Ci sono pochi atti che definiscono meglio la visione di una città da parte di chi la amministra, del piano regolatore. Le linee guida presentate dall'amministrazione di Gaetano Manfredi alle commissioni consiliari del Comune, rispecchia senza dubbio la visione complessiva dello sviluppo della città che ha in mente il Sindaco e la sua maggioranza. Una visione che, ebbene dirlo da subito, prevede innanzitutto uno svuotamento della città. Il messaggio dell'Assessora all'urbanistica, e vice Sindaca, Laura Lieto, è stato fin troppo esplicito, arrivando ad annunciare degli incentivi economici per i napoletani che dovranno migrare fuori Comune perché non riescono, e non riusciranno, a trovare una abitazione nel Comune di Napoli. Il dato che colpisce è che questa idea di sviluppo della città arriva in un momento in cui Napoli è nella morsa di diverse operazioni di speculazione che riguardano il mercato immobiliare, legate o al turismo o ai progetti di rigenerazione urbana, che oltre alla riqualificazione portano anche l'aumento dei prezzi al consumo nei quartieri, il boom (ulteriore) degli affitti e dei costi di acquisti delle case. Napoli rischia di diventare una città vissuta solo da chi se lo può permettere.
L'assedio: tra overtourism e nuove speculazioni
La città di Napoli è già attraversata da diversi fenomeni che riguardano il mercato immobiliare. Da un lato abbiamo il fenomeno dell'overtourism, in cui effetti in questi anni sono stati denunciati a più riprese dal nostro giornale. L'invasione di B&B e case vacanze ha assottigliato all'osso il numero di case disponibili per la locazione residenziale a favore della locazione breve per i turisti. Facciamo parlare i numeri. Partiamo dal dato, forse sottovalutato dalla giunta comunale, contenuto proprio nello studio sul diritto all'abitare commissionato dall'Assessorato all'Urbanistica del Comune di Napoli, secondo cui in città è scomparso il 42% delle abitazioni disponibili per la locazione a residenti. Significa che quasi una casa su due che prima era affittata a napoletani residenti, ora non è ad uso esclusivo dei turisti. A fronte di questo abbiamo un aumento esponenziale del costo degli affitti per le abitazioni che sono ancora sul mercato della locazione residenziale, che secondo lo stesso studio è del 38%. Per renderci conto delle proporzioni della pressione dell'overtoursim sui quartieri della città è utile ricordare i dati dell'osservatorio "Inside Air B&B" che mappa la presenza di locazioni turistiche nelle grandi città suddividendole per quartiere. Circa il 37,3% delle case per turisti a Napoli si trovano nella Municipalità 2 (Avvocata, Montecalvario, S.Giuseppe, Porto, Mercato, Pendino), seguita dalla Municipalità 4 (San Lorenzo, Vicaria) con il 21,1% e poi la Municipalità 1 (Chiaia, S.Ferdinando, Posillipo) con il 18%. Tre municipalità della città assorbono il 77% di tutte le case vacanze presenti nel Comune. Definita la zona "rossa" su cui l'overtourism ha un maggiore impatto, andiamo a vedere quelle che sono le operazioni che rischiano di generare una bolla speculativa in futuro.
Innanzitutto i piani che riguardano la rigenerazione urbana di Bagnoli. Il porto, nuove costruzioni, la spiaggia, nuove attività turistiche, sono al centro del piano sull'area della ex Italsider e che al momento non è proprio chiarissimo, mancando un progetto unico, organico, consultabile e trasparente. Se Bagnoli nei piani dell'amministrazione dovrà diventare un quartiere turistico, e non di un turismo "povero", ma legato anche all'accessibilità al nuovo porticciolo per barche ed al mare, allora il rischio di una bolla speculativa immobiliare è praticamente certo. Contando che il quartiere di Bagnoli ha una estensione territoriale 7,96 Km quadrati, ma di questi 2,5 Km quadrati riguardano l'area ex Italsider, per ragioni di spazio il processo di speculazione immobiliare riguarderà anche il vicino quartiere di Fuorigrotta, che oggi con i suoi 67.608 abitanti, secondo i dati ISTAT del 2024, è il quartiere più popoloso della città. Se scoppia una bolla immobiliare sulle locazioni nel quartiere più popoloso della città, non è difficile immaginare gli effetti, con una migrazione forzata dovuta all'incapacità di sostenere l'aumento degli affitti. Già oggi, secondo lo studio sul diritto all'abitare del Comune di Napoli, Fuorigrotta ha un costo di 8,19 euro a metro quadro per l'affitto, significa che una casa da 90 metri quadrati arriva a costare 737 euro al mese. Inquadrati Bagnoli e Fuorigrotta come quartieri che possono essere interessati da una speculazione immobiliare, ci spostiamo nella zona est.
