L’università è un lusso: il business degli studentati privati, costosi e per pochi

L'emergenza abitativa tra gli studenti universitari cresce sempre di più, tra affitti alle stelle, poche case disponibili, spesso fatiscenti, a cui si aggiunge un aumento complessivo dei costi. Sono tornate le proteste con le tende di collettivi ed associazioni universitarie davanti agli atenei e anche nel dibattito politico il tema è diventato nuovamente centrale nello scontro tra maggioranza e opposizione. La Ministra dell'Università Anna Maria Bernini aveva lanciato un primo piano straordinario per la costruzione di studentati in tutta Italia con i fondi del PNRR. L' obiettivo era di 60 mila posti letto per il 2026, ma i numeri ci dicono che è stata raggiunta a malapena la metà del risultato. Dopo il flop il governo ha varato un ulteriore piano con i fondi di Cassa Depositi e Prestiti per costruire altri 30 mila posti letto, ma il fabbisogno stimato dallo stesso Ministero dell'Università è ben al di sopra dei programmi messi in campo. I nuovi studentati privati prevedono solo il 30% dei posti letto riservato a studenti meritevoli o titolari di borse di studio, mentre il restante 70% è messo in affitto a prezzi di mercato. I costi per un posto letto nelle nuove strutture sfiora i 10 mila euro all'anno. Intanto la proliferazione degli studentati privati rischia di dare un ulteriore impennata ai costi del mercato delle locazioni per studenti.

Il miraggio della casa per gli universitari: "Ormai non troviamo più stanze"

Gabriella Mastrillo, studentessa universitaria, attivista del collettivo CAU di Napoli ci aiuta a orientarci rispetto alla situazione del mercato immobiliare a Napoli, città che come tante altre, vede ripercuotersi sul mercato delle locazioni per gli studenti tutti i danni collaterali del boom turistico. "Ho abitato per un anno e due mesi in una casa con altre ragazze -ci spiega- non avevamo il contratto di locazione, cosa molto comune a Napoli, quindi quando la proprietaria ci ha annunciato lo sfratto non avevamo alcuna garanzia". Oggi non ha ancora trovato una stanza, nonostante siano passati mesi dal suo sfratto. Ma quali costi deve affrontare uno studente universitario per prendere in affitto una stanza singola a Napoli? "Il range si aggira sui 550 euro al mese -ci dice Gabriella- non tutti possono permettersi di pagare queste cifre per una stanza. A questo va aggiunto che la maggior parte delle case è in condizioni fatiscenti, perché le migliori vengono dedicate esclusivamente al mercato turistico". Proprio questo fenomeno poco governato nelle grandi città, ha reso impossibile l'accesso alla casa per diversi segmenti sociali e gli studenti universitari sono tra i primi ad aver pagato dazio. In centro, ovvero nei pressi delle principali università cittadine, di stanze singole o doppie per studenti non ce ne sono proprio più. Le poche case per studenti disponibili si trovano in periferia ad est e ad ovest del centro. "Noi le case non le troviamo proprio più" commenta amara Mastrillo. Più che le sensazioni sono i numeri a definirci il quadro dell'emergenza. "C'è un dato che vale in generale ma che spiega bene la situazione degli studenti universitari -ci dice Chiara Capretti della Rete S.E.T.- è un dato riportato anche dal Comune di Napoli, che ci dice che è diminuita del 40% l'offerta abitativa in tutto il mercato del Comune di Napoli". Le case quindi non ci sono proprio più, né per i residenti, né tantomeno per gli studenti universitari.

