Milano sta diventando sempre più un mercato in cui fare investimenti, piuttosto che una città in cui vivere. Le ultime rilevazioni dell'Agenzia delle entrate hanno evidenziato come nel 2023 sono state vendute nel capoluogo lombardo 24.832 case, in calo del 13,5 per cento su base annua. A diminuire sono soprattutto gli immobili comprati a scopo residenziale mentre, al contrario, quelli per investimento sono in costante crescita ormai da anni. Il professor Emanuele Filiberto Rossi, direttore del Master in Real Estate (MiRE) dell'Università statale Milano-Bicocca, intervistato da Fanpage.it ha analizzato questo settore di mercato che si sta rivelando così impattante per la città e quali conseguenze potrebbe avere per chi a Milano ci vorrebbe vivere, e non investire.

Cosa si intende con "investimenti immobiliari" e come si possono sviluppare?

È una risposta all'esigenza di individuare un asset class di investimento alternativo rispetto a quelli tradizionali nelle attività finanziare e in grado di offrire un rendimento con bassa correlazione rispetto agli altri. In sostanza, l'investitore che è alla ricerca di una diversificazione dei propri investimenti può considerare l'acquisto di real estate. L'acquisto dell'immobile, però, non è finalizzato all'uso proprio della dell'abitazione dell'acquirente, ma alla messa a reddito dell'investimento attraverso l'affitto a terzi e la rivalutazione dell'immobile nel tempo.

Si tratta per forza di cose di un investimento che può essere fatto solo da persone o investitori che hanno una certa capacità di spesa, perché a fronte dei tassi di interesse di oggi è più difficile fare un acquisto tramite mutuo. Chi fa l'investimento deve, quindi, avere già una sua capacità di spesa.

In certi momenti di incertezza, l'investimento immobiliare può essere un rendimento interessante rispetto ad altre attività finanziare più tradizionali, come le obbligazioni o le azioni. Nel 2023 circa un acquisto di immobile su cinque, quindi il 20 per cento, è motivato da investimento. L'anno precedente, nel 2022, era più basso di qualche punto, intorno al 17 per cento.

Perché questo segmento di mercato è in crescita in questi ultimi anni?

I motivi possono essere diversi. Uno è legato alla flat tax per gli investitori esterni che vogliono acquisire una residenza in Italia, e infatti in base alle dichiarazioni dei redditi è aumentato il numero di residenti, anche a Milano, di stranieri o persone che comunque da almeno 10 anni avevano residenza altrove.

Un altro motivo potrebbe essere legato all'inflazione, arrivata a livelli abbastanza sconosciuti rispetto a tre o quattro anni fa. Questo potrebbe aver reso il mercato finanziario meno attrattivo che, dal Covid, alla guerra in Ucraina fino al conflitto in Medio Oriente, non ha vissuto dei grandi momenti in questi anni. Quindi nonostante i costi magari più elevati, in certe località appetibili come Milano il mercato immobiliare rende comunque intorno a un 5 per cento, che è abbastanza competitivo rispetto ad altre forme di investimento.

Infine c'è l'elemento dell'incertezza del futuro. L'investitore medio si comporta in due modi: da una parte riduce la sua propensione al rischio, e l'immobile in Italia è visto ancora come bene rifugio, dall'altra tende a privilegiare investimenti di breve durata, perché vuole tenersi le mani libere per muoversi più agevolmente.

In quali modi il mercato immobiliare può portare un'effettiva resa all'investitore?

Riprendendo il clima di incertezza, questo porta gli investitori a preferire gli affitti brevi per i propri immobili ed è una manna per chi vuole dedicarsi al comparto turistico. Dato che la situazione economica non è delle migliori, oggi c'è il rischio di affittare a lungo termine a persone che si rivelano poco solvibili e che poi si scopre che non sono in grado di pagare il canone.

Poi per quanto riguarda il valore dell'immobile, è chiaro che storicamente Milano è la città che ha avuto negli ultimi 20 anni i migliori tassi di incremento di valore rispetto alle altre città quasi il doppio. Dal 2000 in avanti si parla di +132 per cento, mentre quelle subito dietro sono sul 70 per cento.

Quanto durerà questo periodo d'oro per gli investimenti nel mercato immobiliare?

Dipende da come si evolvono tutti questi aspetti, non è facile fare delle previsioni. L'impressione è che il real estate come investimento è tornato ad avere una certa attrattività che fino a qualche anno fa era più ridotto.

Quali conseguenze potrebbe avere nell'immediato? Non c'è il rischio di arrivare a una situazione nella quale chi cerca una casa dove vivere ha meno possibilità di scelta?

Gli affitti a Milano sono abbastanza alti ormai, questo è evidente. C'è qualcuno che è più pessimista, anche tra gli operatori del settore, perché si sostiene che ci sia un gap tra offerta e domanda che può continuare per un po' di tempo, si parla di una carenza di 30-40mila unità residenziali a Milano in prospettiva per il 2030.

C'è un po' di squilibrio, sembrerebbe che rispetto alla domanda l'offerta faccia fatica e questo finisce per mantenere alti i prezzi sul mercato delle locazioni. Rimanendo alti, gli affitti assicurano il rendimento annuale dell'asset immobiliare discreto rispetto al rischio che si corre. È un circolo vizioso.

Invece i prezzi degli immobili di per sé, sono abbastanza stazionari. Il mercato comunque è fatto per l'80 per cento da gente che ancora compra per scopi personali, quindi fanno un po' fatica a salire. C'è più difficoltà da parte della domanda di attivarsi, di aprire un mutuo e quindi di entrare come cliente, anche se c'è interesse.

Questo squilibrio di cui parla non rischia di tenere fuori una larga parte della popolazione?

Sì, questo rischio c'è. Bisogna capire se questo clima di incertezza, che grava sul mercato sia immobiliare che finanziario possa rientrare nel tempo. Milano è una località che presenta tanti aspetti positivi per un investitore estero. Anche dal punto di vista della tenuta dei prezzi.

Un investitore, anche internazionale, può pensare di fare un investimento e in poco tempo di vendere. E allora devi andare a comprare gli immobili in zone dove si ha una storia recente di prezzi che tengono e tendono a salire.

Può diventare una necessità intervenire dal lato amministrativo?

Bisogna sicuramente monitorare e tenere sotto controllo questo fenomeno, per capire se questa tendenza rientra e viene superata, o se invece continua per parecchio tempo diventando un fattore di preoccupazione.

Ancora forse è presto, visto che l'economia è ripartita, anche dal punto di vista del turismo, solo da poco più di un anno. Bisogna vedere essere cose proseguono in questa direzione.

Quale potrebbe essere una soluzione?

Quando si interviene sui mercati è sempre un po' rischioso. Se si introduce un vincolo, si rischia di far salire i prezzi perché diventano ancora più scarsi gli immobili per investimento. Poi può avere anche un effetto collaterale sul prezzo degli altri tipi di abitazione, rischi di creare un'inflazione indotta solo sul mercato immobiliare.

Potrebbe avere più senso intervenire sull'offerta favorendo quelle iniziative che che vanno nella direzione di costruire degli immobili per studenti o per chi ha bisogni diversi, prevedere agevolazioni pubbliche per costruttori o aziende che propongono progetti mirati più in questa direzione. Agevolare l'offerta piuttosto che vincolare la domanda.