Il Comune di Napoli ha annunciato il cambio di destinazione d'uso delle costruzioni nel Centro Direzionale di Napoli, che passeranno da uffici a residenziali. Un buon affare per chi ha grandi proprietà nell'area, come il Gruppo Caltagirone, in una zona recentemente già interessata dall'apertura della metropolitana e l'imminente apertura di una seconda stazione della Linea 1. L'amministrazione ha anche annunciato che, sempre nel quartiere di Poggioreale, dove insiste il Centro Direzionale, ci saranno nuove costruzioni. Nello specifico nell'area alle spalle del Tribunale, a ridosso del Rione Luttazzi. La stessa area è già interessata dalla riqualificazione a scopo residenziale dell'ex Manifattura Tabacchi e vedrà sorgere il nuovo palazzetto per gli eventi della città. Poggioreale quindi si candida ad essere, nell'immediato futuro, una delle zone dove la speculazione immobiliare avrà vita facile in città. Non solo, contando i lavori in corso a San Giovanni a Teduccio che dovrebbero restituire la balneabilità alla linea di costa, è facile prevedere che anche l'ex quartiere operaio sarà colpito sia dalla speculazione immobiliare derivante dalle nuove costruzioni residenziali private nella vicina Poggioreale, sia dalla pressione dell'overtourism già tremendamente impattante nei quartieri vicini di San Lorenzo, Vicaria e Mercato. Già oggi i costi degli affitti ci raccontano come in queste zone siano non solo in costante aumento, ma anche praticamente identici. Fuorigrotta, Bagnoli, Poggioreale, Zona Industriale si assestano intorno ai 12 euro a metro quadrato per l'affitto, quindi 1.000 euro al mese di media per una cosa da 90 metri quadrati. Una situazione che si registra a partire dal solo annuncio delle opere che riguarderanno questi quartieri.
I quartieri inaccessibili: troppo ricchi o troppo poveri
A questo punto però è necessario mettere tutto su una mappa per renderci conto davvero di come si sta sviluppando la città. L'overtourism colpisce i quartieri delle Municipalità 1,2 e 4, le possibili speculazioni riguardanti i piani di rigenerazione riguardano la Municipalità 10 (Bagnoli e Fuorigrotta), il quartiere di Poggioreale che si trova nella Municipalità 4, già interessata dall'overtourism, e quello di San Giovanni nella Municipalità 6. Ci sono poi i quartieri "ricchi" secondo gli indici Istat per il reddito pro capite, ovvero Vomero ed Arenella, nella Municipalità 5, e Chiaia, San Ferdinando e Posillipo nella Municipalità 1 (già interessata dall'overtourism), a cui si aggiunge la zona di San Carlo all'Arena, in particolare quella dei Colli Aminei, che ricade nella Municipalità 3. Per misurare il costo degli affitti medio in questi quartieri della città considerati benestanti ci affidiamo alle valutazioni di Immobiliare.it e possiamo così vedere i dati rilevati a dicembre 2025: si oscilla tra i 13,6 euro a metro quadrato di San Carlo all'Arena, fino ai 17,4 euro a metro quadro di Posillipo e Chiaia, passando dai 15,3 euro a metro quadrato di Vomero ed Arenella. Significa che per una casa di 90 metri quadrati si arrivano a spendere fino a 18.700 euro all'anno di affitto a Posillipo e 14.600 ai Colli Aminei. In questi quartieri ricchi il livello di accessibilità è facile da misurare: partendo dal presupposto che la soglia di sostenibilità del costo dell'affitto è pari ad un terzo del reddito, e contando un valore medio di 16 euro al metro quadrato, se non guadagni almeno 50 mila euro all'anno non ci puoi vivere. Il dato dei quartieri ricchi traina tutta la media della città verso l'alto che raggiunge secondo gli studi di Immobiliare.it una media di 14,7 euro al metro quadrato. Del resto se mettiamo insieme l'estensione territoriale delle Municipalità 1, 5 e 3, abbiamo quasi la metà dell'intera superficie della città.
Ma anche i quartieri troppo poveri risultano inaccessibili per chi ha bisogno di una casa. Miano, Secondigliano, Scampia, Piscinola-Marianella, San Pietro a Patierno, Ponticelli e Barra, sono quartieri di periferia dove si trovano gran parte delle oltre 20 mila case di edilizia popolare della città. Il numero di case di edilizia residenziale privata è bassissimo, pertanto i problema su questi quartieri delle Municipalità 6, 7 ed 8 è relativo allo scarso numero di alloggi sul mercato delle locazioni. Insomma non ci sono case e ne servirebbero tante. Il Comune ha annunciato che il fabbisogno per i prossimi 20 anni è di 50 mila nuovi alloggi popolari, ma il Comune può costruirne solo 7 mila. Un numero del tutto insufficiente. L'amministrazione comunale si difende spiegando che questo è il massimo della capacità del Comune e specificando che la città è a consumo suolo zero e quindi non c'è più spazio.