Ma qual è il livello dell'offerta pubblica sugli alloggi per studenti? Nella città di Napoli erano presenti tre studentati attivi, quello di Via Brin, quello di Pozzuoli e quello a Gianturco nella ex Manifattura tabacchi. A seguito dei terremoti dovuti alla crisi bradisismica, quello di Pozzuoli è stato chiuso. L'Adisurc, l'agenzia per il diritto allo studio della Regione Campania, si è aggiudicata due finanziamenti per costruire due nuovi studentati, uno in Piazza Bagnoli ed uno a Via Pietrarsa. Anche qui i numeri sono chiari: ad oggi, tenendo conto anche dell'apertura dei due nuovi studentati, a fronte di 33.000 studenti fuorisede, secondo i dati del MUR, a Napoli ci sono circa 700 posti negli studentati pubblici, pari ad appena il 2% del fabbisogno. Restano chiuse altre strutture, sui ci sono promesse di investimento, come lo studentato del II Policlinico e la struttura "Paolella" a Fuorigrotta. L'agenzia regionale si è aggiudicata nuovi finanziamenti, soprattutto da parte di Regione Campania, per ristrutturare vecchi edifici pubblici da trasformare in studentati, come l'ex ostello di Mergellina e nell'ex Arsenale militare di Via Campegna, ma ad oggi i cantieri non sono ancora partiti. Difficile dunque fare una previsione di quando saranno disponibili i posti letto.

Il flop del piano Bernini per gli studentati con i fondi del PNRR

Nel 2024 la Ministra dell'Università Anna Maria Bernini ha annunciato il piano di costruzione di nuovi studentati per 60 mila posti letto, grazie all'utilizzo di 1,2 miliardi di euro del PNRR. Lo strumento è stato quello del DM 481/24, che prevedeva anche la nomina di un commissario straordinario per la realizzazione delle strutture. "E' vero che la Bernini aveva annunciato la realizzazione di 60 mila posti letto, peccato però che proprio nel DM 481/24 ci sono i numeri del fabbisogno reale" ci spiega Federica Gallo del CAU. "Nei documenti che censiscono il fabbisogno di posti letto a livello nazionale, le stime parlano di oltre 900 mila studenti universitari fuorisede, e il fabbisogno minimo da coprire viene individuato nel 20% del totale, quindi circa 134 mila posti letto". Nei documenti del Ministero il fabbisogno reale era stimato in 134 mila posti letto in tutta Italia, ma i numeri del piano si sono assestati su un numero molto più basso, 60 mila posti letto come obiettivo. "E' chiaro che il piano della Bernini sui fondi del PNRR non va a coprire nemmeno la metà del fabbisogno che lo stesso Ministero aveva individuato" sottolinea Gallo.

Gli studentati previsti dal piano della Bernini possono essere costruiti dai privati, che alla fine saranno oltre il 90% dei beneficiari dei finanziamenti, e gestiti sempre da società private. Il DM 481/24 consente il cambio di destinazione d'uso degli stabili individuati per realizzare i posti letto e stabilisce una suddivisione dei posti e dei prezzi. Il 30% viene riservato agli studenti meritevoli o a basso reddito titolari di borsa di studio o di una forma di sostegno universitario, mentre il restante 70% viene messo sul mercato a prezzo libero. Una sproporzione importante, che incide innanzitutto sull'accessibilità, ma non solo, la riserva del 30% viene definita come "vincolo sociale" ed ha una durata di appena 12 anni. La legge prevede anche che parte delle strutture possano essere utilizzate anche come alberghi, diventando così strutture miste, in parte per ricezione turistica, in parte come alloggi per studenti. "Parliamo di strutture realizzate con fondi pubblici ma gestiti da società private, e hanno una destinazione d'uso flessibile -sottolinea Chiara Capretti- quindi avremo strutture, come molte di quelle già attive, che da settembre a giugno saranno studentati e poi nei mesi estivi saranno alberghi per turisti. Questo incide anche sui processi di rigenerazione urbana dei quartieri in cui sorgono queste strutture, oggi è uno studentato, ma in estate può cambiare, e soprattutto dopo 12 anni nessuno sa cosa diventerà". Il piano dei fondi PNRR per costruire gli studentati però non è andato come sperava il governo. I finanziamenti infatti venivano erogati in una sola tranche alla messa a disposizione dei posti letto, ma trattandosi di fondi del PNRR, i lavori dovevano rispettare il termine ultimo delle opere finanziate dai fondi europei, ovvero la primavera del 2026. Il risultato è stato quello di una raffica di rinunce e annullamenti dei finanziamenti. Ancora una volta i numeri ci rendono bene l'idea. Tariamo il nostro esempio sulla città di Napoli: con il DM 481/24 erano stati finanziati 26 progetti, con una cifra di 147 milioni di euro per un totale di oltre 7.500 posti letto. Ma dopo l'arrivo delle rinunce ai fondi PNRR, la situazione finale è stata di appena 12 progetti (di cui 2 dell'Agenzia regionale per il diritto allo studio), per 26 milioni di euro e soli 1.300 posti letto.

