduzione di opportuni correttivi laddove la soglia indicata dovesse essere superata.

Le nuove norme per il cambio di destinazione d'uso

Per quanto riguarda i cambi di destinazione d'uso. Sarà modificato l’articolo 21 delle Norme d’attuazione del PRG vigente, con l’introduzione di nuove sottocategorie delle categorie a) (‘Abitazioni ordinarie, specialistiche e collettive’) e c) (‘Attività di produzione di beni e servizi’).

Nello specifico, nella categoria A, mentre la sottocategoria a.1 sarà dedicata alle abitazioni normali e agli affitti a canone concordato o agli studenti, sarà aggiunta una sottocategoria a.2. "Abitazioni e complessi di abitazioni assimilabili a strutture ricettive extra-alberghiere", che includerà Bed&Breakfast, Affittacamere, Case e appartamenti per vacanze, Locazioni brevi. La sottocategoria a.3, invece, sarà dedicata ad "Abitazioni collettive per specifiche categorie di utenti" (Convitti, Conventi, Collegi, Ostelli per la gioventù, Case per ferie, Studentati esercitati in immobili residenziali, Strutture di cohousing, Strutture residenziali per anziani, Case religiose di ospitalità).

Sarà modificata anche la categoria c, che riguarda la destinazione d’uso ‘ricettiva’, che sarà articolata in alberghiera ed extralberghiera. In quest’ultima vengono ricomprese le stesse attività di cui alla sottocategoria a.2, che non presentino i requisiti prestazionali previsti dalle norme vigenti per poter rientrare nella destinazione ‘abitativa’ ovvero quelle gestite in forma imprenditoriale.

Il tema delle soglie minime di quartiere

Per quanto riguarda il secondo strumento, ossia l'individuazione di una soglia minima di offerta abitativa e del relativo campo di applicazione. Si prevede la "definizione di un parametro che esprima una dotazione minima di Superficie Utile Lorda (SUL) abitativa (dedotta dalla superficie catastale) percentualmente uguale per tutta l’area bersaglio e applicata a ciascuna unità immobiliare (edificio individuato con particella catastale NCEU) riconducibile alla sottocategoria a.1, oltre il quale consentire attività rientranti nella sottocategoria a.2.".