Non c'è più spazio: bisogna lasciare la città
Abbiamo ora una mappa, i quartieri colpiti dall'overtourism, quelli colpiti dalle possibili speculazioni legate alla rigenerazione urbana, quelli troppo ricchi e quelli con poche case di edilizia privata, perché troppo poveri. Cosa resta? Restano 3 quartieri: Soccavo e Pianura, nella Municipalità 9 e Chiaiano nella Municipalità 8. A confermare la nostra osservazione ci sono i dati del prezzo degli affitti che indicano proprio questi tre quartieri, al netto di quelli più poveri con maggioranza di case di edilizia popolare pubblica, come i più accessibili. Anche qui il valore dell'affitto è pressocché uguale tra Soccavo e Pianura con 10 euro a metro quadrato e Chiaiano con 9 euro a metro quadrato. C'è da dire che Pianura e Chiaiano ospitano le due storiche discariche di rifiuti della città, ormai chiuse, ma che sollevano senza dubbio un tema di criticità ambientale da non sottovalutare. Chiaiano inoltre, comprende nel suo territorio tutta l'area dei Camaldoli, la più scollegata ed isolata della città, non servita da nessuna linea metropolitana, con grandi difficoltà di accessibilità, con una bassa densità che porta ad una ampia distanza tra un complesso abitato e l'altro. Come abbiamo visto nei numeri, l'impossibilità di poter vivere nei quartieri interessati da alto impatto di fenomeni speculativi, non riguarda solo i poveri o i poverissimi, i nuclei con ISEE inferiore a 15 mila euro o a 10 mila euro all'anno, ma riguarda ampiamente i ceti medi, fino ad un reddito di 50.000 euro annui. Per i più poveri l'offerta è di 7.000 nuove case popolari in venti anni, a fronte di un fabbisogno stimato in 50 mila nuovi alloggi. L'espulsione dalla città sembra inarrestabile. Tanto che la stessa assessora all'urbanistica prevede questo fenomeno, arrivando a proporre gli incentivi economici per chi non riuscirà a vivere più a Napoli. A quello che è stato riferito nelle commissioni consiliari da Laura Lieto, si aggiungono alcune dichiarazioni della Vice Sindaca rilasciate in alcune interviste. Ad esempio la Lieto sostiene che i bassi devono diventare dei B&B. Alla faccia della limitazione all'overtourism. E ci verrebbe da dire alla faccia della legge e delle regole. E' dal 2019 che Fanpage.it svela ed indica agli amministratori napoletani i casi di b&b realizzati nei bassi, nella maggior parte dei casi locali di categoria C, quindi accatastati come locali commerciali e non abitabili. Perché al realtà di Napoli è proprio questa. Nei bassi non si potrebbe vivere. Ed invece secondo la Vice Sindaca dovremmo metterci i turisti, ed evidentemente sarà un dettaglio se questo la legge non lo consentirebbe.
L'idea di una città per ricchi
Secondo alcuni commentatori, "i bassi di Napoli sono i nuovi attici". Difficile commentare una affermazione del genere sia per la distanza con la realtà, sia per un'idea, che sottintende l'affermazione, che vede la Napoli dell'immediato futuro come una città per ricchi. Dove mettiamo le persone che abitano nei bassi, se il mercato immobiliare delle locazioni è impazzito? E dove mettiamo le centinaia di migliaia di persone che dovrebbero abitare le 47 mila case popolari che mancano all'appello per i prossimi 20 anni? Dove andranno quelli che hanno un reddito inferire ai 50 mila euro per i quali metà della città è off limits? E gli abitanti che rischiano di essere vittime della speculazione legata agli investimenti di Bagnoli, Fuorigrotta e Poggioreale? Devono andare via. Nessuno lo dice in maniera così esplicita, ma davvero nessuna delle indicazioni date, e dei commenti fatti, al nuovo disegno della città, sembra sconfessare questa tragica realtà. Non c'è solo il turismo sfrenato, a cui nessuno sembra voler dare delle regole che tutelino i residenti, ad assediare la città. Da un lato i quartieri ricchi che diventano sempre più ricchi, e dall'altro le speculazioni che riguardano l'area Ovest e l'area Est che mettono in discussione la sostenibilità economica di un affitto, figuriamoci di un acquisto di una casa. In queste linee guida sul nuovo piano regolatore, Napoli appare come una città che sarà abitata solo da chi se lo può permettere. Il Sindaco Gaetano Manfredi, commentando il piano di rigenerazione di Bagnoli, ha detto che la sua amministrazione sta facendo quello che nessun altro ha fatto prima. Ci chiediamo a beneficio di chi? Dei napoletani o di chi deve fare affari in città? Come mai, dalla rigenerazione di Bagnoli al cambio di destinazione d'uso del Centro Direzionale, sembrano beneficiare di queste scelte sempre gli stessi gruppi imprenditoriali? Nella Napoli del futuro rigenerata, ci sarà spazio per i ceti medi ed i ceti popolari? Infine, Napoli senza i napoletani, sarà ancora la stessa città?
Interrogativi legittimi che vanno posti a chi governa la città, che però, ebbene ricordarlo, non è certo al suo posto senza la politica. Negli ultimi mesi abbiamo assistito al penoso disastro del modello di città immaginato dal Sindaco di Milano Luigi Sala. Una città per ricchi ed un piano di sviluppo edilizio finito in una inchiesta della magistratura clamorosa. Napoli seguirà lo stesso sviluppo opaco di Milano? E' questa l'idea di città che hanno il Partito Democratico, il Movimento 5 Stelle ed Alleanza Verdi e Sinistra che sostengono l'amministrazione comunale?
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