I costi degli studentati privati: "Si toccano i 10 mila euro all'anno"

Quasi tutti gli studentati finanziati con il DM 481/24 sono in via di apertura e qualcuno ha già aperto i battenti addirittura nel 2025. E' il caso di Campus X a Napoli, della società CX Living che controlla oltre una decina di studentati in tutta Italia. Per capire quanto costa vivere negli studentati privati, con l'aiuto di due studentesse, siamo andati a chiedere informazioni alla struttura di Campus X a via Galileo Ferraris, la ex sede Inps, oggi di proprietà del Fondo iGeneration controllato da Investire SGR, uno dei più importanti fondi immobiliari italiani. "La struttura è su 7 piani, al primo piano è tutto studentato, dal secondo al sesto piano, al centro ci sono le stanze dell'hotel e ai lati quelle per lo studentato, l'ultimo piano ha tutte stanze con balcone che sono solo per l'hotel" ci spiega l'addetto della struttura. Una suddivisione che fa comprendere subito come le parti migliori della struttura siano adibite ad albergo e non a studentato. La stanza singola misura 16 metri quadrati, ha un bagno riservato, un letto a una piazza e mezzo, non ha la cucina, ma solo un piccolo frigo ed il microonde. Ma quanto costa una stanza del genere? "Il costo è di 640 euro al mese, a parte va pagata l'elettricità, che costa 35 centesimi a kWh, a questo si aggiunge la lavatrice, che costa 3 euro a lavaggio e l'asciugatrice che costa 3 euro per volta" spiega l'addetto. Proviamo a fare due conti: 640 euro per una stanza singola è già al di sopra del range del mercato immobiliare per gli studenti a Napoli, a questo si aggiunge il pagamento dell'elettricità, che ci viene offerto a 35 centesimi a kWh, con un costo dell'energia in Italia che varia da 29 a 33 centesimi a kWh. Ma non è finita qui. "Ci sono da dare 500 euro di caparra confermatoria, tre mensilità anticipate da cui scalare 500 euro già versati, le spese per eventuali danni, le spese di pulizia finale, le spese di registrazione del contratto e l'anticipo sui consumi futuri. Fai il conto che prima di entrare devi dare tra i 2.700 ed i 2.800 euro" è il conto che ci viene fatto. Facendo una somma, per potersi permettere una stanza singola in uno studentato privato c'è bisogno di un budget che sfiora i 10 mila euro all'anno. "Quando si esaurirà la riserva del 30% negli studentati privati, nessuno studente a reddito basso potrà mai permettersi di spendere fino a 10 mila euro per una stanza in queste strutture" commenta Federica Gallo.

Gli studentati privati sono quindi più costosi del mercato immobiliare locale ed hanno anche una destinazione d'uso flessibile, quindi possono essere sia studentati che alberghi allo stesso tempo. La nostra ricerca fino ad ora ha riguardato le stanze singole, le più comode per gli studenti universitari. Ma esistono anche le stanze doppie. Abbiamo chiesto all'addetto di Campus X come si regolano con le stanze doppie. "Non sono disponibili. Le abbiamo ma non le apriamo proprio alla vendita, le riserviamo agli studenti titolari di borse di studio che ci invia la Regione Campania" è la risposta. In pratica le stanze più scomode, le doppie, con meno spazio, sono quelle che vengono date agli studenti che rientrano nella quota del 30% riservato agli studenti titolari di borse di studio. Le doppie vanno ai più poveri.

Il nuovo piano con i soldi di CDP ed il caso del palazzo già occupato

Riassumendo spese e obiettivi: il Ministero mette nero su bianco che il fabbisogno minimo di posti letto è pari al 20% della popolazione universitaria fuorisede, cioè 134 mila posti letto; con i fondi del PNRR attraverso il DM 481/24 si pone l'obiettivo di fare 60 mila posti letto, cioè la metà del fabbisogno, ma raggiungono solo il 50% dell'obiettivo, fermandosi a 30 mila posti letto, cioè la metà della metà del fabbisogno. Quasi tutto gestito da privati. Ad agosto 2026 la Ministra Bernini decide di varare un nuovo piano: altri 30 mila posti letto, in modo da raggiungere almeno la quota di 60 mila, stavolta con i soldi di Cassa Depositi e Prestiti che investe 600 milioni di euro. A fine agosto arrivano i decreti per i finanziamenti. A differenza del passato il MUR decide di non rendere visibile l'allegato 5 dei progetti, per cui sappiamo solo in quali regioni ci saranno le opere, quali ditte e quanti soldi sono previsti, ma non conosciamo le città e gli indirizzi delle strutture. Balza però all'occhio un dato: in Campania su 73 strutture previste 44 hanno meno di 30 posti letto, e tra queste ben 22 sono con meno di 20 posti letto, con casi in cui sono stati finanziati interventi per realizzare da 4 a 8 posti letto. Circa il 60% di tutti gli interventi è quindi inferiore a 30 posti, contando il "vincolo sociale" valido per soli 12 anni, è lecito chiedersi se queste strutture non diventeranno in futuro alloggi per turisti più che per studenti. Su una struttura di 30 posti letto, la riserva del 30% per gli studenti a basso reddito titolari di borse di studio è di appena 9 posti letto. Al netto di tre strutture rispettivamente da 547, 405 e 525 posti, in Campania il nuovo piano realizzerà tutte strutture di questo tipo.

In città dove gli effetti collaterali del turismo hanno avuto un grande impatto sul diritto alla case per i residenti, i piani del governo sugli studentati privati rischiano di far esplodere le contraddizioni ed acuire le emergenze. Sebbene non siano visibili gli indirizzi, Fanpage.it ha scoperto il nuovo studentato finanziato con i soldi di Cassa Depositi e Prestiti in piazza Miraglia a Napoli. Un intervento per 40 posti letto per poco più di 700 mila euro aggiudicato alla Via Tribunali srl impresa sociale. Ma c'è un piccolo particolare: in questo palazzo ci abita già qualcuno. Si tratta di una struttura occupata da senza casa circa 12 anni fa. "Dopo molti anni di abbandono fu occupato da senza casa" ci spiega Alfonso De Vito della Rete per il diritto all'abitare. "Qui hanno trovato un tetto famiglie povere e vulnerabili, parliamo di gente che arrivava dal dormitorio pubblico e c'è chi addirittura dormiva in strada. Il vecchio progetto era quello di farci un albergo, tra l'altro a quanto ci risulta la struttura non ha la destinazione d'uso ad albergo. Oggi queste famiglie rischiano di essere sgomberate per farci uno studentato di lusso privato con i soldi di Cassa Depositi e Prestiti". La vicenda del palazzo occupato di piazza Miraglia è un esempio degli impatti dei nuovi studentati nelle grandi città, dove per far fronte all'emergenza abitativa in tanti si sono organizzati per occupare i palazzi in stato di abbandono. "Il nostro interlocutore è la proprietà -spiega Alfonso De Vito- che è "l'ordine dei servi di Maria", una proprietà religiosa, a cui chiediamo se ci sia qualcosa di caritatevole e religioso nello sgomberare delle famiglie senza alternativa per permettere operazioni di arricchimento". Lo scontro ha visto già diverse manifestazioni in città, ma l'ordine religioso proprietario della struttura è andato avanti con la richiesta di sgombero che è stato programmato per novembre 2026. "Napoli in questo momento è la prima città d'Italia per acquisto di abitazioni ad uso investimento, e questo sta erodendo alle basi il diritto all'abitare, per una popolazione che ha il doppio delle persone in affitto rispetto a Roma e Milano, ed una composizione povera. Secondo i dati del Comune di Napoli il 68% dei nuclei familiari di questa città è sotto i 10 mila euro di ISEE, ed è praticamente incollocabile sul mercato immobiliare" commenta De Vito.

Gli interessi dei fondi e le campagne di protesta: "Sfrattiamo i super ricchi"

Oltre ai piani del governo che sta vedono la realizzazione di studentati privati con i fondi pubblici, anche i fondi immobiliari hanno deciso di investire in questo settore. Basta leggere i documenti programmatici dei grandi fondi per capire che gli alloggi per studenti sono diventati un asset strategico importante per la rendita immobiliare. Se il bisogno di alloggi per studenti è diventato un emergenza nazionale, è chiaro che davanti alla domanda crescente i grandi capitali privati individuino un business. La risposta dei fondi è costruire nuove case per studenti e chiaramente dettare il prezzo al mercato. Non ci sono solo quelli che hanno usato i piani pubblici, c'è anche chi ha deciso per l'investimento diretto. L'ex sede della Cgil a Napoli, in via Torino a ridosso della stazione centrale, è ora di proprietà del Fondo Camplus Sviluppo, controllato al 50% dalla banca francese Praemia REIM e per il restante 50% dal Fondo Nazionale per l'Abitare Sociale, controllato da Cassa Depositi e Prestiti, quindi dallo Stato. I lavori procedono spediti in via Torino dove il fondo realizzerà uno studentato completamente privato, avendo già individuato il player privato che lo gestirà. Sorte simile potrebbe toccare all'ex palazzo della zecca di Stato, nelle adiacenze di Corso Umberto, rilevato dal Fondo Prelios, che ha l'obiettivo di farci un ostello per giovani. Insomma a Napoli, come a Roma, Milano, Bologna, Firenze e Torino, il mercato degli alloggi per studenti è al centro dei mercati speculativi immobiliari, mentre lo Stato da parte sua ha garantito un numero di posti accessibili a prezzi calmierati davvero irrisorio. Il fondo Investire SGR ha creato "Student Living Italy 1" un fondo che si pone l'obiettivo di realizzare 25 mila posti letto entro il 2031 in tutto i Sud Europa. Il FEI, fondo europeo per gli investimenti, si è dato l'obiettivo di realizzare 5.200 posti letto in 15 città italiane.  Il Fondo Camplus si è dato l'obiettivo di 900 posti tra Napoli, Roma, Pescara e Padova.

Arrivati alla fine della nostra inchiesta possiamo fare un calcolo finale, per contare davvero quanti posti letto disponibili a prezzi calmierati realizzerà il piano del governo. Il fabbisogno era di 134 mila posti letto, ne saranno realizzati, tra quelli in dirittura d'arrivo e quelli da realizzare, circa 60 mila, ma solo il 30% sarà riservato a studenti a reddito basso che siano però titolari di borsa di studio, quindi appena 18.000 posti letto, che rispetto al fabbisogno iniziale stimato dallo stesso Ministero, rappresentano solo il 13,4%. Intanto le proteste sono riesplose in tutte le città universitarie. "Noi abbiamo lanciato la campagna Sfrattiamo i super ricchi", perché la proliferazione degli studentati privati copre una mancanza del pubblico, chi entra in questo mercato lo fa solo per speculazione, e non c'è nulla di sociale in tutto questo, davanti ai costi degli studentati privati, l'università diventa un lusso" commenta Federica Gallo del CAU. Le tende fanno capolino davanti agli atenei e la ricetta del governo sembra non solo non aver mitigato l'emergenza abitativa degli studenti universitari, ma corre il rischio di aver contribuito ad un ulteriore innalzamento dei prezzi del mercato.